解码易居资本市场屡屡以退为进得陇望蜀觊觎二手房市场大蛋糕
日期:2018-07-29 15:02:22 来源:网络整理
7月20日,易居企业集团(02048,HK)正式登陆港交所,现场的易居企业集团董事长周忻一席蓝色西装,喜悦之情溢于言表。毕竟,这是他陪伴这家地产服务企业敲的第5次钟了。
而这一次,周忻更加高频地强调一句话:易居要做中国最好的房地产服务生。
成立18年,5次上市,“易居系”的资本路径又有了新规划。《每日经济新闻》记者梳理观易居企业集团的招股说明书发现,这家一向擅长“跟开发商打交道”的企业,已经跃跃欲试于“跟经纪公司加深关系”。但在当今异常紧张的二手领域“蛋糕纷争”中,盟友和敌人都不少,大家内心各有所思,虽然目前“水面”上仍一片平静。
“以进为退”登陆港股
成立18年,5次上市,“易居系”一路走来颇不平顺。
2007年易居(中国)控股在纽交所上市,彼时发行价每股13.8美元,顺利融资2亿美元,易居(中国)控股股价攀至高位的时候,一度高升至36美元/股,堪称当年的美股新贵。
然而好景不长,易居(中国)控股之后的股价一路走低,并于2016年退市,每股私有化价格只有6.85美元,不到当初发行价的一半。上市10年,投资者惨败。
2009年,中国房产信息集团(CRIC)从易居(中国)控股分拆出来,在纳斯达克上市,每股(ADS)发行价是12美元,在美股“圈了”2亿多美元。
不过此后中国房产信息集团的股价表现也不理想,2012年5月正式退市,退市时公司股价跌到了5美元/股,不足2009年IPO时发行价的一半。
而2016年易居中国从美股退市时,每股股价为6.85美元,整体市值仅为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。
私有化一年多之后,易居中国重新启动上市。2018年7月20日,易居企业控股登陆港股,以最低发行价14.38港元/股开盘。
不过,同样没法避免一时颠簸——上市当日即遭破发,随后几天股价低迷。
这一切,外界在资本市场浸淫多年的周忻身上,只能看出4个字:宠辱不惊。
实际上,《每日经济新闻》记者注意到,一路虽有涨有跌,截至目前,易居系在美股上市的企业有乐居、钜派,新三板挂牌的筑想科技和太德励拓。而此次易居“以退为进”绕开A股市场,完成资源优化配置后登陆港股,总市值上涨到超200亿港元。
备受资本市场青睐
易居港股上市首日身价就超过200亿港元,远超另一家一手房代理行业的龙头企业世联行(7月26日收盘时世联行的市值为130亿元人民币)。
两家企业在一手房代理收入处于伯仲之间。世联行2017年进驻2100个项目,代理销售业务收入37.79亿元人民币。而易居则代理了1028个项目,代理收入为39.3亿元人民币。
单就代理项目数量和收入,易居似无明显优势。但在资本市场上,易居却明显更受青睐。
对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,易居上市之前可能签过类似对赌的协议,因此要以一个较高的市值上市,这也是其上市即破发的原因。而看其这段时间股价的波动,说明多空双方尚在拉锯中,市值还未最终稳定,因此也不能说明其最终市值一定高于世联行。易居在IPO时由于客观的第三方因素存在市值被拉高的可能性。
而丁祖昱回复《每日经济新闻》记者称,易居上市前没有签过对赌协议。
一位不愿具名的证券分析师对记者表示,相比之下,两者市值差在平台,易居有更好的平台优势和流量优势,互联网的基因更强一些。同时,易居其他业务能力强,综合效益高,虽然二手房短期没有收益,但是让投资者看到了其未来前景。
在估值上得到了明显提振,而按照周忻的说法,“易居的估值本来可以到400亿。”
同时,《每日经济新闻》记者注意到,此次再度上市,易居更大的野心在于另一个“新领域”——房地产经纪服务。
分食经纪服务“蛋糕”
根据招股说明书显示,目前易居的业务线主要分为三条:一手房代理服务;房地产数据及咨询服务;房地产经纪网络服务。2017年,这三个板块的贡献率分别是84.7%、13.6%、1.7%。
其中,前两条继承了易居“服务房地产开发商”的传统,最新的房地产经纪网络服务则显然瞄向了(二手)房产经纪公司。
2016年,易居企业集团启动二手房交易板块。在管理层的规划中,2016年~2018年为该板块的投入期。
易居企业集团CEO丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,现在易居有18000名销售人员,每提高1000亿元销售额,就要增加几千名销售员。易居迫切需要解决的是人的问题,是业务增长需求和人员匹配不足的矛盾。二手房目前还是平台模式,并不需要太多人。
《每日经济新闻》记者也注意到,从去年开始,易居已以“房友”的品牌,迅速在全国覆盖二手房中介门店。
截至今年上半年,易居对外宣布,易居房友全国合作门店突破8000家,而其今年的目标是开店总量超过1万家。
就规模而言,易居无疑正试图冲击行业第一的门店数量。
实际上,丁祖昱就向《每日经济新闻》记者直言,“易居房友的模式,就是利用现有平台嫁接新房资源,形成一二手联动。”
在其看来,“易居不变的,是要继续做大规模;变的,是在房地产交易各个环节有一些突破。希望二手房平台是一个细分切入点,通过服务中小微企业,做好一二手联动,和其他平台形成差异化竞争。”
无疑,无论是否有意,在一手房代理上有独特优势的易居,加码二手业务已是势在必行,这客观上即是分食二手经纪公司服务的“肥水”。
此外,丁祖昱表示,房友还在谋划一些新的业务,比如说金融服务,引入一些金融机构来为买卖双方提供一些金融方面的支持;还有装修服务,二手房买卖完成之后,提供给购房者进行装修相关的配套服务。
中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者,易居其实并没有真正进入二手房市场,这不是二手房模式,而是让二手房平台帮着卖新房。且这种模式在全国并不普遍成立,平台分布很不均衡。比如南京新盘二手房价格倒挂,新盘不够卖,并不用找二手房中介帮忙卖。此外,这部分业务有个问题是,大部分收入都是平台的,而平台是加盟的。但不能武断的评判未来发展及业绩,只能说按照目前市场情况,二手房平台卖新房还不是主流。
差异化竞争策略
不过丁祖昱认为,易居和58同城、安居客、贝壳找房等平台的差异非常大,目前还没出现正面竞争。
在已经纷争不断二手房领域,不少行业人士对于易居的“来势”也持客观态度。
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