北京城建:2017年报净利润14.56亿 同比增长0.87%

一、主要会计数据和财务指标

报告期指标2017年年报2016年年报本年比上年增减(%)2015年年报

基本每股收益（元）0.93000.92001.090.9100

每股净资产（元）12.2612.55-2.2712.39

每股公积金(元)2.422.4202.42

每股未分配利润(元)5.78405.244510.294.6817

每股经营现金流(元)-8.8932-1.1123-699.53-3.5936

营业收入(亿元)140.43116.2820.7791.78

净利润(亿元)14.5614.440.8714.29

净资产收益率(%)7.48007.3900-8.1500

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二、主营业务构成分析

业务名称营业收入(万元)收入比例营业成本(万元)成本比例利润比例毛利率

按行业 房地产开发(房屋销售)1163764.3782.97%822864.2779.4%93.07%29.29%

房地产开发(土地一级开发)194865.1813.89%182767.9217.64%3.3%6.21%

物业管理26866.251.92%29543.72.85%-0.73%-9.97%

租赁收入17174.241.22%1214.530.12%4.36%92.93%

按产品 房地产开发135860096.86%100560097.04%96.34%25.98%

物业管理269001.92%295002.85%-0.71%-9.67%

租赁收入172001.23%12000.12%4.37%93.02%

按地区 北京1116942.8579.63%792812.4176.5%88.49%29.02%

海南108732.897.75%87211.928.41%5.88%19.79%

成都93049.366.63%79935.167.71%3.58%14.09%

重庆46155.833.29%43853.244.23%0.63%4.99%

天津34004.432.42%29299.222.83%1.28%13.84%

青岛3784.680.27%3278.460.32%0.14%13.38%

三、前10名无限售条件股东持股情况

前十大流通股东累计持有：82861.88万股，累计占流通股比：52.89%，较上期变化：1045.13万股，截至2017年12月31日股东人数66547，同比上期变化：-13.98%。

名称持有数量(万股)占总股本比例(%)增减情况(万股)

北京城建（600266）集团有限责任公司

63288.5740.39不变

中国证券金融股份有限公司

7678.354.904719.88

新华人寿保险股份有限公司-分红-团体分红-018L-FH001沪

2424.641.55-1594.74

中国人寿（601628）保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001沪

1778.601.14-572.94

中国人寿保险股份有限公司-万能-国寿瑞安

1772.611.13453.31

全国社保基金四零一组合

1500.010.96-299.99

谢志远

1410.460.90-367.61

中国民生银行股份有限公司-华商领先企业混合型证券投资基金

1050.690.67不变

中国建设银行股份有限公司-博时主题行业混合型证券投资基金(LOF)

999.990.64新进

云南国际信托有限公司-启鸿集合资金信托计划

957.960.61新进

较上个报告期退出前十大股东有

前海人寿保险股份有限公司-聚富产品1869.671.19退出

全国社保基金一一二组合1381.060.88退出

四、分红送配方案情况

10派2.8元(含税)

五、董事会经营评述

一、概述

　　一、经营情况讨论与分析
　　2017年，房地产市场调控持续收紧，"限字当头、多管齐下、标本兼治"成为全年调控的主旋律。随着调控政策的深入实施，城市间市场表现进一步分化，房地产企业集中度进一步加剧，短期炒房现象得到明显抑制，市场逐步回归理性。面对房地产严酷的政策和市场环境，公司顺应大势、把握大局，以房地产开发高效化为目标，增强内生动力、坚持创新驱动、着力提质增效，持续提升公司发展能力和发展水平，推动公司向城市开发运营商转型升级，全面超额完成了年度各项经营指标。

　　二、报告期内主要经营情况
　　报告期内公司实现营业收入140.43亿元，同比增长20.77%,实现归属于上市公司股东净利润14.56亿元，同比增加0.87%,公司销售回款174.61亿元，同比增长3.33%,全面超额完成了各项经营指标。公司主要业务经营情况如下：一是转型探索迈出新步伐。通过联合竞买、股权收购、合作开发、棚户区改造、政府授权实施等方式，先后在北京、三亚、青岛等地获得了新项目。以云蒙山项目为代表的旅游文化地产项目有序推进，以文旅地产为方向的转型探索迈出了扎实步伐。
　　二是棚改项目高效推进。棚户区改造是公司抓住政策和市场机遇、进行优势资源整合的成功尝试，在手的望坛、临河、怀柔三个棚改项目高效推进，在北京棚改中连续开创了"望坛模式"、打造了"临河速度"、树立了"怀柔标杆",公司还获得了延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村3个项目的棚改实施授权。
　　三是产品品质显著提升。通过强化过程控制，公司策划、研发、工程、成本、客服、销售等系统管控到位，以龙樾系列、府系列为代表的多个项目产品品质在各方面均有了质的提升，产品溢价能力显现。公司多个项目荣获国家实用新型专利证书、房地产优秀设计项目、房地产创新技术典范、北京园林优秀设计奖。
　　四是股权投资价值显现。新增华能资本投资10.5亿元，累计对外投资额27.63亿元，投资领域涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业，公司整体投资呈现出流动性强，资产处理方式灵活的特点，全年获得投资分红1.51亿元。
　　五是商业地产初具规模。经营性物业招商工作稳步推进，租金收益稳定增加。定制开发模式逐渐成熟，海南三亚建国酒店正式开始试营业，海南三亚万豪酒店按照三亚退海岸线200米要求调整了规划方案并重新申报，城奥大厦建设工作有序推进，正在进行幕墙施工。
　　六是融资渠道持续畅通。继望坛项目顺利实施银团融资后，临河村、怀柔项目又先后成功实施银团融资。此外，利用北交所和保险资金平台，通过债权融资计划取得资金，利率远低于同期信托贷款利率。中期票据已完成首期10亿元的发行工作。
　　七是经营管理规范有序。持续强化战略管控，内控管理顺畅有力，系统管理作用持续发挥，总部的指导、监督、协调、服务职能进一步增强。第三方评价机制逐步深入，覆盖了工程、客服、成本、销售等主要系统。资金统筹管理更加高效，保证了经营开发所需资金。信息化系统进一步完善，有力助推了管理能力的提升。

　　三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2018年，房地产市场依然会延续"房子是用来住的，不是用来炒的"这一明确的主线，短期调控与建设长效机制相结合，将成为下一阶段房地产市场调控的主旋律。随着住房租赁市场和共有产权住房的大力推广，供应结构将进一步优化。同时，房地产企业融资渠道严格受限和融资成本上升，也将使企业面临越来越严酷的金融环境。为此，公司将转变发展思路，探索新的发展模式，谋划公司转型升级、跨越发展的新方向，推动公司房地产开发、对外股权投资、商业地产经营三大板块协调发展，引领公司谋求新发展、实现新跨越。
　　(二)公司发展战略
　　2017年，公司准确把握政策调控的脉搏，踩准市场发展的步点，坚持提质增效强管理、创新驱动谋发展，初步实现了总部与子公司的系统资源整合，提升了专业化、规范化的综合管理能力；以住宅产品为主，实现了包括保障房、售楼处的标准化设计，优化、丰富并完善了产品线；在继续巩固北京大本营优势地位的基础上，深耕核心城市，不断优化区域布局；研究"特色小镇"开发模式，探索尝试旅游地产新业态，积极稳妥地推进战略转型创新。在此基础上，公司进一步提出了"向城市开发运营商转型升级"的发展目标，为未来3年发展指明了方向。
　　2018年，公司将进一步加强对政策、市场、行业的研究，调整、优化、完善组织架构，大力推进标准化和精细化管理能力建设进程；在巩固和强化现有住宅开发能力的基础上，研究布局旅游地产、商业地产、养老地产、物流地产等新业务，不断丰富完善产品线和业务线；深入研究棚改、文旅地产商务模式和运作路径，统筹策划整体运营方案，形成可复制推广的经验范例；密切关注互联网、金融、高科技等行业，适时拓展、延伸产业链，培育新的利润增长点。
　　(三)经营计划
　　一是把握未来发展方向。持续强化宏观经济、政策、市场和产品研究，提高政策和市场预判能力。顺应国家发展大势，把握地产开发趋势，积极融入到"一带一路"、京津冀协同发展、雄安新区建设等国家发展大局，提前布局公司未来发展。
　　二是探索新的开发模式。加快旅游文化地产、产业地产布局，快速推进云蒙山项目实施并形成可借鉴的开发经验。加大对城市升级改造的关注力度，在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房、城市综合改造上寻找新的发展机遇。
　　三是积蓄企业转型动力。充分利用公司在棚户区改造上的成功经验，选择优质棚改适时介入，加快在手棚改实施进度，推动棚改尽快实现收益。强化资金运营理念，加大资金投入的可研力度，最大限度发挥资金使用效益。整合融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，防范融资风险。
　　四是推动地产开发高效化。以提高运作效率、加速现金回流为主线布局全年开发工作。全力推进前期手续办理，加快开工步伐。建立公司特有产品体系，缩短设计到产品转化时间。推动成本管控向成本策划转变，让成本投入价值最大化。加强建设过程管控，推动工程管理标准化、规范化。强化客户理念，提高售后服务的及时性和物业服务的增值性。合理确定的去化速度，加快资金回流并实现快速周转。
　　五是提高股权投资收益。继续加强投资研究，注重投资效益，加大对创新产业、医疗健康、绿色科技等领域投资力度。持续强化股权投资管理，防范投资风险，完善投资审批、决策、执行、评估等内部控制制度。持续强化市值管理，建立投资变现机制，把控金融资产变现良机，确保股权投资收益。
　　六是提升商业地产经营能力。商业地产经营要将重点放在建立运营模式、提升运营效益上，继续坚持招商先行、定制开发、委托经营等方式，加大与行业优秀企业合作力度，迅速提升商业地产经营能力。抓住政府大力发展住房租赁市场的政策机遇，加大对租赁市场在盈利模式、运营模式、管理模式上的研究，拓展商业领域布局。
　　七是推动高质量发展。持续发挥系统管理和总部引领作用，继续巩固和完善棚改模式、第三方评价模式、集采模式、后评估模式，让先进的管理手段得以固化，成熟的管理经验得以传承。
　　持续强化信息化建设，加大信息技术在企业管理中应用的广度和深度。以培养转型发展意识为目标，做好转型发展的知识储备、人才储备、资源储备、模式储备。
　　(四)可能面对的风险
　　持续强化宏观经济和政策、市场研究，提高政策敏感性和市场敏锐度，增强政策与市场风险应对能力；严格履行内部决策程序，落实内部监督检查机制，完善内控体系建设，切实提高运营风险防范能力；健全法律事务机制，加强法律事务审核，规避可能存在的法律风险；综合利用多种融资渠道，统筹调配资金，强化财务和资金管理，积极防范财务风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　资源整合能力。持续强化与政府部门、金融机构、行业企业良好的关系，依托母公司城建集团完整产业链优势，发挥公司在技术、管理、资金上的优势，对各种资源进行充分整合利用、优势互补，有力推动了公司持续发展。
　　项目运营能力。以提高项目周转率为重点，以强化全过程管控能力为手段，推进项目高效运作，项目运营效率显著增强。强化产品策划研发，努力提高产品品质，为项目赢得了溢价空间，运营效益显著增强。
　　资本运作能力。依托上市公司优势，综合利用银团融资、地产基金、棚改基金、债权融资、中期票据等多种融资方式，有效保证了开发项目所需资金，融资成本远低于同期利率水平。
　　品牌效应。公司荣获"中国房地产开发企业500强"、中国房地产上市公司综合实力100强"、"中国上市公司百强企业"、"首都劳动奖状"等多项荣誉称号，品牌效应凸显。