500万预算,在南山区能有什么学区房可选？

（来源：深圳学区房全攻略）

最近，有很多朋友咨询：如果预算是500万，在南山区能有什么学区房可以选？

对于大部分刚需中产家庭来说，500万也不是一个小数字，尤其是在深圳，学区房动不动就上千万的地方，500万能不能选一个还不错的学区房呢？

500万的选择，给大家推荐南山前海片区，这里紧邻深圳未来的城市新中心前海自贸区，又带有南山名校南山实验学校的几所下属学校学位，算是能兼顾上车自住和投资的选择。

学校介绍

南山实验集团在南山基础教育中排在前列，在集团中麒麟学校和南海中学相对比较出名。集团学区大部分规划在南山腹地南头和前海片区。

由于南山实验是由名校+的模式组成的教育集团，因此从教学质量的角度说，选择南山实验的学区房基本都在集团旗下的麒麟学校和南海中学里选择。

其中麒麟学校是本部的名校，在南山区的排名中，麒麟学校大约是第4名的成绩，而南海中学大约是第8名的成绩。（注：参考自2018年中考数据）

2019年的中考成绩也已经出炉，今年麒麟中学成绩依旧优秀，460位学生参加中考，其中440分以上的有5位，430分以上有35位，420分以上91位。

南海中学由于学区内的楼盘范围比较大，还包括部分城中村（大族南山村旧改），对自己的生源质量有一定的影响，在南山区的综合排名是第8名。

前海片区是南山实验集团的主要的集中地之一，这里一共设有南山实验学校的三所分部，一个是鼎太小学部，一个是荔林小学部，还有就是一个南海中学部，这边生源质量相对来说都比较不错。

从14年开始南海中学排名南山区前10名的位置，也算是一匹学位房的黑马。

带南山实验学位小户型的楼盘，大概有7个，分别是：

鼎太风华、阳光花地苑、心语雅园、心语家园、瑞景华庭、雷圳还有就是诺德国际。

楼盘还是比较多的，不过若要兼顾宜居性，楼盘就得刷掉一大半了，除了鼎太、诺德、雷圳、还有阳光花地苑带有花园小区，其他几个都没有地面花园的，不过在房价上面，也有所体现出来。

今天，我们主要给大家推荐鼎太风华七期、阳光花地苑、心语雅园和诺德假日花园这几个楼盘。

这个片区其实最大的短板在于交通不够便利，离地铁站有一定距离，好在小区周边还有部分公交站。

现在也就只能等待9号线西延段的开通了，届时将会解决一部分交通不便的问题。

其中鼎泰风华的小学学位是南山实验小学鼎太部，在周边的小学中生源相对纯粹一些，小学质量和水平也稍好些；阳光花地苑和心语雅园的小学学位是南山小学，诺德假日花园的小学学位是南山实验荔林小学部。

这几个小区是挑选出来相对有代表性，而且可以当做备选的小区。

楼盘介绍和点评

01鼎太风华：鼎太小学+南海中学

鼎太风华是前海片区里头一个体量最大的一个花园社区了，小区品质不错，绿化做的比较好，一共有8期，而小户型只有1/2/6/7期才有。

一期有最小38平和60平的一房，二期则有40平的一房，6期是48-57平的一房，而7期，则是51到60多的一房至两房，不过七期是相对鼎太其他期数独立开来的，不能共享大社区环境，居家氛围有所打折，但对于自住来说还是比较不错的。

鼎太风华七期的位置图

小区环境图

这次看的鼎太七期，西侧临东滨路和月亮湾大道，靠近路边的楼栋路噪还是非常严重的，对于住家来说，中间朝南向的楼栋还算可以。另外曾经被居民吐槽的高压线已经去年年底拆完了。

这是鼎太七期对面的建筑，据说后期会有地铁站出口在对面，也就是9号线的西延段，规划站点是荔林站和怡海站。其中荔林站位于阳光科创附近，而怡海站则是最近的站点了。

我们再仔细看一下这个怡海站，根据前海湾的规划中，怡海站大概率是位于这个位置。

将来对于鼎太七期和诺德假日花园的业主来说，交通会更加方便，价格也会在现在的基础上有更多的溢价。

好了，我们继续说回房产。

链家7月挂牌均价为84944元/㎡，一房一厅面积大约是50平米左右，挂牌价格在450-470万之间，正规两房的面积大约是67平米左右，价格在570-630万左右。户型不同，价格会有所差别，仅供参考。

一房一厅适合年轻人首套置业，付得起首付的时候，把原来交给房东的房租用来给自己供楼，还可以享受房产升值的收益，适合年轻人上车。

小两房则适合年轻人刚结婚还未有小孩时候过渡居住，虽说房子面积不大，但是拥有自己房产所带来的幸福感，可比租房子好多了。

我们看的这个是小两房，66平米，两室一厅，朝南向，中高楼层。客厅采光不错，位于小区的中间位置，不临路，路噪明显小一些，目前的挂牌价格到了620万，对于住家来说，算是入门级相对好的选择了。

这是客厅，竖厅，飘窗设计，卧室出阳台，客厅采光并不算差。

这是卧室的部分，飘窗设计，屋内光线不算太暗。

这是厨房的部分，从居家的角度来看，还是挺合适的。

在南山区，要上顶级名校，500万是远远不够的。

以南二外为例，两房要千万级，三房要1500万左右。南外高新也是差不多这个价位。另外麒麟中学周边的学区房，两房大概要700-800万，三房也要上千万了。

500多万的预算在南山，南海中学片区绝对是最优的选择了。

02诺德国际：荔林小学+南海中学

09年的花园小区，楼栋比较多，但是花园小区的品质还算不错。比鼎太风华七期要好很多了。而且诺德国际周边的商业配套和店铺要明显多于鼎太七期，对于住家来说，还算比较友好。

这里48平小户型是最小的，1+1房，也是自己改造的房型，目前价格大概在470万左右，但是诺德的一房一厅和两房都比较小，居住体验一般。

另外诺德48平所有户型的朝向全部都分布在7、8、9栋，所有朝向都是朝小区外面，要么西晒，要么临高速，居住体验不佳。

如果要买来自住的话，好好掂量一下噪音能不能忍受，西晒能不能搞得定，如果能搞得定，买来自住是可以的。

不过有一种是50平的，这种主卧是朝花园的，相对来说没那么吵，不过价格上也贵一点，朝东南的房源大概要590-620万左右。

另外就是66平的两房，错层出阳台，客厅出阳台的大概要比卧室出的贵个30万左右。

我们这次看的是47平米的小两房，两室一厅，朝西南向，中间楼层，主卧出阳台，次卧只能放下一个1.2米的小床或者做书房，目前报价是470万。

户型图

这是客厅和次卧的位置，均为落地窗设计，次卧的光线明显更好些。

走进次卧，房间比较小，做书房合适些（在户型图里写的也是书房）。

主卧，主卧出阳台，毕竟面积小，房间也不能苛求有多大了。

对于价格比较敏感的家庭，这也是一个不错的上车盘，但是要牺牲一下居住体验和交通便利程度了。

03阳光花地苑、心语雅园

这两个小区与鼎太风华相隔一条马路，价格也相差了1万多，两个小区的小学学位都是南山小学，在这一片学区房中算是相对不算太旧的小区，部分小区内环境还是不错的。

跟随我们的脚步，来走进这两个小区。

进入阳光花地苑，可以看到小区内的泳池。

其中阳光花地苑拥有一个空中花园。

两个小区都西临前海路，路噪也是避免不了的。

我们看的一套两房，面积是62-64平米，东南向的房源还相对安静些，挂牌价格大约是510万上下。

客厅的位置，竖厅的布局，而且厅出阳台，房间的采光面虽小，但是整体光线并不暗。

卧室的位置，这套房源的主卧，最大的缺点是主卧朝阳的空间太小，朝阳面太少，而次卧却朝阳，这是设计上的一个缺陷。

这是小区的外立面，楼栋显得有点老旧。

心语雅园的房子是老式的塔楼，2003年建成，长条狭窄的楼道，看了一套两房一厅的户型，面积是62平米，价格大约是465万，与阳光花地苑同样面积相差50万左右的价格，这个差价大概就是舒适度的区别吧。

总结一下这两个小区：

两个小区靠近前海路的房源，路噪会比较严重，如果是朝东南向的，应该还算可以，相比较而言，阳光花地苑的住家舒适度会比心语雅园好些。

另外，两个小区与鼎太风华相隔一条马路，价格就差很多了，这也跟是否临近前海自贸区相关，热炒的前海概念已经把鼎太和诺德的价格抬高了许多，因为鼎太和诺德算是前海最知名的大社区了，大社区相对其他小社区有溢价，也很正常。

最后，与前海路东侧小区相邻的，都是南山村的村民房，对于居住品质来讲，也有一定折扣。

选房建议

综合这几个片区来讲，我们觉得购买这里的目标客户群体其实非常明确：

首先是想要上南山区的名校，家长也在南山区工作。

所以我们暂时不考虑福田和宝安这两个片区。南海中学的排名中上，去年考上四大的人数有33人，八大84人，十大有101人，也算是不错的选择。（注：2019年中考录取尚未结束，最新数据请密切关注我们的公众号）

其次，对于家长来说可能是首次刚需置业，凑齐150万可以买得起一套500万左右的房子，努努力的话买600多万的房子也可以承受。这个预算在这摆着，想选其他顶级学区，难度比较大。

最后选择小区和户型，对比下来诺德假日花园的小区居住品质相对高一些，而且周边的生活基础设施和商业配套是比较完善的，但是交通不便是这里的一大缺陷，临近马路是这些小区的通病。

鼎太风华七期待地铁9号线开通之后，交通便利性会大大提高，而且带着前海片区的概念，这些利好在小区价格里已经有所体现，一旦通地铁之后，鼎太七期将会在市场上更受欢迎。

而马路对面的心语雅园和阳光花地苑因为小学学位和临近南山村的缘故，价格相对低些，户型和小区品质都一般，价格也比对面的诺德大社区便宜一点，适合预算有限、对价格非常敏感的客户。

综合上面的分析，鼎太风华七期的未来综合配套最好，无论是学位还是交通便利性以及投资属性，相对均衡，属于优选；诺德假日花园的生活便利性更好些，喜欢大社区、对住家便利更偏好的可以选择诺德假日花园，但是学位是荔林小学，可能不如鼎太小学生源相对纯粹。

从过去两年的涨幅来看，鼎太和诺德的涨幅都比马路对面的要高很多，过去如此，未来依旧会如此。

大社区的优势，对于入门级的刚需置业者来说，吸引力非常大。

选择户型时最好要选择入门级小两房，朝南向和没有路噪的房间，价格虽然贵了点，但是这种将来的升值幅度也会大些。

实在不够预算，买个一房一厅上车也行，上车盘嘛，上车了，怎么都比在路上光脚跑得快。