港股大跌拖累香港楼市 交投创17个月新低

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　　新浪财经讯 9月7日消息，据香港文汇报报道，神剧《大时代》两个月前经已剧终，但现实的港股大时代仍每日上画，幕幕惊心，港股自今年高位至今已经暴泻27%，A股更挫39%，双双跌入熊市。股市楼市辅车相依、唇亡齿寒，内地本周将有大量经济数据出炉，提供内地经济运行的进一步情况。有学者忧心内地经济出现结构性隐忧，香港与内地经贸关系密切，一旦彼岸经济出现大调整，在旅游、零售及出口早已响起警号的情况下，香港楼市“无得避”。事实上，受累观望情绪，近两个月二手交投已应声下跌，并涌现减价个案；学者指，股灾的负财富效应正在扩散，难免波及楼市，楼价至少挫三成。

　　中央上月使出“连环组合拳”，先后减息及准备金率、然后又下调人民币中间价，惟A股难挽整体跌势，拖累港股8月累跌2,966点，以点数计为2008年金融海啸以来最大跌市，表现亦为全球主要市场中最差。踏入9月份，虽然金管局4日4度注资，但美股及A股续挫，港股亦难独善其身，恒指上周五收报20,840点，跌94点；瑞银更将今年底恒指目标大幅下调25%至19,775点，为2011年以来最低的水平。事实上，港股自今年高位至今已经暴泻27%，A股更挫39%，双双跌入熊市。

　　内地出事 香港“无得避”

　　有学者忧心，股市负财富效应将无可避免波及楼市。城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，近日观乎世界多个地区的股市有下挫现象，倘出现环球性股灾将反映整体经济问题，作为开放型经济的香港将难免受波及。至于今年内地频频作出大幅度调整，反映内地经济可能存在大隐忧，以香港与内地关系之密切，倘内地股市一旦“撑唔住”，香港一定“无得避”。

　　虽然内地自去年11月以来五度减息扶持经济，但中国8月份制造业PMI仍跌至三年低点，7月份工业企业利润下滑2.9%，反映内地经济艰难局面仍未扭转。上周五黄金期货价格跌至两周最低，反映美联储本月加息可能性在增加。中国经济未改善，美国进入加息周期，在夹缝中的香港势将面对股楼双输局面。

　　潘永祥续指，楼市受冲击的程度视乎股市下泻的持续性，假如未来恒指跌至20,000点水平并企稳，市场仍有能力消化其影响并阻止恶化。不过，假如跌势持续，恒指插水至16,000点，其冲击将十分大，“到时楼价跌三成无得走”。

　　本土经济息口惹观望

　　事实上，近期不少负面因素，令市场观望气氛日趋浓厚。潘永祥指，除近日股市波动外，美国加息迫近，内地热钱流出，均影响投资者信心，而作为本港经济支柱之一的零售及旅游业转差，亦会构成“乘数效应”拖累整体经济。当买家抱持观望态度不敢贸然置业，令交投更趋冷清。

　　就息口对楼市的影响，政府经济顾问陈李蔼伦日前警告称，若利率上调3个百分点(即3厘)至较正常水平，市民的置业供款负担比率将飙至81%，存在楼市泡沫风险。她称，美国加息周期临近，本港息口亦迟早会上调，届时将对楼市造成影响，提醒市民需留意风险。

　　“的骰户”随时变作草

　　近月新盘市场百花齐放，实用面积仅约200方呎“的骰户”卖得成行成市，潘永祥对此感关注，他指出在高楼价下，总价较少的“的骰户”对财力有限人士一向有吸引力。然而，一旦楼价出现大幅下挫，以同样预算置业人士将倾向买较大的单位，届时“的骰户”便难获承接。“今日高楼价下？房就当系宝，他日楼价回落时就变作草。”

　　浸会大学经济系副教授巫伯雄亦指，假如港股一旦失陷，“对楼市一定有不利”，倘股灾爆发将令不少投资者在股市损手，市场购买力下跌，从而令需求下降。同时，部分投资者或出现周转不灵，急于卖楼套现，从而令供应增加，两者交集下楼价无疑将受压，至于楼市将受何种程度的冲击，则难以估量。

　　股牛转熊 楼市交投即挫

　　回顾股市走势，自4月牛气冲天，及至6月由牛转熊，恒指反覆向下，二手交投亦应声下跌。据土地注册处最新资料显示，8月整体物业注册量合共录5,197宗，按月急挫约29.2%，创17个月新低；涉及金额则挫31.2%至380.89亿元，创16个月新低。

　　一二手住宅无一幸免

　　上月，一手私楼注册量录约759宗，按月大减32.7%，金额急跌44.8%至约90亿元，连续4个月逾百亿元登记终止。二手方面，期内相关住宅注册量录3,000余宗，按月跌26.9%，同期金额录200余亿元，跌幅25.2%。代理业界预计，由于登记数字较实际成交时间滞后，9月整体物业注册量或下试5,000宗，而金额亦将进一步下跌，有机会下试至350亿元，继续双双寻底。

　　股市波动影响业主信心，市场接连出现减价成交个案，近期至受市场瞩目的莫过于裴鱼涌蓝筹屋苑太古城，一周内一类单位造价插水500万元堪称“天与地”。本月中该屋苑碧藤阁一个高层海景户录2,330万元天价成交，实用面积1,015方呎，呎价直扑2.3万元创屋苑分层呎价新高；事隔一周后恒指急泻，同日银柏阁一个高层海景户，实用面积同样1,015方呎，以1,765万元成交，呎价1.7万余元，较前者金额减少达24%。

　　太古城嘉湖齐齐劈价

　　高处不胜寒，市场同时出现低市价成交，天水围嘉湖山庄赏湖居一个极低层户，上周以320万元易手，低市价近一成，回落近300万元水平创近期新低价。大埔中心最新录得8座低层F室易手，单位实用面积371方呎，业主原先开价425万元，议价后减至399.86万元沽出，累减25.14万元或5.9%，低市价约9.1%。代理指，业主趁股市下跌，打算套楼换股，于股市低位时大手入货，较愿提供较大议价空间，加快速度沽出单位。

　　此外，各区屋苑亦相继录减价成交个案。屯门豫丰花园1座低层三房户，实用面积584方呎，原业主开价495万元放盘，最终累减9.5%，以448万元沽货。至于上水名都4座中层两房户，业主以420万元放盘，经议价后愿减至382.5万元易手，累减8.9%。

　　近期各界对股灾后楼市看法

　　政府

　　◎财政司司长曾俊华：股市下跌，不同的资产均有关连，料亦会对楼市有些影响。

　　小市民

　　◎魏先生：打算置业结婚，但“储钱都追唔上楼价上升”，“做楼奴都预鰦”。个人认为“疯狂”楼市一两年内会跌，市区新楼应该跌至400万元可以买两房单位才合理。

　　◎张小姐：本身打算买楼投资，但“都惊楼市之后跟住股市跌”，而且美国可能加息亦是隐忧。近期都有到处去参观新楼示范单位，但未有入票，因为要再研究。

　　◎陈先生：计划买楼自住或长线投资，虽然股市波动，但本身买股、买楼都各自预备资金，故未有因此取消买楼部署。

　　业界

　　◎长和主席李嘉诚：中央推出多项稳定措施，预期内地经济运行可以保持在合理区间。楼市方面，预期下半年内地及香港物业市场将维持稳定。

　　◎远东发展主席邱达昌：现市况下楼市最大危机是“扮豪宅”的住宅，造价或会下跌一半。

　　◎美联集团主席黄建业：美息一旦抽升，适逢私楼供应大潮涌至，楼市将“牛去熊来”，下半年楼价或“阴干式”下调。

　　◎纪惠集团行政总裁汤文亮：维持细价楼爆煲看法。受累于全球股市下跌及人民币贬值等因素，预料美国 2017年前不加息。

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