【直播】极点·中轴·核心 龙华人居价值沙龙会

【活动主题】：极点·中轴·核心 龙华人居价值沙龙会

【活动时间】：2019年6月21日

【活动地点】：壹成中心.花园展示中心

【直播内容】

（直播开始）14:40

主持人（深晚一兵）：欢迎大家莅临鸿荣源壹成中心，参加“极点.中轴.核心龙华人居价值沙龙会”。因为时间的原因，希望一会儿大家发言尽量简明扼要，我们要在一个小时之内结束全部的论坛工作。

这边是我们鸿荣源壹成中心销售中心负责人张娜。这位是中原地产事业五部的营销总监钱蛟，也是我们的老朋友。各位专家人比较多，我就不一一介绍，等会儿发言的时候我再介绍。因为我们今天开会是半开放活动，我们有搜狐焦点进行图文直播，所以请各位大咖拿出各位在业内的积淀发表精彩的观点，为我们置业者提供参考。

因为时间特别紧张，所以我的开场白就简短一点。为什么起这个主题：极点.中轴.核心。因为龙华这个地方一直是深港城市中轴中核心地点，也是深圳发展最快的区域之一。极点，是我们粤港澳大湾区发展规划纲要中提到的要极点带动，其中有三个极点，一个是深圳和香港组成的“极点”，一个是广州、佛山组成的极点，一个是澳门、珠海组成的极点。可以看出来，深圳和香港组织这个极点，是所有极点里面最强大的，2018年的GDP已经超过4万8千多亿，超过了广佛1万多亿，它的核心力量得到市场的广泛认可。“核心”，4、5月份的时候，中国城市规划研究院深圳分院副院长在多个场合演讲的时候公布了一张图，我其中在两个场合看到这张图，这张图是深圳新的城市总规有可能对外发布的一张图片，这个图片一个核心的变化，以前深圳由双城市中心：福田、罗湖中心、前海中心。这个新的城市空间图里面是由一个核心区组成的，叫都市核心区，除了前面两个城市中心：福田和前海之外，加上龙华、坂田。也就是说，我们龙华所在那个区域未来有可能会晋升到深圳的都市核心区域之列，它的地位直接跟前海、福田相并列。因为这个还没有正式对外公布，包括上次发布会的时候我特别提到，政府对新的城市总规叫无限期延期公布，就是不知道什么时候公布，但是从它修编的主要成员之一，它对外发布的图片，我们觉得它可以是未来城市空间格局非常重要的一个方向。也就是说龙华会晋升为深圳的中轴核心区。这就是我们为什么我们把主题定位为：极点.中轴.核心的人居价值沙龙的核心之一。

每个人平均只有4分钟时间，希望大家尽量控制时间，而且在这之前我们还必须要请出我们的张娜女士给我们做一个简单的致欢迎辞。

张娜：谢谢大家，去年年底我们也坐在这里。今天就是想找个由头让大家聚一下，壹成中心大家都很熟，从2015年到现在合作这么长时间了，一见大家就是我们要有动作了，我们的综合体就要面市了。今年下半年龙华区蛮热闹的，所以龙华未来越来越多的人，不光是置业首选，其实也是居住首选。我们去年下半年8区已经入伙了，它下面的商业现在已经有3、40家开始试业，预计在7月底这边的商业也要全面的正式面市，这是五个商业地块已经有三个面市了，接下来还有两个。整个壹成中心我自己的感觉，包括整个龙华居住起来越来越舒适，所以今天想找一个契合点，我们来谈一谈到底在龙华居住，到底未来龙华是不是真正置业、居住的首选，其实我们很怕变得大家买了不敢来住，嫌这里不成熟、那里不方便的。现在看来龙华已经逐步的变成特别宜居的片区。欢迎大家，想听听各位专家的意见。

主持人（深晚一兵）：中原地产作为深圳楼市最大的代理商，他们对市场的把握和判断以及数据的分析是我们平时关注比较多的，今天我们也很荣幸请到了事业五部的钱蛟总监到场参与，我们也想听听钱总对于我们今天这个论坛有些什么看法或者期望。

钱蛟：可能站在我的立场上更多是想和大家聊一聊壹成中心，可能大家对这个项目特别熟了，但是我们的三区接下来马上就要面市了，刚才在我们论坛开始之前，也找到各位媒体老师做进一步的介绍我们三区的信息。如果用一句话来说的话，我还是想要再次强化一下我们三区到底是一个什么样的地块，因为坊间一直在说壹成中心每年都有几个地块推出来，每年都是全市的冠军，感觉房子总是卖不完。我们三区有什么特点，如果用一句话来说，就是我们整个60万壹成中心大商业体量之上最核心的壹方城上盖的最有商业价值的居住区。从选业上可以看到，在招商上也花了很多工夫，包括大家在市内才能够见到的可以打冰球竞赛的大的冰场会落户到我们壹方城，包括全国首家风洞，可以在室内体验飞行感受的。所以可以看到未来壹方城的商业定位的档次和标准是非常高的。

在讲具体的商业之前，也和大家分享一组数据，在2018年也有营商版统计过整个深圳的主流热门商圈和商业Mall的销售额，统计出来几个指标的明星项目，包括华润城的华润万象天地，去年的营业是28.1亿，深圳耳熟能详的益田假日广场应收是32亿。商业新锐表现得特别好的是壹方城2018年营收40.6亿。所以可以看得出鸿荣源这个品牌在商业运营的能力方面也受到了市场上的认可和肯定，从销售数据上来看。但从这个数据上我们也可以看到，在整个深圳这些比较核心的旗舰的和顶尖的商业Mall对他上盖的物业价值增值有非常大的帮助，远的可以看到万象城上面的幸福里，一直来说虽然大家都觉得罗湖可能不是一个价值的高地，但是幸福里的价值一直是能够保持一个比较高的价值。包括万象天地上的华润城，包括我们刚才谈到的壹方城上的壹方中心等等，因为有旗舰商业的开业，会给它带来在二手市场上价值的剧增。

回到我们今天的主题，我们马上就要推出的壹成中心的三区，因为各位媒体老师相信对于龙华的价值、对于整个壹成中心大的价值都很清晰了，我想要再补充的一点就是三区到底是一个什么样的地块，它就是在整个壹成60万大商业之下的我们拥有一个25万最高端和最顶级的未来也会成为整个区域和全市都成为一个商业名片的壹方城上上盖的物业产品，本身品质会特别高，未来的空间也会大有想象。这就是我针对三区要做的一点点的更清晰的补充。

主持人（深晚一兵）：下面我们进入到论坛环节，因为毕竟是在粤港澳大湾区发展规划纲要颁布之后我们第一次这么多人坐在龙华去谈龙华的人居价值，尤其又是在深圳最大的城市更新项目壹成中心全新的三期的产品即将面市之前，这个时候我们可以大家结合我们现在市场的变化，包括我们整个都市核心区的相关信息，在这个基础之下我们怎么去理解我们三期的价值，特别是在壹方城商业之上的价值，怎么向市场做一个正面信息的传达，让更多的市民能够关注到我们龙华中心的一些发展情况。

按照惯例，我们还是先请出王老师，王老师是珠三角乃至全国范围内的著名城市人文学者，更多的介绍我这里就不说了，因为确实时间有限。先请出王老师。

老生阿泰：谢谢一兵。听了张娜总和钱蛟先生的发言，我觉得我们不用讲，现在都讲透了，现在是谈体会的问题，我是一个“石头”，我就来当深晚一兵的第一块石头。我觉得这个标题起得非常好，节点刚才也讲了，今年是湾区元年，大湾区的规划28号落地以后，我觉得对大湾区的解读特别多了，马上我们会有更精深的理论高度会出现。刚才一兵讲因为三个节点当中深港的节点极具活力，它的能量最大，而我们再看这个节点在地理版图上跟我们深圳的龙华这个中轴它本身就是一个巨大的引擎和杠杆，我们可以从地理版图上直接看到，而不是说是一个缥缈的概念，或者说是规划专家们在纸上画的一个图样，它是会实地的把这几点此后会产生能量会非常实实在在的呈现在我们面前。但是我觉得呈现在我们面前还不够，应该是让我们城市的土地能够焕发出更大的创造性的热情出来。我想这个问题在很多的论坛上都已经说了。

这个中轴当然在地图上可以看出来，但是我要想纠正一个观点，一兵原来是标题党，突然现在用意很谨慎，两次听了规划专家的发言，规划图还不肯公开的发布，但是你要知道规划专家和官方的文件与公众对这个城市的认知其实我觉得是一个钱币的两面。现在所有人都知道这个土地很大，今天是夏至，大家可能觉得很热，但是我有一个解读，我觉得这种热是因为我们是中轴，我们这块土地非常热，它的热就是能量足，所有人对未来的想象，这种欲望积淀起来，未来创造一个路径。朋友们，320万体量的壹成中心就放在那儿，放在哪儿？深港直接可以传导能量的深港和广州的中轴之上，这个东西既是天赐的也是人为的，如果没有天赐，我们没有这么好的地理区位，如果没有人为、没有深圳市的规划和建设、没有鸿荣源的投入，这儿会出现320万的城市超体吗？不可能的事情。出现了以后无疑它是我们这个城市的核心，不管专家怎么去定义，官方是不是出文件，因为所有的东西聚焦这片土地，它会带来产业、财富、人才包括社会需求的解决。

我曾经听过起草粤港澳大湾区规划纲要的专家所讲，现在大湾区的定位有五个，这五个定位里面你要细细的解读，今天我们就不展开讲，其中他有一个功能，其实我们是“一国两制”最好的实践，香港土地那么小、人那么多，现在香港人到内地来就业和居住可能也是我们粤港澳大湾区所要承担的一个功能，所以宜居宜业宜游的生活圈怎么打造。我看了资料，我们现在粤港澳大湾区和其他三个大湾区周边有个巨大的差距，就是我们“三产”的比重不如旧金山湾区、不如纽约湾区、不如东京湾区，我们只有60%几，这个具体的数字大家可以查一下。这说明什么？不仅是“一产”来了，你要有居住、你要有生活、要有商业的配套，谁来解决？大湾区的规划是一张纸，但是落实到这片土地以后，我们是在25万商业的居住和办公物业，我觉得这个结合非常好，三期有很多的亮点，它集中体现了人们的宜居宜业宜游。所以我的理解，今天我们在壹成中心这个地方，在壹方新天地这个空间里，在三期的这样一个建筑之上和即将面市的时候，我们展望未来，再来解读大湾区的规划，来解读极点、解读中轴、解读核心，我们觉得我们的理论和现实结合得非常好，而这一切是我们鸿荣源的努力和贡献，当然我们也希望大家能够认知这一点。

主持人（深晚一兵）：关于城市规划方面的东西，我觉得邓博士是最有发言权的，刚才说到核心区他有不同的看法，这个事情也提了很长时间了，想听听你对中轴核心区包括龙华、坂田纳入到核心区是怎样的看法？

邓志旺：应该说深圳这一次的目标是到2035年，北京、上海都已经出了这个产业规划，深圳还没出来，可能原因比较复杂一点，也不好乱说，但是肯定规划修编是必然的。这次修编主要就基于大湾区的，深圳，包括国家也好，包括省里也好，提得最多的是深圳如何发挥作为大湾区核心引擎的作用，这是习大大寄予的重任。发展过程中，龙华已经从产业、从人口、从它的交通等等功能来看成为深圳核心区的一部分，所以这次修编我觉得也是顺势而为，把龙华加坂田划进来以后，划进来以后深圳整个都市核心区就更完整了，也就具有更强的能力去承接我们国家的战略。所以我觉得只是时间的问题。

另外对市场来说最关注的就是6月24号深圳马上要拍卖的国有用地，最关注的当然是龙华这块地，可能又会出地王。不管结果怎么样，一定会使大家再度聚焦到龙华，龙华的价值还可以挖掘。

第二是龙华的经济发展，去年龙岗是第一名，龙华是第二名，它的GD五P增速是10.3%，在深圳排列第二，所以它也具备引擎的功能。

第三说到壹成中心这个项目，我正好有个学生在做一个电影院，他发了朋友圈的照片，真的是美轮美奂，我觉得后发优势太明显了，比我看过所有电影院都漂亮，所以我特别期待这里的商业，它肯定比万象城、万象天地等等更具有优势、做得更好。所以它既能满足交通的需要，又能满足增值的需要，又能满足享受生活的需要，值得大家选择。

主持人（深晚一兵）：谢谢邓博士很好地解答了我的疑问，因为随着粤港澳大湾区城市规划纲要发布之后，深圳作为价值最大的城市，它的发展方面，以往的规划是2017年的，已经有12年，肯定有一部分根据市场发展的需要出现一些变化，存在调整的可能。所以我们在这里保持一个对新的城市规划的期待。关于邓博士说到的土地拍卖这个事，我想请周总谈一谈看法，因为这几块地：一块是西乡的，两块光明的，一块坪山的，一块龙华的，这五块地不知道有没有周总有没有关注，对这五块地的拍卖有没有什么想法？

周学军：这五块地的拍卖有可能是深圳商业用地的最后的一批大规模的释放，因为未来的土地供应其实基本上都是产业化的，而且这个产业化的用地是产业优先，所以2035年和“十四五”规划里面，深圳市对于重点的倾向，所以咱们这个项目就别说了，我们项目有先发优势，这就是我们的绝对优势，我们未来十年、二十年别人没有地的时候，咱们这个地可以尽情的发挥。另外，我现在就是在动员内地的同学、亲戚朋友有资金的全部到深圳来投资，最近会有好几个同学放暑假以后带着孩子们一起过来，因为我是有直接或者间接的参于2035年和“十四五”规划细节的一些东西，我是知道未来咱们深圳的发展，真的可以说是一个伟大的城市。

昨天我在朋友圈里面转了我们房网写的交通的文章，这个只是我们大规划里面一个很小的部分，30多条地铁线，还加上咱们深圳去广州的600公里的磁悬浮。所以我们深圳无论是作为极点也好、作为核心也好，其实我们不只是带动深圳的发展，我们会带动整个珠三角，包括大湾区也好，全部都会由深圳来带动。所以深圳未来整个经济体量的产出它第一会让这个城市更美，可以吸引更多的人才、资金和产业进来。另外，它也会带动周边的城市发展，这是我们粤港澳大湾区赋予深圳的一个任务。所以从这点来看，目前全国任何城市里面投资更好的环境或者更好的前景除了深圳，没有第二个，这是我一直跟我的很多朋友都在聊的。所以未来我相信会有更多人流入到深圳。

还讲一个细节，教育部最新的数据公布，今年的大学毕业生是一千万，但是在就业的一线调查里面，有10%是会选择毕业之后到深圳来求职，这个比例跟去年是差不多的。这样的话，一百万人口，满打满算应该不只一百万人口，还有很多人可能是想着去西安或者成都，待了一段时间以后还是要跑到深圳来。所以这种情况出现人口和人才的不断流入的话，我们这个城市所有的物业、所有的不动产都会有很好的发展。所以我让更多的朋友、亲戚先到深圳来置业，这是我目前应该要做的一个最重要的事情，也是我觉得我对得起我的亲戚朋友最大的一个回报。

主持人（深晚一兵）：谢谢周总，周总这样做不好，会把深圳的房价拉高。的的确确，也是代表了我们深圳人尤其深圳房地产业内人士对深圳楼市的判断，毕竟深圳经济能量太大了，对外地的吸引力也是无穷大。关于龙华在我们整个深圳地理版图里面究竟能够起到什么作用？我记得两年之前我们也是在壹成中心做了城市版图的论坛。当时也是引起了比较大的市场反响，龙华也是特别神奇，也是深圳城市发展的缩影。接下来我们想听听傅卫鸿，前几次傅老师都没过来，他也是我们资深的媒体人，我们想听听你有没有什么不同的看法？

傅卫鸿：没有。谢谢陈总、张总。我觉得龙华中心我就不谈了，大家知道它是“宇宙中心”，我再说也是多余的。说说我对鸿荣源的理解，我还算一个资深媒体人，很早以前在1998年的时候就接触鸿荣源，我觉得鸿荣源发展到今天它是一个不喜欢推自己的品牌，而靠产品说话的一个企业。大家知道最早的时候鸿荣源在宝安哪里有一个雅豪轩，后来又是御景台，它成为一个区域的翘楚，价位都比周边的房子卖得稍贵一点。最后到香蜜湖以后，熙园也是香蜜湖的豪宅，当时的时候很多人觉得这个地方怎么能卖一万多。后来又到龙岗公园大地，据我所知现在在龙岗中心城房价比较高的就是公园大地，别的项目可能真不怎么样。所以龙岗不怎么样，公园大地去了以后就把整个中心城的价位拔高了。到了今天，我们看到鸿荣源又到了龙华中心，打造320万平米的项目，我甚至有时候认为“宇宙中心”可能就是因为这个项目而诞生的。

它的核心价值在哪里？除了产品硬件的精益求精之外，是默默的工匠实践者之外，还有重要的一点是鸿荣源公司对资源配置的优化。比如这是一个超体项目，包括很大规模的住宅，还有商业、还有商务、还有教育。我记得新加坡有一个理论，就是一个项目它达到一定规模以后，它一定是由五个方面所构成的，这五个方面分别是居住功能、商务商业功能、教育配套相关功能、园林打造的生态环境功能、因时因地的造城功能。我认为这个项目都具有这些特色。关键还有一点，因为这个项目它时间长了它的规模大了，就意味这它可以不断地优化自己的产品，有机会来纠正之前规划上不当的地方，所以它的品质是越来越优化的，它的包括户型等均衡性就会越来越凸显出来，再加上本身鸿荣源公司所具备的与生俱来的打造豪宅的品质，我认为这个项目未来它一定是片区的翘楚，而且它的价值肯定会成为片区的标杆，别的公司要超越它、别的项目要超越它是不容易的。所以我最大的缺憾是我没有成为鸿荣源的业主，看看以后有没有机会。谢谢！

主持人（深晚一兵）：谢谢傅老师的发言。发言里面有两点我听得比较清楚，一个是鸿荣源比较低调，一直是以产品说话，鸿荣源的产品基本上都是价格较高的而且也是最热销的，一般而言壹成中心这个项目就像傅老师对比国外的一些传统的观念，它是一个综合素质最高的，因为各方面的功能比较齐全。谢谢傅老师的精彩点评。下面我们请出贺老师，他也是资深媒体人，对龙华几个片区的对比有没有什么看法？比如我们马上要推出的24号拍卖的地又是在上塘，上塘2016年已经有了5.67万/平米的楼面地价马上要入市了，鸿荣源开发的未峻也是推出来一年之后全部售謦。这些区域它的人均价值有没有什么可对比性，我想听听贺老师的看法。

贺立立：这个话题有点大，也有点困难。但是我觉得站在我们的角度来看，第一龙华是不是中心、是不是核心？这肯定是毫无疑问的，这肯定是中心。但是刚才一兵的问题提出来是站在专业的房地产的角度，基本上是把一些板块分成很多小的片区，比如北站片区、上塘片区、龙胜片区以及我们壹成片区。但是我们站在城市发展的角度来看，我觉得我们龙华作为深圳北边主要的城市中心，从龙华细分的区域来说，未来的行政和其他功能分布来说，我觉得北站已经形成一个商务的包括行政的片区，但是壹成片区是居住的片区功能，它是在小的功能划分上还是很明确的。但是从大的角度来说，我觉得龙华就是中心区，这是我想表达的第一个观点。

因为原来包括我写的文章里面都强调了龙华北中心的概念，因为这符合深圳发展的规律，因为你现在看从香港发展思路都可以看得出来，因为深圳南边的发展，深港中心那块，和福田中心，我觉得南边的发展是锦上添花，北边的发展才是雪中送炭。

第二，我想谈一下今天的主题有个“中轴”，今天我在干一件事，做一个智能互动，就是地铁4号线，通过摸底以后，你发现4号线中轴线是深圳最有影响的，尤其是在关内，几乎每个站都是枢纽，因为深圳是东西部发展的城市，在接下来的趋势里面肯定会有更大的发展，因为从我们最近的铁路的布局来看，深圳接下来最重要的站在西丽，其实我觉得是一体的，我觉得西丽的布局是北站的匹配，跟北站同步发展，是更加加强了中轴。

第三，今天还有一个词是“极点”，前天我参加了城市开发协会和北京大学专家一起的论坛，其中就说到新加坡的城市更新经验，还说到台湾的，台湾是失败的经验，新加坡是成功的经验。我觉得城市更新的经验是城市合理发展的主要的东西。新加坡的建国史其实就是城市更新史，我觉得可以配合极点的说法，我觉得深圳城市的未来也是城市更新。所以鸿荣源壹方城这个项目应该说是一个在我们房地产开发也好、城市更新方面也好一个极点性的项目。

主持人（深晚一兵）：谢谢贺立立老师。下一位嘉宾是图腾镜老师，最近频繁地参加各种沙龙对话，如果说我们鸿荣源邀请涂老师来壹成中心做这种对话，图总最想讲什么？有请图总。

图腾镜：很高兴来壹成中心。前两天我在和朋友沟通的时候，关于怎么去把深圳湾逼格提高的问题，进入深圳湾一级豪宅的圈层，这样思路就打开了。当时也提到壹成中心，比如我说到深圳的同心会赖总是它的核心成员，赖总稍微指指壹成中心，它的市值两千个亿，所以这就是龙华的极点，两千亿的市值在所有楼盘是不可能找到的，只有2平方公里的城市中心能达到这个极点。这个极点是跨整个北轴中线的极点，这一段下来之后可能壹成中心就是这个线条的极点。所以它市值两千个亿。

刚才纲要也说了，（王志坚）的理论是第一个中心区就是龙华和福田合并，成为一个中心区，成为一个联体中心，因为福田现在的地块开发的空间有限，联通龙华一起来可能才能把整体中心区的匹配程度继续抬高。所以我想鸿荣源在壹成中心的巨大作用确实有极点作用，使所有南北中轴的极点作用，这也是所有深圳人看出来的。但是现在的买家一半是海水，一半是火焰，西区特别火爆，东区比较缓慢，东区开盘的时候就是50%的开盘量，西区基本上90%以上。龙华一直在介于东西区中间一块独岛，一块能够驾驭左右的岛屿。

主持人（深晚一兵）：谢谢图老师，对深圳的房产形势非常了解，对深圳的地理版图也是非常了解。图老师做了两个预测，一个是楼价的预测是100平米可能要卖到1500万，还有一个预测就是两年房价翻番。我希望图老师能在更公开的场合发表相关言论。

下面就请出张公子，他也是我们鸿荣源的员工，对鸿荣源也是非常了解的，不管是讲鸿荣源还是讲龙华，我相信张公子都是非常有说服力的。有请张公子！

张公子：其实我们在座的这拨兄弟们最近走动比较勤，但是我发现我今天来到这里，这段时间好象龙华来得比较少，这个也反映出什么样的情况呢？深圳现在处在多中心的可以说是区域竞合的阶段，每个区域都是中心，每个区域都有热点，在这种情况下，我觉得怎么来看待龙华，今天下午讨论一下我觉得蛮好的。我个人觉得现在是一个后龙华时代，因为龙华之前的确很猛，应该说每个区域都没有龙华那么猛。

我讲两点，第一是跟地王的频出有关，2014年龙光拿了地王，2014年龙华的才2万多一点。龙光那个地王楼面地价就是2万4，这样把龙华的房价一下抬起来了。这是一个最大的诱因。其次是我们看到2016年金茂华的地王5万7，这个项目应该是明天早上他们也有一些东西，预计很快营销中心要开了。实际上这个项目预期可能要卖到8万多，因为楼面地价都5万7了，如果低了的话就回不了本，所以应该是在8、9万以上。下周龙华又要拍一块地，能拍到多少钱现在还未知，但不管怎么说，我们看到开发商实际上押宝在龙华，说明开发商对这个市场很有信心，对龙华很有信心。

现在我们作为置业者怎么看？我觉得这两年龙华稍微沉寂了一点，一是我们供应量没有那么大了，第二是政府对龙华的价格控制得比较严格。我觉得这是一个机会窗，因为如果不是政府限价的话，因为龙华的房价限价之前都是7、8万，如果政府不限价的话，今年可能10万+都不一定。所以政府限价作为置业者来说，现在这个阶段买入应该是最好的机会。

第二我想具体讲我们的产品，商业跟住宅它是一个良好互动的功能，我们看到深圳的万象城做得那么好，罗湖二手房的房价基本上幸福里是一个标杆，当然华润的品质非常好也是一个诱因。罗湖卖的一些房子基本上都是以靠近万象城作为一个主要的核心卖点。华润另外一个项目在大冲的万象天地也是一个比较火的网红商业，整个华润城住宅卖得非常好，而且价格非常高。我们看到商业对住宅的价值会起到助推的作用，我相信鸿荣源的商业一定会有这样的能力，能够把我们的商业做好，能够造福龙华人民。

主持人（深晚一兵）：谢谢张公子。关于地王频出大家应该都是有亲身经历的，但是刚才张公子说的有一点比较保守，就是金茂府这个项目因为是限售肯定不只8、9万。我刚才看了一下时间还有10分钟左右，我们还有5位嘉宾，所以希望后面发言的更紧凑一点下面请出凤凰树老师，毕竟是建筑户型专家，看看对于我们三期壹方城商业上盖的形态在市场上有没有对比或者有没有什么优势？

凤凰树：来以前我把四年以前参加鸿荣源第一次会议给大家转到群里了，刚才我拍了照片，四年前的今天也是一兵主持，两个对比，当时我写这篇文章是320万，当时是深圳第一盘将在深圳创造四个奇迹，前两个奇迹，原来计划是五年卖完，每年两百万，那肯定是连续五年销冠。第三个奇迹是深圳的商业60万，一个项目60万，以前没有、以后也不一定会有，就是零售商业60万，不说华南城260万，那是专业市场。零售商业60万我们可能永远是第一，现在最大的是壹方城，在宝安的，马上成为深圳零售的第二位，第一位还是万象城，它是高档商业。所以这60万如果出来，现在我们卖的三期是25万的壹方城，现在慢慢已经兑现了，A区12万已经兑现了，E区的6万也兑现了，B区的9万马上要兑现了、马上要开业了。C区是2020年兑现，这个如果开业的话就有50多万，还有D区的8万，这60万商业一开业，这是深圳第一的，绝无仅有的。不管什么中心，这个就是深圳最大的商业。但是万达广场从来没有盖60万的零售商业，他说他开到哪儿哪儿就是中心，所以这个地方一盖起来肯定是龙华的中心，而且这么大的商业，它的业态丰富可能会吸引全深圳的人来这儿消费，而且处于中轴位置，左右逢源。中轴最好的意义就是左右逢源，不管从东、从西过来都方便，这个商业第一是龙华中心，第二是深圳的商业中心，我们周围还有海岸城等其他的四块地，加起来有200万商业，这200万商业更是深圳任何区域无可替代的，包括福田中心、前海中心等等都无法替代。所以这个商业在城市中心的位置可能起到一个不可估量的作用，而且对物业价值也起到不可估量的作用。我们明显看到壹方九御在宝安地区，而不是桃源居180万，不是你大就贵，是你要有商业才有保障。所以这种项目就像广告词说的“我就是中心”，我不要别的配套，我自我配套就可以了，我不靠别人、别人靠我，如果有中心的话，我就是中心。这个定位就是60万商业给它的底气。谢谢！

主持人（深晚一兵）：谢谢凤凰树老师说出了一个很简单的道理，就是无论是规模还是地理位置来说，壹成中心的壹方城它基本代表了深圳商业的中心，商业中心一定是“宇宙中心”，所以关于“宇宙中心”，我想听听异形老师有什么高见。

异形：其实我们到那个地方都谈粤港澳大湾区，唯一这个项目没有提到粤港澳，其实蛮新鲜的。其实粤港澳大湾区是对于九市三区发挥作用，大家都想要，谈这个没什么意义。另外还有一些其他地块，几乎每个地块都有商业，所以它形成不了集中化的商业格局，而我们这个项目整整60万商业，一个项目就60万商业，而且沿着一种半圆形展开，所以它会形成一个新的商业中心，它不仅会形成一个商业中心，而且形成高端化、时尚化、商业化、文化化，所以它是今天和未来商业中心的代表。所以它们并不排斥商业中心，或者150或者200以上的人群他们可能会好高骛远一些，喜欢雅致一些的地方。但是对于刚需来说只要他们方便就可以，所以你们在这上面安排这样的户型首先我觉得挺合适的，第二页也合他们的需求，再加上有地铁。这种今天和未来时尚型所代表的商业区域，它也符合我们业主的需求。

主持人（深晚一兵）：谢谢异形老师。下面我们请出房掌柜总编刘晓云老师。

刘晓云：从现在开始我们要对龙华有一个重新的认知，因为这些年龙华的发展应该是分为几个脉络的，我没有特别仔细的去联起来，但是简单的回顾一下，龙华所面临的几个大的变化，一个是我们4号线开通的时候，还有一个应该是2013、2014年几个地王产生的时候，我觉得第三个时间段应该就是在今年或者明年可能会出现一个大的价值上的变化，为什么这么说呢？我们能够从城市更新这样一个角度来看，近期这几个大的城市更新项目都在进入逐渐的完工、推向市场的阶段，当这几个大的城市更新项目同时推出的时候，整个区域的价值也会发生新的变化，它的区域整体配套都会有一个新的变化，所以从这个角度来看，我认为我们对于龙华的认知应该又将要面临一个新的价格上的突破。主要是大致从这三个时间点来分析，谢谢！

主持人（深晚一兵）：谢谢刘晓云老师。对于龙华我们必须要不停地站在不同的角度和纬度去看，这样才能了解一个准确的龙华。关于龙华，前面谈到都是跟居住相关的，配套、商业，如果说动员我们投资人到龙华来看，那我们下一位要发言的是著名房产投资人风语老师，如果动员投资人到龙华来投资，你有什么建议？

风语：我想讲的是我们要跳出龙华、跳出深圳，然后再来看龙华、再来看深圳，其实刚才周总在讲话中讲到了我接下来想要讲的现象，第一个现象就是内地现在有一种迁移潮，就是一些农村的往镇上走，镇上往市里走，市里的人去省会城市，这是一个很明显的现象。今天我和我的外甥打电话，我外甥说现在我们家里流行的，不管是农村人还是镇上的人，如果你在我们县城、在市里没有一套房子，你是找不到女朋友的。第二个现象就是现在有很多内地精英慢慢地来深圳买房，我身边有一个女孩子她去年一年专门做内地的有钱人来深圳置业一条龙的服务，帮她迁户口、买房，这样的交易做了大几十单，每一单的收益都非常可观，这个女孩子只做这一个业务每年的收入七百多万。

我们在思考这种现象为什么会发生？其实它的原因非常简单，不管是深圳比内地，还是内地的省会城市比市上、比镇上、比乡里，它都有一个明显的优势就是它的教育、医疗、生活配套这些方面的有时会更明显。前段时间有一个帖子非常火，是一个东北的公务员写的，他在东北做公务员十几年以后，他放弃了公务员的身份到唱沙作了一个二人转的艺人，很多人觉得很诧异，他父母也是公务员，好不容易把他安排到一个单位去做了十几年以后已经有一定级别以后放弃公务员身份，他说我在我们那个地方，我小孩子感冒以后要坐火车1300公里去省会城市给小孩子看病，如果有机会脱离这个地方，我一定会脱离。我最近在跟我内地来深圳买房的朋友聊他们为什么来深圳买房，原因很简单，就是深圳的经济好、深圳的创业环境好、深圳的生活配套各方面都比内地好很多。

这就是我对投资者来讲的深圳的优势，对我们这个楼盘，我想说的这是一个最具性价比的都市核心，就是刚才异老师说的都市核心的概念，我们讲深圳也好，再讲其他几个一线城市也好，核心城市房价都是非常贵的，在我们这里都是核心区，我们的价格是看得到的，确实非常有性价比。所以在这个时候不管是内地的朋友还是我们深圳的置业者也好、投资者也好，选择深圳、选择龙华都是不错的。谢谢！

主持人（深晚一兵）：谢谢风语老师，听出一个趋势，追究人口肯定是向城镇、向大中城市或者向一线城市流动的，要投资肯定是选大城市核心区。最后我们请出弓鸣老师做总结发言。

弓鸣：搞得我很紧张，大家天马行空、集思广益谈了很多好东西，我现在回到今天沙龙的话题原点：极点、中轴、核心。核心是什么呢？我们今天是龙华的人居沙龙，实际上谈到极点、中轴、核心，我觉得最下面的一个关键词是承载，谁在承载呢？鸿荣源集团。我觉得鸿荣源承载了龙华的中轴的概念、核心的位置以及跟粤港澳大湾区相关的价值积累。为什么鸿荣源能够承载？因为它可以堪称是目前整个龙华区最大的城市更新开发商，甚至是深圳最大的城市更新开发商。从二十年前到现在，在龙华这个版图上开发面积、土地储备和开发规模和目前的产品在推上最大的也是鸿荣源。因此，我觉得鸿荣源有能力、有身份、有底气来承载龙华的人居价值。既然承载，就有使命。我觉得龙华分为两大开发，新龙华中心基本上已经开发相对成熟，可是老龙华城市更新相对慢一点，刚刚拉开伟大的序幕，将来我们会看到还有卓越、海岸城等等这些重量的项目相继推出。我认为老龙华在鸿荣源的带领和它的使命感的推动下，将焕发出新的城市光彩。

壹成中心作为城市超体，已经在龙华的老中心重量推出，我觉得已经引起了全深圳甚至整个华南区的关注，因为全深圳最大的城市更新项目就是目前我们所在的这个项目。因此，我觉得鸿荣源有这样的使命来承载我们龙华的人居价值，来打造它的人居高点，推进这个区域的城市变局和人居力量。

刚才大家谈到土地拍卖，我觉得那个不值一提，鸿荣源也从来不参加这些事，为什么？因为愿意参加土地拍卖的企业他们根本就没有城市更新能力，当前我们整个深圳最大的发展趋势就是城市更新，可是这些企业他们是金融力量在驱使他们做开发，他们没有城市更新的力量。所以他们把高杠杆、高资金、高成本花在了拍地上去了。可是鸿荣源把大量的好资金、好的开发力量放在了产品规划和设计上和品质锻造上，我觉得这是差别，我觉得需要很多的置业者能够洗眼看一看，一个开发商他把钱花在哪儿了。所以站在这个层面上，我觉得鸿荣源他不屑于去参加那些土地拍卖，那些土地拍卖无论是体量、面积还是位置都跟壹成中心不可同日而语。所以我觉得消费者不要看到那些嚣张的土地拍卖者的飘飘然，真正的核心在以我们鸿荣源为核心的壹成中心正在改变城市的发展格局。

主持人（深晚一兵）：谢谢弓鸣老师果然不负厚望。感谢各位老师的精彩分享，也感谢鸿荣源壹成中心给我们提供这么好的环境，让我们共同探讨龙华人居价值，同时也感谢新浪乐居、搜狐焦点进行图文直播，希望我们市民、置业者能够持续保持对龙华的关注，也希望我们鸿荣源三区产品7月份开盘大卖。

最后我们再请出张娜总给我们说最后一句话。

张娜：可能大家都对我们公司很熟，对我们企业的理解非常到位，刚才有些专家说到我们公司做产品很有积淀，最近我自己亲身经历，我在看宝中的二手房，中介就不知道我是谁，他跟我推荐的只有鸿荣源的房子，我跟他说大点面积的他就给我找熙龙湾，我说那个太贵了买不起、小一点的，他一定就是西城上筑，他就跟我讲鸿荣源的房子一是质量好、二是管理好，我就奇了怪了，我说我就是鸿荣源的，我说有没有别的更好的选择，他说如果你想选宝中就在鸿荣源的项目挑，这就是我的亲身经历。我们平时卖楼的时候也经常讲确实我们的二手房在整个周边是很坚挺的，但是没有想到在周边活动的中介公司也是对我们所谓的产品甚至我们的后期服务都是特别认可的，他就极力推荐一定要买鸿荣源的房子。

刚才弓鸣老师讲的招牌挂这种拍卖的土地我们公司参与得不多，因为确实没有这个实力去推进这个事儿。但是我们公司在城市更新这个板块深耕了很多年，包括壹成中心我们2015年第一次进来的时候，老板就很感慨，他说他等这一天等了十年，因为从他拿到这个片区的第一块地就是2004年左右的事儿。确实是运筹帷幄了很多年，才能够达到今天这样的数量级。接下来可能在今年底或者明年初我们也会有动作，包括我们在前海那个片区大家都知道跟嘉里、卓越都是在一起的，我们有一个大项目，应该在年底或者明年年初会推出来，有请各位老师多多关注，接下来我们会换到另外一个战场跟大家继续见面。谢谢大家！

主持人（深晚一兵）：谢谢大家！我们这次龙华人居价值沙龙完美结束。

项目介绍：

约1/2平方公里占地的城市超体壹成中心花园由鸿荣源集团开发，鸿荣源深耕深圳近30年，先后开发香蜜湖熙园、前海熙龙湾、壹方中心等众多高端项目，所到之处，必树标杆。在鸿荣源品牌的护航之下，壹成中心花园屡创楼市传奇，自入市以来持续领衔各大楼市排行榜，当之无愧楼市标杆。

壹成中心花园，作为集住宅、商业、商务、教育于一体的大型城市综合体，首创“一核两带多点”的社区开放空间，配套ABCDE五大商业区；目前山姆会员店、龙华壹方天地E区、A区已经开业，龙华壹方天地B区即将开业，C区已经签约全国首家室内风洞iFLY、超大国际赛事级滑冰场奥之星等众多高端商家，超体万象兑现全面启幕！于此同时，项目打造的至美四季园林，让业主全天候享受绿意舒适生活；“一校+3幼儿园”的教育配套，一站式提供3-15岁优越成长平台；

目前项目MALL力住宅新品即将登陆，位于壹方天地C区商业上盖，宽阔楼间距、开阔景观视野，是纯粹圈层住户的理想生活场所。