2016上市房企 综合实力排行榜 榜单解读

（原标题：2016上市房企 综合实力排行榜 榜单解读）

《2016》由第一财经首次推出，由同策咨询研究部提供资料数据和技术支持，在建立科学评测模型和评价体系的基础上完成榜单的评定。

该研究主要是基于上市房企2015年度财务表现，通过构建评估模型，以上市房企规模效应为基础，从企业规模、盈利能力、运营能力、融资能力、偿债能力、成长能力及创新能力7个维度、共29项关键指标来衡量上市房地产企业的综合实力，以期将一些具有一定发展规模、盈利能力强、发展稳健、运营效率高且不缺成长与创新能力的企业呈现出来，为行业、机构及投资者提供专业参考。

根据榜单的研究结果，《2016上市房企综合实力排行榜榜单（）》TOP10的房企分别是万科A、绿地控股、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、阳光城、华侨城A、世茂股份、金科股份。

《2016上市房企综合实力排行榜榜单（H股）》TOP10的内房企分别是中国海外发展、恒大地产、万达商业、碧桂园、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、融创中国、中国金茂。

01榜单解读

在本研究中，2015年，所有样本企业平均总资产为636.81亿元，同比上涨20.97%。2015年多数房企在资本市场通过发行股票以及公司债券等进行融资，致使企业净资产和负债均有所增加，进而总资产规模增长幅度较大；营业收入方面，2015年，样本企业平均营业收入135.26亿元，同比上涨13.77%，涨幅较2014年缩小2.4个百分点；从利润方面看，2015年，样本企业平均净利润15.67亿元，同比2014年的15.94亿元略有下降，这与近年房地产行业平均利润率持续下滑有直接关系。

企业规模

在规模效应维度的指标选择中，采用了总资产、净资产、营业收入及销售金额四个指标。总资产主要反映房企资产规模的大小，净资产是企业股东权益的体现，而营业收入反映了企业当年各业务板块的收入情况及销售后结转的能力，其也是企业取得利润收入的重要保障；销售额主要是反映了企业在一定时间内企业的实际销售能力，销售规模的体现，其包含了报告期内签订销售合同而未结转的收入。

从榜单来看，A股入榜企业的营业收入平均水平为202亿元，较所有样本企业整体平均水平135.26亿元高出近67亿元；H股入榜房企的平均营业收入为236.2亿元，较所有样本企业整体平均水平高100亿元。从营业收入同比增幅上看，A股样本企业2015年营业收入同比增幅14.27%，比H股高出0.8个百分点。

在规模性方面，A股TOP10的企业中，总资产规模在千亿以上的企业共7家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、华侨城A、华夏幸福；在H股TOP10的企业中，其总资产规模均在千亿以上，表明在企业综合实力的排比中，从总资产规模来看，H股前十强的规模性要强于A股。

从营收来看，在A股TOP10的企业中，2015年全年营业收入上千亿的企业仅3家，分别为万科A、保利地产、绿地控股；而H股TOP10的企业中，当年营业收入上千亿的企业也仅有中国海外发展、恒大地产、万达商业3家。

利润方面，A股TOP10的企业中，2015年净利润上百亿的企业仅有2家，分别是万科A与保利地产，利润额为181.19亿元及123.475亿元；而在H股排名前十的企业中，当年净利润上百亿的企业就有4家，其中万达商业在2015年净利润总额达299.71亿元，是2015年所有样本企业中，净利润规模最大的房企。

从企业性质方面看，大型国有性质房企在榜单中表现出色，A股TOP10中，国有性质企业占比40%；H股TOP10中，中国海外发展、华润置地、中国金茂均属于央企。从整体榜单来看，国有性质企业在呈现上分化较为严重，大型国有性质房企专心主业，且较民营企业有获取土地和资金的优势，盈利能力更强，而小型国企往往在运营效率、成本控制等方面表现不佳，整体盈利能力较弱，排名普遍靠后，在未来的行业整合过程中缺乏核心竞争能力。

盈利能力

在本研究中，衡量企业综合实力中盈利能力也是较为重要的。本研究主要通过净资产收益率（ROE）、总资产报酬率（ROA）、销售毛利率、销售净利率及净利润等5个指标来衡量房企的盈利能力。净资产收益率反映企业股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高；净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好，净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。除此之外，我们也采用了销售净利率和销售毛利率的指标，反映一段时期内企业销售收入与利润的关系，以此来考察企业的获利水平。

随着房地产市场发展趋势的变化，上市房企整体盈利能力呈现逐年下滑的趋势。截至2015年底，A股及H股样本企业的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点；A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点。

从具体房企来看，中国海外发展2015年销售毛利率和销售净利率分别为30.19%和23.80%，处于行业领先水平，虽然销售额落后于万科近1085亿元，净利润却比万科高近98亿元，盈利能力可见一斑。华夏幸福的净资产收益率高达35.5%，主要得益于其“园区+地产”开发模式。通过与政府签约，介入到土地一级开发整理与配套设施建设，从而以较低成本价获取大量开发土地，帮助企业获取较高的投资回报和盈利水平。

从盈利能力TOP10的房企来看，商业地产开发或产业地产开发占比较高，如万达商业、陆家嘴、华夏幸福、华润置地和龙湖地产等，这类房企投资物业业务毛利率和净利率水平高于住宅物业业务，有利于提升公司整体毛利率和净利率水平。如陆家嘴和万达商业的毛利率分别高达54.57%和40.55%，净利率分别为41.61%和24.13%，盈利水平相对较高。

运营能力

一个企业综合实力的强弱，并不仅仅体现在规模效应和盈利能力上，企业在具有一定规模后，对其运营能力的要求也是不可或缺的。本研究主要选取存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率等指标来衡量房企的运营能力。

根据本次研究所选择的A股和H股样本数据，受房地产市场整体去化压力较大的影响，近三年，房地产企业周转指标普遍呈现逐年下降态势。从总资产周转率的角度看，A股样本房企2013~2015年的平均周转次数分别是0.229、0.214和0.194；平均存货周转率分别是0.269、0.256和0.243。两个指标近三年均呈明显下降趋势。从H股上市样本企业情况来看，2013年到2015年的总资产周转率是0.258、0.225和0.217次，同样呈现出明显下降态势；存货周转率则是0.390、0.354、0.359。