杨东朗：若贯彻1998年23号文件 房地产市场会更健康

　　“2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为西安交通大学公共政策与管理学院教授杨东朗。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 “2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为西安交通大学公共政策与管理学院教授杨东朗。  

　　以下为发言实录：

　　杨东朗：各位早上好！房地产未来的发展趋势是比较敏感的话题，也是比较难讲的一个话题，我们要首先站在国内房地产市场十年发展的基础上，可以说最近这十年房地产获得了很大的发展，但是也滋生了很大的问题，问题是由于房地产市场总体上来讲供应量很大，供需平衡，基本稳定，价格也是稳步增长的，但是它的问题是从需求者来讲，分化严重，有的消费者买的房子特别多，有的人买不到房买不起房。从城市之间来讲，有些城市是供不应求，但是有些城市供多于求，有些城市平稳发展。

　　今后怎么办呢？我们在研究市场的时候，第一个要从需求谈起，需求是硬道理，但是我们过去往往做的是供应是硬道理。开发商把重点放在拿地上，重点放在和政府的沟通上，所以现在手里存了很多的地，开发了很多的房子，销售遇到了一些库存量增加的趋势。大家也都知道我们的库存量现在有所增加，大概有的城市在20%左右，有的低一点，个别的稍微高一点，这是供应量的问题。

　　供应量的问题就牵涉到销售，在做策划的时候开发商是个体，每一个开发商每一个项目都是按照自己的理想去做市场的需求分析，最后得出的结论就是碎片化，碎片化的结果就是在一个城市里边的整体把握上就出现了量的不平衡和地区分布的不平衡。

　　大家都知道房地产市场是一个个别产品，它是一个地区产品，它的位置和区位不一样，在一个小区里边楼位不一样，在一个单元里边楼层不一样，它的价格都是不一样的。我们现在把产品开发都搞成一个模式，这是我们要吸取的一个教训。现在从大连到西安，从海南到北京，房子的外形和里边的结构都差不多，这就忽视了它最基本的地域化。因为各个地方的气候不一样，环境不一样，房子毕竟和当地的降雨量和温度密切相关。我们现在不关心这个问题，比如窗户的大小，南方主要是要散热通风，但是从北京到西安，甚至到淮河流域，冬天要保温，但是夏天还要散热，季风气候的特点。我们现在都忽视了，要么是窗户特别大，结果不节能不环保，老百姓买了房子之后不满意。所以需求不光是一个数量，不光是一个价格问题，要关注产品本身，本身就是我们房地产行业作为一个产业在国家来说非常重要。1998年国家出23号文件，那个文件如果执行到现在的话，我们的房地产市场肯定是比现在要健康，就是我们在2003年的时候头脑发热，把经济适用房的对象压缩，不恰当的卡断了商品房的供应范围，这就造成了我们今天保障房供应不足，矛盾突出。

　　现在我们建公租房很困难，但是过去都是公租房，把公租房卖给职工，在座很多人买的都是公租房，但是房改房的时候是一刀切，应该是有条件的可以卖掉，但是我们全国能卖的都卖了，这是我觉得我们在执行过程当中要吸取的一个教训。

　　今后第一个要关注的是政策的变化，我们的政策要有连续性，要稳定，要适应市场变化，适应老百姓的需求，要考虑产业的需要，要考虑民生。我们目前的政策是双轨制，保障房政府做，市场由企业来做。并且我们现在保障的范围已经定了，保障房的比例大约达到20%，市场当中的房子20%是政府做的，80%是企业做的，这个政策要长期坚持下去。

　　第二个政策我们要关注创新，现在我们国家所有行业都要搞创新，那么房地产行业要不要创新？现在房地产行业是科技应用比例最低的一个行业，是节能环保里边任务最重的一个行业，咱们国家能源消耗在房地产领域，是耗能大户，今后怎么样节能？怎么样环保？现在我们的环保任务非常重，我们要考虑产品的创新问题。

　　第三个是信息化的问题，信息化我们提了十几年，1998年提出来，2002年开始搞，现在我们提智慧城市，欧洲提出很大的战略，其实在今后二三十年要用信息化改造欧洲所有的城市，重点是改造社区，这个信息化就给欧洲带来了经济增长的契机。我们中国怎么办？现在我们的房地产仍然停留在建新房上，在2002年、2003年的时候新房销售量已经落后于二手房的销售量，如果每个城市的二手房销售量都超过新房的销售量，那这个房地产市场可能就会进入一个结构性的调整。现在西安市的二手房销售量大概占新房销售量的30%，一年新房销售量1000万平方米，二手房销售量不到300万平方米，所以重点关注在新房上这里就有很多欠旧房的一块发展，包括棚户区的改造，包括信息化的改造，包括旧楼的加装电器改造，光是停车位的改造对房地产来讲都是非常好的契机。信息化是非常重要的，国家也非常重视，但是我们家里的智能现在停留在安保上，其他方面我们和美国是有差距的。

　　第四个我们要国际化，房地产出现波动的时候很重要一点它一定是房地产投资，房地产投资里边主要是国际游资，金融危机来了主要是国际游资的流动，现在中国的钱多了，中国的资本也向国外流动，所以资本的流动对房地产的影响是很大的。1997年的亚洲金融危机对当时的香港影响是非常大的，2008年美国的次贷危机也是与金融危机有关，所以我们现在要关注国际化。

　　国际化还有一个问题就是美国、欧盟负责的科技化，他们的工业化，我们所说的先进制造。在我们的住宅建设里边还称不上先进制造，我们还是特定的产品加工，不是构件标准化，美国的产业已经发展到标准化，我们现在整个行业的标准化都是滞后的，所以老百姓对我们产品的质量不满意，对产品的售后服务不满意。家电产品保质期三年里面人家的说明书很厚，我们现在买到一个房子，房子的安全使用说明书现在不强行推广，但是两书的内容没有和国际化接轨，太简单了。这是我们要做的功课，只有你的技术含量，你的品质提高了，你的价值也才能增值，老百姓买房子是要物有所值。

　　现在还有一点很重要，我们的住宅现在大量还是毛坯房，毛坯房算不算成品？就是老百姓买了之后不能立即使用。我个人认为，毛坯房不能算商品房，只是一个半成品，所以我们怎么样通过市场的改革把住宅市场上今后的地方装修好，也不要说精装修，要老百姓拿到钥匙之后就能够入住，就能够适用。1998年前我们国家开放的商品房都是可以拿到钥匙就能住的，不知道什么时候开始我们把门和窗都卸了，大家反映大家买到的不是商品房，不能够立即使用，所以我们要把它做成成品的话这个潜力是非常大的。我们的潜力在什么地方？不能搞三三得九，我们要搞二五一十，你的容积率搞个3.5、4.5，不要那么高，搞到3就可以了，但是品质做好，老百姓是认可的。现在一味提高容积率，所以现在很多房子卖不出去，主要还是与房子的设计与它本身的特点有很大的关系。