柴强:“查漏补缺”,中国房地产经纪行业前景广阔

8月18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长，建设部科学技术委员会委员柴强受优铺商学院之邀，出席第4届商旅地产复盘实操分享暨全国渠道联销峰会，在会上精彩演讲。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长，建设部科学技术委员会委员柴强

柴强博士是中国房地产经纪人制度的组织者、建立者，多年来负责中国房地产经纪人职业资格考试的出题和审题，并多次参与政府组织的房地产政策会议，为市场调整献言献策。

在会上，柴强博士首先表示，中国房地产经纪行业起步略晚于美国，市场规范尚不完善。但是，就未来发展趋势来看，中国房地长经纪行业依然是前景广阔，随着未来的“查漏补缺”，这一行业必将越来越好。

柴强博士发表精彩演讲

以下是柴强发言原文：

在座的各位，大家好！感谢陈总的邀请，我能站在这里和大家共同探讨交流行业的发展。希望借这个平台，和大家一起把房地产经纪行业变成一个越来越好的行业。

我讲2个方面的问题：一是房地产经纪行业的发展趋势，二是商铺与住宅经纪业务的比较，或者商铺经纪业务的特点。

第一部分主要分5个方面：

1.房地产经纪行业的发展趋势；

2.影响房地产经纪行业发展的重要因素；

3.改变行业规则，促进行业规范健康发展；

4.房地产经纪企业的最新发展动向；

5.美国房地产经纪行业有关情况。

房地产经纪行业发展趋势

房地产经纪行业作用很大，前景广阔。新建商品的销售代理公司，在国家政策行业分类里都属于经纪行业。其次是二手房的经纪或者中介业务，甚至，将来渠道公司也都属于此范围。目前社会上对房地产经纪公司俗称为“中介”。

经纪一端联系着供给者，另一端联系着需求者。它的必要性和作用就像现在的商业，大家都懂零售商业，还有金融机构，这些都属于中介，大家怀疑过吗？这些性质和我们一样。在现在商品流通和资金融通中的作用一样。老百姓把我们称之为中介，好像没有我们捣蛋市场更规范一样。老百姓少掏佣金交易会更好吗？实际上不是这样的。

为什么说很重要呢？我概括了一下。房地产交易的金额很大，是高额；频次很低，是低频；标的组特，环节很多，时间很长，专业性非常强，交易者也就是买卖租赁者双方都非常慎重但缺乏相关专业知识和经验，所以很多交易者需要诚信和专业的经纪服务。现在中国经济不断发展，人们的时间越来越值钱，请专业的人管理不是很好的事吗？

房地产经纪本质上是为人们进行房地产交易提供专业服务，不同于一般的销售行业，不是简单的卖楼、卖房，市场营销也要必要的支持，为交易者提供专业的服务。

房地产经纪行业是房地产业和现代专业服务的重要组成部分。从发达国家和地区来看，房地产经纪行业是房地产业的主体，现在房地产交易量当中新房交易不到10%，但新房交易也是经纪服务，但人们一说起“房地产业”，都是指房地产经纪业和服务人员，都不是开发商。

目前国家房地产经纪机构20多万家，这是从全国工商局和住房城乡建设部的数据，实际上没有这么多。52%的经纪机构是单家门店，42%的经纪机构门店数少于10家，将来还会更加小微化。将来的发展趋势是“小微化+平台化”。目前全国房地产的从业人员是130万人，包括58、主管单位、行业协会等提供的数据，收入达2000亿。

房地产经纪行业发展的因素

1.房地产市场因素。有4个方面状况提醒注意，这些状况的改变会影响房地产经纪模式的转化：一是从新建商品房市场为主转向二手房市场为主，一线城市的二手房交易很早就超过了新房，现在美国的新房交易量不到10%；二是从买方市场为主转向买方市为主。将来二手房交易也会这样转化，就是买方付佣金；三是成交量始终大幅度波动，现在很多企业转向直营转向加盟，就是为了抗击波动；四是行业竞争越来越激烈，消费者越来越成熟。

2、互联网和新技术因素。近年来，互联网特别是移动互联网对行业改变很大。越来越多的买家习惯上网再寻找房间，卖家上网询价。根据统计60%的客源来自网上，40%的房源来源于网上，将来两者都会越来越多，而且快速成长。经纪人员也会越来越依赖于互联网上发布房源，获取客源。其他的代看也会有所变化，特别是网络。

3、行业政策因素。现在经纪行业的体量越来越大，对市场的影响越来越大，所以政府的眼光开始盯着经纪行业或者中介行业了。近年来国家多次提出规范房地产中介行为，加强房地产中介行业管理。这一轮整治从2016年5月开始，提出了专项整治行动，今年中美贸易战引发了7月31日政治局会议，未来多长时间看不好，既要促进经济增长，也要防止房地产泡沫。在会议上，政治局会议提出了“下决心解决好房地产市场问题”，所以不要成为了“替罪羊”。

4、其他有关方面的因素。对我们影响比较大的是社会保险费，明年统一由税务部门征收，我们找了很多大的房地产公司。以前没有，将来合理的费用也是转型应对的办法。

改变行业规则，促进行业规范健康发展

现在都是成交为王，成交了收钱，不成交不收钱。我经常想律师没有说打赢官司才收费，打不赢不收钱，医生没有说医好才收钱，我们可以收取一定的比例。从政府来讲目前正在研究。

1、经纪机构及门店备案。这个经纪机构是广义，包括一手房的销售代理，这些都应当具有一定数量的取得房地产经纪专业人员职业资格的人员。现在“房地产经纪人”是法律名称，将来所有人的服务都要走向持牌。将来通过立法，所有从业人员都要有证，没有证不能做，这肯定是大趋势。这样才能规范，做的人能做好，做的人很清楚。现在什么人都可以做，流动性非常大。所以这个规范是对想长期从事的从业者的保护。

2、经纪人员实名从业。将来都要实名，所有环节都可追溯。

3、经纪服务双向分档收费。我不太赞同，因为我们的收费很高。经济费用要制定收费标准，要公开透明，美国经纪收费是5%-7%，一般是6%，现在我们才2%左右，大大低于美国。