存量时代,投资者都在关注什么？

享誉全球的房地产服务商戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）近期重磅发布《机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势》研究报告，并联动深圳、广州、香港三地举办”戴家客听 - 2019大湾区先行者广深港高峰论坛”,次站广州聚焦“旧瓶新酒——城市更新的华丽转身”主题，特邀业内资深开发商及投资者出席了本期沙龙。

粤港澳大湾区为世界最大湾区经济体之一，自2017年正式宣布以来，一直备受全球关注。当中，大湾区内的重要城市广州定位优势显著，作为国家中心城市和综合性门户城市、一带一路的枢纽城市以及大湾区和泛珠江三角洲经济区的中心城市，自古以来就是中国通往世界的南大门。

当天，与会专家们围绕大湾区进行规划并且一线城市进入存量时代背景下的广州机遇进行了热烈的讨论，各专家从自身经验共同就其未来的发展前景、投资路径、可能性挑战等方面展开了具体探讨和深入交流。针对本期话题，戴德梁行华中区资本市场主管苏俭婷及凯龙瑞香港首席执行官何震东先生分别发表了专题演讲，为现场观众提供深度解读。

戴德梁行华中区资本市场主管苏俭婷分析了大湾区下广州的发展环境以及大宗交易市场，并以此引出了广州未来机遇的展望。她强调，广州坐拥大湾区中13%的土地面积、20%的人口以及23%的国民生产总值，三项数据均稳居前列。

除了具有在中国一线城市城市中最低的甲级写字楼市场空置率，广州还拥有远高于深圳的社会消费品零售总额。2018年，广州社会消费品零售总额为9000亿元人民币，高于同期深圳的6000亿元人民币近一半。苏俭婷解析道，广州的社会消费品零售总额预计在2028年达到2.2万亿元人民币，远大于深圳预计的1.4万亿元人民币，进一步拉大与深圳的差距。由此可见，广州未来零售物业的增长潜力不可忽视。

另外，得益于大湾区产业转型，广州第三产业占GDP比重逐年增加。由图可见，广州与深圳从2011年的61.5%与52.4%分别上升到了2018年的71.8%与58.8%。其中，广州更是预计在2025年达到76.4%，进一步缩小与香港的差距。同时，第三产业的兴起伴生了大批新兴产业中的独角兽企业，对于未来广州写字楼市场为重要利好。

相较深圳，外资在广州大宗物业市场中的占比较高，体现了全球投资者对于广州定位及发展潜力的认可。报告在最后广州未来机遇的展望中指出，境内融资成本与难度将在可预见的未来提高；外资投资者有望保持活跃；广州未来投资热点将集中于城市更新以及琶洲等新兴区域。

凯龙瑞香港首席执行官何震东先生就如何以凯龙瑞的方式进行城市更新做了专题演讲。凯龙瑞作为累计投资总额达236亿元人民币的行业先驱，给听众带来了城市更新方面更深的了解。他首先将凯龙瑞过往完成的交易分为“1.0”一站式方案、“2.0”商业园区翻新、“3.0”改装升级、“4.0”提高土地利用率的四个版本，并且分别对四个版本进行了案例分析。以其中最新的“4.0”版本提高土地利用率为例，凯龙瑞将原为老旧工业大厦的香港汇创方全面翻新后升级改造为130米高的精品写字楼。此举提高了52.4%的建筑面积并成功为项目在6个月预售期内退出了90%的单位。随后，何震东表示大湾区有不少物业可以从城市更新的角度看。他以广州的越秀新都会大厦为例，提出此物业可以从外立面翻新、沿街面升级改造、吸引新租客、充分利用地段优势以及增加年轻元素等方式完成华丽转身。最后，他分享了对于大湾区的投资战略以及展望，点明了广州作为世界贸易中心的优势和发展潜力。

随后，凯龙瑞香港首席执行官何震东先生、基汇资本项目总经理陈金琥先生、鹏里资产董事总经理黄景威先生、珠江琶醍董事长罗志军先生参与了圆桌互动环节，围绕广州城市更新进程中的存量物业如何实现华丽转身进行深度对话。

总体来看，广州被定位为粤港澳大湾区的中枢和核心之一，可以在建设世界一线城市的过程中获得新的动力和新的发展空间。粤港澳大湾区自身得天独厚的区位优势、要素禀赋和发展基础，与高起点、高层次、高标准的战略定位和目标任务，共同造就了广州未来发展的无限潜力，而各方的智慧融合、创新意识和魄力，将成为我们把握机遇、克服挑战并最终走向成功的关键。