告别新三板，旭辉物业板块永升生活服务终于赴港IPO了！

　　8月9日，港交所相关信息披露系统首次刊发了来自永升生活服务集团的初步招股文件，而此次永升生活服务正式向港交所递交上市申请，也意味着自永升物业于今年3月从A股新三板退市后，近年成功挤进港股内房前十位的旭辉控股（00884-HK）旗下物业管理板块业务终于还是转投香港资本市场了。

　　且先来捋一捋永升生活服务与旭辉及永升物业的关系。2017年5月，由旭辉控股及其大股东林氏兄弟（旭辉主席林中、副主席林伟及行政总裁林峰）以合共68.75%持股量共同控股的永升物业正式挂牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物业就选择终止挂牌，迅速从新三板退市，原因是考虑到于港股上市更能提升其品牌知名度、加强企业形象及企业管治，即彼时旭辉旗下物业板块已有意要转向香港资本市场。

　　为筹备赴港上市，集团于今年4月16日注册成立了永升生活服务并进行内部重组，重组后永升物业成为永升生活服务间接全资附属公司，而作为全新来港上市实体，永升生活服务上市前由旭辉持有29.46%股权，林氏兄弟则合共持有64.91%，仍为公司实际控制人：

　　（永升生活服务上市前股权分布情况 来源：港交所）

　　业务发展有一套：物业管理+增值服务双管齐下

　　就业务发展模式而言，永升生活服务拥有三大业务，包括物业管理服务、对非业主的增值服务，及社区增值服务，形成向其客户提供综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。

　　物业管理服务方面，公司为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务，主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务，永升主要按包干制收取物业管理费，少部分按酬金制收取。物业管理服务是其三大业务中占据绝对主营地位的分部，永升生活服务的物业组合包括住宅及非住宅物业，当中非住宅物业包括办公大楼、商场、展览中心、工业园区、医院及学校等，范围广阔。

　　对非业主的增值服务方面则主要指为物业开发商提供多样全面的增值服务，包括报销服务、专项服务、房修服务、交付前检查服务及前期规划及设计咨询服务等。

　　社区增值服务主要针对业主及住户提供旨在提升其生活体验并实现资产保值增值的社区增值服务，包括家居生活服务、车位管理、租赁及销售服务、物业经纪服务及公用区域增值服务。

　　从往绩各业务分部的表现来看，集团物业管理服务分部的营收贡献占比一直在60%以上，其次是对非业主的增值服务分部及社区增值服务。前三年的业绩记录显示，对非业主的增值服务营收占比持续下跌，而社区增值服务贡献比例则逐渐上升，总体来说三大业务在近三年都保持了较为可观的增长态势：

　　（永升生活服务往期分业务收入情况 来源：港交所）

　　业绩稳步增长：得益于调整客户结构及收入组合

　　如下表，永升过去三年的综合业绩表现相对来说还是比较可喜的，以其初步招股书披露的2015年业绩数据为基础，2016年及2017年公司无论是在收益还是利润方面都取得了非常强劲的增势，尤其后两年的净利润都是翻倍成长的，集团毛利率也在稳定上升中：

　　纵观多年来永升的发展路数，其业绩之所以能取得如此骄人的成果，一方面得益于在管总建筑面积的快速扩张，这一点又要归功于其与旭辉的持续合作，以及集团致力于扩大客户基础并管理更多由第三方物业开发商所开发的物业。

　　招股书资料显示，2015年末永升在管总建筑面积为977.6万平方米，到今年3月31日，其在管总建筑面积已扩张至3046.9万平方米，为全国34座城市逾16.9万名住户提供物业管理服务及增值服务。2015年永升来自管理由旭辉开发的物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%，而那边厢来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%；随着永升有意拓宽客户基础及更多地管理第三方物业，这个比例不断调整，到今年首季度末，永升来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%，而来自第三方物业的收益比重则上升至32.2%：

　　另一方面，永升致力于提供更多多样化的增值服务也是推动其业绩持续增长的重要因素之一。公开资料显示，在永升目前的三大主营业务之中，收入及利润贡献占比最大的物业管理服务分部毛利率反而是最低的（2015年仅有9.8%），其次是对非业主增值服务分部，而社区增值服务分部的毛利率则大大高于另外两个业务分部，平均达到60%以上，今年首季度更是提高到66.3%，优势明显。随着永升收入结构的不断调整，来自毛利率较高的社区增值服务的收入比重不断提升，这对集团整体毛利率的改善和盈利能力的增强大有助益。

　　（永升各业务分部毛利率对比情况 来源：港交所）

　　多样化服务前景广阔，防风险未来可期

　　从行业发展的趋势来看，随着多样化及优质物业管理服务的整体需求增加，越来越多的物业管理公司在扩大提供的社区增值服务范围，而由于社区增值服务迎合业主及住户的需求，这块业务也具有极大的市场潜力。据中指院的数据，社区增值服务的市场容量从2011年末的5.5万亿元（人民币，下同）增至2017年末的11万亿元，复合年增长率为12.2%。

　　中指院预计，到2020年社区增值服务的市场容量将增至15.5万亿元，行业前景仍然广阔，这对于永升来说也意味着更多的机遇：

　　（2011年至2020年社区增值服务市场容量预期增长情况 来源：港交所）

　　应该说，有强大股东支撑，自身经营状况又相对良好，加之市场前景仍旧乐观的永升，前途可谓是一片光明。虽然如此，即将一脚踏进香港资本市场的永升还是面临着一定的风险因素，比如即便其已经有意扩大客户基础，但集团对大股东旭辉的依赖程度依然不容小视。

　　一方面，永升无法控制旭辉的管理策略，更无法控制影响其业务运营的宏观经济因素或其他因素，若旭辉遭受实质性影响其物业开发工作的不利发展，永升也将失去极大商机，届时永升从其他渠道取得业务合同很难弥补来自旭辉方面带来的损失。另一方面，永升也不能保证实现客户基础多元化，在拓展新客户群及维系固有合作关系过程中无论哪一个环节出现问题，永升都会陷入不可控的被动局面。

　　当然，目前较为欣慰的是，永升对于自身风险的认知还较为冷静客观，并且已经努力在向一个平衡点靠近。至于告别了新三板转身拥抱香港资本市场的永升还将有怎样的际遇，就要看其日后的造化了。