深圳房管局关于《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（全文/解读）

　　中商产业研究院

　　2018-03-26 16:05

　　中商情报网讯：深圳市住房和建设局关于征求《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》意见的通告，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

　　《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》政策解读

　　为加强我市棚户区改造工作，我局代拟了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《实施意见》)，现就有关政策解读如下：

　　一、棚户区改造与城市更新政策有什么区别？

　　棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

　　(一)政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

　　(二)补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

　　(三)项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

　　二、哪些情况适用于棚户区改造政策？

　　棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：

　　(一)使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

　　1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；

　　“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；

　　2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫等)；

　　3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

　　(二)使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府(含新区管理机构，下同)批准后可以适用棚户区改造政策。

　　根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

　　三、棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？

　　棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

　　(一)货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。

　　(二)产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

　　(三)增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。

　　四、权利主体是指哪些群体？

　　《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书(含房地产证)、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。

　　五、哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体？

　　棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。

　　六、棚户区改造项目的实施主体将如何产生？

　　棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门(以下简称区主管部门)确认,确认方式有两种：

　　1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体；

　　2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。

　　七、棚户区改造项目实施主体的工作有哪些？

　　棚户区改造项目实施主体负责以下工作：

　　(一)棚户区改造项目实施主体应当协助街道办事处，制定项目的搬迁安置补偿方案；

　　(二)棚户区改造项目实施主体参与签订搬迁安置补偿协议；

　　(三)棚户区改造项目实施主体应当按项目监管协议、补偿协议约定，支付安置补偿等相关费用，协助权利主体办理房屋抵押相关事宜；

　　(四)补偿协议签订完成后，棚户区改造项目实施主体应当按规定向区主管部门申请房屋拆除工程备案，并在区主管部门的监督下完成建筑物拆除；

　　(五)建筑物完成拆除后，棚户区改造项目实施主体向不动产登记机构申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记；

　　(六)建筑物拆除和不动产权利证书注销后，棚户区改造项目实施主体向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批手续；

　　(七)待安置补偿面积明确后，棚户区改造项目实施主体应当与区城市更新主管部门签订土地使用权出让合同。

　　八、棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途？

　　棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。

　　九、棚户区改造项目专项规划将如何编制？

　　(一)棚户区改造项目的专项规划由项目所在区主管部门负责编制，区主管部门也可以根据需要委托专业机构协助开展规划编制工作。

　　(二)棚户区改造项目专项规划的编制应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，并充分考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素。

　　十、棚户区改造项目专项规划将如何报审？