跌宕起伏的十年惠州土地市场：地价涨5倍 天价地频现

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，惠州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　回顾惠州近十年的楼市发展进程，虽不是像深圳、广州、东莞等城市扶摇直上，但亦在跌跌荡荡中呈上涨姿态。2008-2018年，是惠州楼市快速发展的十年，伴随着城市化发展的进程，环线修通、天价地频现，惠州房地产市场发生了巨大的变革。

　　2008年房价暴跌，一级土地市场的寂寥、2009年再次起跳，土地市场回温;2013年房价平稳;2015年底受深圳外溢客影响导致的房价爆发，同年土地市场却罕见反差，成交大减、到2016年土地市场再度回温;2017年再次迎来调控，土地市场爆发一年成交破140亿!而2018年调控仍在加强……十年间，好一部跌宕起伏的大戏。

　　十年间惠州地价涨了5倍

　　房掌柜从惠州中原地产获得一份数据，从2008年至2011年4年间，惠州全市招拍挂地块的平均地价分别为1364元、844元，802元和887元，这几年间，惠州市场宽松的政策环境，以及大量的地块推出，导致成交价格偏低，地块多以底价成交，溢价绝迹。

　　此后房掌柜亦统计每一年在惠州公共资源交易中心的所有成交商住地，数据显示，2012年和2013年惠州的土地均价分别为1628元和1656年，楼市在这两年经历了小高潮，惠城大量优质地块推出，多宗地块产生溢价也令地价上涨不少，天价地块出现在惠州市场，最终地块成交均价比此前几乎翻了一倍。

　　2014年，惠州商住地平均价格首次突破2千元大关，来到2035元，同比2013年上涨379元，与该年度惠城和惠东推出多宗优质地块和频现溢价地块有关，江北菊花头天价地，隆生金山湖岛内天价地，西湖综合体地块等都出现在这一年。

　　尽管随后受2015年市场整体低迷影响，惠州地价又跌回1577元。但随着楼市不断好转，及越来越多品牌房企的进入，2016年地价已上涨至2679元，同比上一年地价上涨7成。

　　2017年后，随着粤港澳大湾区，政策等各种利好影响，惠州成为品牌开发商眼中的“香饽饽”，逐渐出现一地难求的局面，品牌开发商的进驻也频频出现高溢价地块。据房掌柜不完全统计，2017年，惠州商住用地总收金额首次突破百亿，达到140.6亿元，平均地价增长至史无前例的4635.6元/㎡。

　　10年间，惠州地价上涨了5倍左右，从趋势来看地价在前8年基本持平，仅是近两年来获得大涨。而回看惠州的房价，从2008年的3700元/㎡的价格，上涨到如今全市均价约1.1万元/㎡，大概在3倍左右。

　　本土房企PK品牌房企抢滩惠州 拿地“大显身手”

　　在惠州土地市场，有一个明显的时间分界线，就是2014年。2014年之前，本土房企频频出现在公开市场拿地，占据重要比重，2014年后，品牌房企频入惠州，占绝对主导位置。

　　作为惠州楼市的参与者和重要开荒者，惠州本土房企曾一掷千金拿下众多优质地块，如惠州首家进入全国百强房企榜单的本地房企光耀集团，高峰时在惠州储备有超过20块地。此外，隆生，方直和德威也多次在土地市场露面，目前市面上已知名且配套成熟的小区大多为本土房企的产品，如东平的隆生东湖花园、光耀荷兰水乡;金山湖的方直珑湖湾、隆生金山湖花园、德威朗琴湾等项目。

　　随着时间的推移，外来房地产巨头纷纷抢滩惠州市场，过去本地房企独大的局面逐步改变。如碧桂园、恒大、佳兆业、星河、融创、中海等多个知名品牌房企纷纷入驻惠州，各家企业进驻方式也各不相同。

　　据房掌柜了解，在过往“招拍挂”模式下挂牌出售的宗地几乎以底价成交，极少出现溢价现象。自2016年惠州各片区楼市房价高涨，外来房企争相进驻，惠州地块呈现出“价高者得”的情况，频频上演多家开发商争抢同一地块的局面，而最终的胜利者也往往是财大气粗的外来房企。

　　2016年，佳兆业通过南方产权交易所，以超过18亿元的价格拿下德赛地产旗下古塘坳地段约28.44万平米的商住地块。

　　而2017年，位于小金口的三宗商住地块也获得多家房企青睐，最终分别被领地集团、保利地产和星河地产拿下，其中一块9万平米的商住地，亦是领地集团经过近7小时的拉锯战，以12.53亿元拿下。而碧桂园在2017年更是在惠城、仲恺、惠东、惠阳和龙门等县区攻城略地，成为年度土地市场的最大赢家。

　　在缺乏持续优质地块供应的情况下，通过并购或收购本地企业，借此获得本地企业手中土地开发楼盘，也是外来大房企在惠州的重要方式之一。

　　10年来，惠州卖出的那些天价地

　　过去的10年，惠州也诞生了不少天价地块，屡屡刷出新高度。

　　2009年

　　龙光地产与惠州一本土房企等多家企业竞逐东江新城优质地块，即后来的龙光水悦龙湾项目。按照当时的新闻报道，龙光地产在经历长达4个小时的拉锯战竞拍后，以4.01亿元的高价，一一击败竞争对手。据房掌柜了解，龙光水悦龙湾于2013年首次入市，尽管随后遇到销售困难，曾两度降价销售，但随着市场行情好转，该项目于2016年成功清盘。

　　2012年

　　天价地在惠州“绝迹”数年后，再次重现市场，2012年，原本由T CL集团协议拿下的江北7号小区地块，因规划变更重走挂牌程序时被临时杀出的大隆和保利置业联合以6.9亿元拿下。

　　尽管地块位置优越，但开发并不顺利，保利置业，大隆，金宝和广东高建均先后参与项目的开发，之后又相继退出。最后，项目被转手给惠州市荣灿置业，定名为荣灿惠州中心后，项目开发逐渐回归坦途，目前洋房房源已售罄，将推出写字楼以及商铺产品。