净值型地产信托进化史
日期:2018-07-29 03:23:56 来源:网络整理
近日在平安信托举行的“2014房地产金融论坛”上,平安信托总经理宋成立表示,未来信托业和房地产的结合将愈加紧密,除了传统的融资类信托外,公司会着重发展股权合作、持有型物业等业务。
平安信托透露,其股权型地产信托目前累计发行80亿元,与传统融资类地产信托相比,股权型产品有更高的风险和收益。
事实上,信托业近年一直在探索能打破“刚性兑付”的股权投资方式,使投资回报“净值化”,回归受托人本质。而这也符合监管一直以来倡导的“大力发展股权投资业务”方向:
21世纪经济报道记者梳理公开资料发现,早在2010年就有净值型产品问世,但多年来一直未成气候。业内人士表示,部分原因是信托公司尚不具备精细管理能力,不敢轻易进行真正的股权投资,投资者群体中自负盈亏的意识也仍需培育。
净值型信托演化路径
据公开资料可查,首款净值型房地产信托应是2010年平安信托发行的“安鑫一号”,该产品为金地集团在上海开发的“赵巷项目”提供16.17亿元的资金支持;产品分优先、劣后两级,优先级以债权进入,劣后级以项目公司股权进入,后者的收益完全取决于销售情况。作为净值型地产信托的“破冰者”,该产品获得深圳市当年的金融创新奖。
安鑫一号的具体交易结构已难查阅。2011年平安信托发行的另一款净值型产品“安城一号”则披露了更多信息:平安信托与绿城集团共同发起成立“天津安城创景股权投资基金”,并设立投资公司充当普通合伙人(GP),信托资金则买入有限合伙份额(LP)。资金投入温州、扬州、沈阳等项目子公司股权,收益根据楼盘销售情况而浮动,预测值超过20%。
“安城一号”于2011年7月募集完毕,设3年投资期、2年退出期。此后市面多款净值型产品均以之为原型。
例如,2012年11月四川信托发行一款“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划(查询信托产品)”,同样由四川信托和融资方复星集团设立有限合伙基金,由信托资金充当有限合伙人。根据GP测算,若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%,信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。
华南一名资深地产信托经理表示,从交易结构看,净值型产品与许多“假股真债”产品并无区别。不同在收益分配条款,净值型对投资者的收益不作保底。“做股权投资其实没必要嵌套有限合伙,光有信托架构就行。但可能因为有限合伙的私募基金一直是净值型,穿上这层‘外衣’,投资者更愿意盈亏自负。”
私募房地产基金“德信资本”董事长陈义枫表示,净值型地产项目的退出方式与假股真债也类似,都是在销售达到一定比例(如85%)之后,由地产母公司回购股权。只不过,假股真债产品的回购价是事先确定的溢价,净值型产品的回购价则与销售情况挂钩。
“净值型产品不常见,一般要跟大型上市房企合作。很少投资人愿意给中小开发商做股权投资。”陈义枫说,私募地产基金也会开发少量净值型产品,主要由风险承受力强、长期合作的客户买入。
新思路:股债混合
尽管净值型地产信托在2010年成型,至今可查到的同类产品却少之又少。前述地产信托经理表示,净值型产品存在两大问题:
其一,这类产品往往要跟完地产项目全周期,期限长、门槛高,募资端压力较大。譬如四川信托与复星集团合作的产品为3年投资期、2年退出期,门槛500万,原定推介期持续1个月,后延长了整整两个月。
其二,地产项目预期收益率难以测算,且信托公司对项目缺乏精细管理能力,实际兑付本息与预期收益相差较远。譬如平安信托“安鑫一号”原测算收益率达22%,部分劣后级投资者拿到的收益率仅6%,对同类产品后续发售有负面影响。
“信托公司就算控股项目公司,也算不过开发商。人家比你专业,走流程要你签字盖章你能拒绝吗?所以多数信托经理都愿意做债权,不那么伤脑筋。”
一些信托公司选择“股债混合”模式来平衡这些问题,开发出“固定+浮动”收益的产品。
上海信托推出的“上信华府资本-常州溧阳西南组团核心区项目”就是一例。该产品为上置集团的住宅项目融资,交易结构与前述净值型产品几乎一致,均以信托资金买入投资基金的LP份额,但增加了两块“安全垫”:操盘团队和上置集团子公司出资1.5亿元,买入劣后级LP份额,受偿次序在信托资金之后;同时,上置集团子公司为信托资金的兑付提供担保。
该模式中,信托资金享受10%的基准收益率以及分档的浮动收益,测算总收益率为17.7%至27.7%。
另一种思路是,用信托计划分散投资一揽子信托受益权,基础资产包含股权和债权。平安信托此前发行的“睿石全功能房地产基金集合信托”系列就属此类,募集3年期限的信托资金,广泛买入旗下“佳园”、“安鑫”、“创置”等地产信托的受益权。据记者获得的推介材料,睿石系列产品收益率在15%至18%不等。
“股债混合产品的销售也说不上成功,因为浮动收益那部分有些‘鸡肋’。对信托公司来说,最根本是要长期深入研究地产行业,对每个项目流程都有判断能力,才有可能做出真正的股权产品。”前述信托经理表示。
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