招商蛇口试水首批基础设施公募REITs 专家认为短期扩至商业地产概率低

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，公募REITs试点进程，迈出了关键一步。

上交所、深交所近日正式接收了四份基础设施公募REITs申报，分别为浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金、国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。

“四单REITs，目前更偏好高速公路。不过最终具体如何展开实际投资，我们还要根据具体项目做具体分析。”一家港股券商公司分析师向记者表示。

对于这四单基础设施REITs未来的交易量，汇生国际融资总裁黄立冲表示，“一般来说，基础设施业绩增长幅度预计不会很大，因为基础设施往往带有公益性质，回报也许不会很高，但收益较稳定。”

香颂资本执行董事沈萌指出，REITs类似一种固收产品，所以现金流对投资者很重要，而且如果标的资产的收益成长性变化不大，就没有频繁交易的需要。

四单中，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金带有开发商背景，原始权益人为招商蛇口（001979.SZ），基础设施项目类型为产业园区，预计募集份额为22.28亿份。

据招商蛇口公告，此次公募REITs对应的基础设施项目分别为万融大厦和万海大厦，均位于深圳市南山区南海大道蛇口网谷，其中万融大厦建筑面积为41707.23平方米，万海大厦建筑面积为53592.84平方米。根据初步评估结果，万融大厦和万海大厦两大基础设施项目估值为25.28亿元。

“这两栋大厦的土地性质为工业用地。”招商蛇口方面告诉财联社记者。

“基础设施公募REITs是权益型融资的重大创新，通过基础设施公募REITs，本公司将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活本公司旗下产业园基础设施资产。”招商蛇口在公告中称。

接近招商蛇口的人士向记者透露，若此次基础设施公募REITs试点成功，招商蛇口还会考虑以其他类似资产继续发行公募REITs。一家TOP10房企的财务部门中层则表示：“这次是境内首次发行公募REITs，很受关注，大家都等着看市场实际情况。”

领展资产管理有限公司执行董事兼行政总裁王国龙指出，对投资人而言，公募REITs是投资者优化资产配置的重要路径，购买公募REITs产品将获得相对持续稳定的投资收益，还提供了开放的退出渠道。

“REITs是盘活基础设施的新产品，可为投资者提供更多标的选择。目前只是试点，后续可能还要根据试点的运行情况来调整REITs的发行机制，如果推行顺利，REITs市场规模会不断扩大。”沈萌对记者分析。

值得注意的是，早在2019年12月，招商局旗下的招商局商业房托（01503.HK）于香港上市，募集款项约25.65亿港元。投资组合包括一栋甲级写字楼、三栋综合写字楼及一栋商业购物中心，均位于深圳蛇口工业区，总可租赁总面积为2489.28平方米，土地性质与上述公募REITs不同，为商业性质。

据Wind统计，在香港联交所上市的14只REITs中，目前总收入最高的为领展房产基金，招商局商业房托和越秀房产信托基金排名第11位和第5位。

“领展期望公募REITs产品长远可以加入沪港通和深港通的投资标的，为两地的个人和机构投资者提供更多投资选择，丰富两地的资本市场。我们也期待首批内地基础设施公募REITs在试点完成后，可以逐步扩大到其他领域，例如内地的商业地产及公共租赁住房REITs。”王国龙补充道。

而沈萌则认为，基于收益稳定性以及当前市场调控环境，公募REITs短期内不太可能扩大到商业地产领域。

王国龙在接受记者采访时表示，境内REITs市场潜力巨大。“长远来看，公募REITs可以完善资本市场基础制度建设的内在需求，并有望为A股市场打开庞大的市场空间。”