中海地产的“马拉松”发展：上半年毛利率超过30%，资金流入高于流出

　　“企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快，不急不躁，在严控风险的前提下，全力实现又好又快发展。8月24日，中国海外发展有限公司（HK.00688，以下简称“中海地产”）举行线上中期业绩会，董事局主席兼行政总裁颜建国抛出自己对企业发展的理解.。

　　纵观最近两年的销售业绩，中海确实正奔着“又好又快”的目标在前进。2018、2019两年，中海地产陆续录得销售额达3012.4亿港元、3771.7亿港元，销售增长率为29.8%、25.2%，销售增速高于同期TOP10房企的平均增长率。 

　　上半年，疫情冲击之下，中海地产行政总裁张智超说，基本有一个半月没有销售，另外也造成供货的延后。尽管如此，中报显示，上半年，中海地产实现合约销售额1720.1亿元，同比逆势增长4.2%，同样高于TOP10房企的平均增速；对应的销售面积954万平方米，同比增长3.5%。 

　　“过去五六年，中国房地产高速发展，房企们加的杠杆较高。杠杆率较低，（确实）阶段性显得有些保守。但近几年，公司在保持 60%左右负债率的情况下，销售实现了快速增长。”颜建国说，进入房地产下半场， 行业竞争比的是谁能活下去、活得好、活得久。 

　　按照此前定下的“十三五规划”目标，2020年，中海地产要实现4000亿港元的销售目标。4000 亿港元的销售目标，换算成人民币大约是 3600 亿元，以此估算，上半年，中海地产的目标完成率约47.8%。 

　　“距离销售任务过半还有不到3个百分点的差距。”在业绩会上，张智超表示，全年货量充足，下半年也将加大推盘力度，加快销售节奏，在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年的销售目标。 

　　相比规模，中海地产向来更看重利润率，其利润规模、利润率也一直在业内名列前茅。上述的“十三五规划”目标，还提到要保持30%的毛利率。上半年，中海地产的毛利率达到30.6%，已经超越这一目标。 

　　同期，中海地产的核心净利润为179.4亿元，同比上升0.3%；净利润率达到23.2%。利润空间维持高位，其中一个原因在于，最近两年来，中海地产发现房地产市场存在分化与结构性机会，从2018年开始就将主力市场逐步转移到安全边际更高的一二线城市，尤其是一线城市。 

　　“我们不为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重价值创造。”颜建国说。 

　　为了实现有质量的增长，中海地产明确了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构——将 90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；将8%左右的资源投入商业资产运营，以提升抵御周期波动风险的能力；将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。 

　　保持规模与利润领先的另一策略在于合理控制负债，不盲目加杠杆。近期，市场上释放出房企融资三道红线的新规，一直坚持审慎财务策略的中海地产，目前尚未触及任何一道红线。截至2020年六月末，中海地产的资产负债率为59.77%，剔除预收账款后的资产负债率为53.8%，净借贷比率为32.95%，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。 

　　上半年，中海地产继续发挥境内外双融资平台的优势，通过发行境外美元中期票据、境内单笔规模最大的绿色CMBS、若干双边贷款等方式，对存量债务进行相应的置换。 

　　期内，境内外债务资金流入共319.1亿元，归还到期债务164.5亿元。加权平均借贷成本从去年底的4.21%进一步下降至4.01%，处于行业最低水平。 

　　此外，上半年，中海地产录得的销售回款927.9亿元，资本支出746.5亿元（其中用于支付地价为417.8亿元，建安相关支出为323.1亿元），税务费用、分销费用、行政费用和财务费用支付240.9亿元。综合来看，资金流入总额约1247亿元，略高于1152亿元的资金流出。 

　　截至6月底，中海地产手持的银行结余及现金为1113.8亿元，加入未动用银行授信额度362.7亿元，可动用的资金达1476.5亿元。而一年内到期的有息负债为334.4亿元，其中下半年到期应付的借款仅195.9亿元，未付土地费用284.4亿元，在手现金足以覆盖未付地价及短期借款。 

　　“中海曾经经历1997年亚洲金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张而面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。颜建国在业绩会上提到，自此之后，中海内部对于负债率、现金占比等指标，均设立了几条红线。“我们相信，无论在哪一个产业，哪一个细分领域，不成为头部玩家，都难以活下去、活得好。”