弘阳地产负债540亿四年增156% 频繁高息发债融资成本增13%

　　长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

　　2017年首次跻身销售金额百强榜的弘阳地产(01996.HK) 曾喊出“千亿梦”，表示要在2018年实现500亿元销售额，2020年完成千亿目标。

　　然而，2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元，未达到500亿销售目标。

　　长江商报记者注意到，弘阳地产正在逐步向“长三角”以及全国主要都市圈布局，截至目前，弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市拿下多宗地块，需要支付的土地出让金总额超过76亿元。中指研究院发布的排行榜显示，今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿元，位列第44位。

　　加速扩张的同时，公司负债也在不断攀升。长江商报记者梳理发现，弘阳地产近年负债不断攀升，四年增长156%，2015年-2018年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元；资产负债率徘徊在80%上下，分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。

　　资金紧张导致连续发债“补血”。长江商报记者梳理发现，自去年底以来的大半年时间内，弘阳地产已多次发行美元票据。今年近半年时间弘阳地产已发行四次美元票据，总额已达12.3亿美元，且票面利率处于高位，介于9.95%-11.5%之间。财报显示，2018年起该公司实际融资成本为4.99亿元，同比增长12.8%。业内人士预计2019年其融资成本或将进一步上升。

　　业绩不及预期净利下滑

　　弘阳地产起步于江苏，2017年向全国扩张，当年完成销售收入256.94亿元，同比增长147.53%，为近5年来增长最快的年份。2018年，弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元，同比增长84.2%，但是未能兑现500亿目标。

　　弘阳地产当前位列中房研协“2019年房地产开发企业500强”第52位，较前一年劲升25个位次，同时位列“2019中国房地产开发企业成长速度10强”第3位。

　　快速成长的同时，公司的盈利水平却明显下降。数据显示，弘阳地产2015年-2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元，营收最高的2016年，净利润反而为三年最低，仅9.31亿元，较2015年下降了29.95%。此外，弘阳地产2015年-2018年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%、31.25%，净利率从2017年的19.47%降至2018年的14.32%。

　　销售收入增速也逐年放缓。2019年，公司将销售收入增速调低至26.85%。2019年，弘阳地产将年度销售目标定在了600亿元，同比增长26.85%。2019年1-6月，弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币302.53亿元；累计销售面积为229.23万平方米；平均销售价格为1.29万元/平方米。

　　不过，弘阳地产仍在大手笔拿地。目前，弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市拿下多宗地块，需要支付的土地出让金总额超过76亿元。中指研究院发布的排行榜显示，今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿。

　　值得注意的是，截至2018年底，弘阳地产拥有的近百个项目中，有超过一半为在建状态，甚至有多个周期为10年或10年以上的项目。业内认为，剩余项目的开发对资金也将是一种考验。而开发周期过长对企业的资金回笼也会造成影响。

　　融资成本同比增长12.8%

　　长江商报记者梳理发现，弘阳地产近年负债不断攀升，2015年-2018年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元，四年增长了156%；资产负债率徘徊在80%上下，分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。 截至2018年末，弘阳地产有息负债明显增加，从2017年的116亿元涨至219亿元。

　　值得注意的是，其在手现金无法覆盖其短期借款。弘阳地产2018年末银行贷款与其他借款总额为193.27亿元，短期借款为82.34亿元，同比大增77.5%，其中，82.34亿元需在一年内偿还；42.59亿元需一年后但于两年内需偿还；57.53亿元需两年后但于五年内偿还。而弘阳地产目前手头的现金仅为124.56亿元。

　　2018年末，公司负债总额和借款总额分别为540.72亿元、219.2亿元，分别同比增长64.51%和88.48%。

　　负债压力下，弘阳地产频繁高息发债“补血”。长江商报记者梳理发现，自去年底以来的大半年时间内，弘阳地产已多次发行美元票据。具体来看，其在2018年11月和12月陆续发行了票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。2019年2月公告称，计划发行于2021年到期、金额为3亿美元的11.5%优先票据；3月4日，弘阳地产发行于2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%；4月9日公告称，计划发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据；6月26日公告称，公司及附属公司担保人计划发行于2022年到期、金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%。

　　值得关注的是，这是近半年时间弘阳地产第四次发行美元票据，总额已达12.3亿美元，且票面利率处于高位，介于9.95%-11.5%之间融资成本进一步上升。财报显示，2018年起该公司实际融资成本为4.99亿元，同比增长12.8%。业内人士预计2019年其融资成本或将进一步上升。

　　高周转下频发违规维权事件

　　在行业加速扩规模，纷纷加码高周转的当下，弘阳地产也不例外。

　　但在高速扩张下，弘阳地产项目的质量问题也日益突出。长江商报记者梳理发现，近年来，弘阳地产项目频繁爆发违规维权现象。据媒体公开报道，2015年，因开发商兜售旭日华庭小区地下储藏室，以及将人防工程用作车位销售引发众多业主不满维权；同年12月，贵公司开发的弘阳广场再次遭到业主维权，在售房时隐瞒小区内要建110KV变电站的事实；2016年8月，有记者在弘阳旭日上城小区已完工楼房发现，数栋高层东墙面不同程度地开裂、鼓包，有的墙面是局部段，有的几乎是大面积无规则的鼓包，就像没有吹破的“泡泡楼”一样，质量令人担忧；今年8月，弘阳地产开发的弘阳春上西江在未交付前，就出现墙体空鼓、脱落、地下车库渗水以及水管断裂等诸多质量问题。

　　此外，弘阳地产频繁违法建设、无证施工等违法行为登上监管黑榜，仅2018年就被罚三次。