叶檀:房地产已进入转折周期 要买租金回报率高的房子

　　新浪财经讯 8月29日消息，8月27日晚，知名财经评论人叶檀发表主旨演讲。在演讲中，叶檀回答了5个问题。

　　叶檀认为，人民币汇率是可控的，因为中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的，中国如果担心人民币汇率下跌的话，就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。她认为人民币汇率指数一直会维持在一个正常的走势。

　　在房价的问题上，叶檀认为国内的房地产市场部分已经进入转折周期，如果这个时候在北京如果还想投资房地产，一定要看城市里边租金回报率高的好楼盘，一定要看地铁边上或大学边上的小房子，要么买租金回报率最高的房子，要么不要买。

　　以下为演讲全文：

　　首先说说金融市场开放。以前国外的金融机构是不能对中国的中小银行控股的，现在允许了；以前期货公司不允许控股，现在允许了；以前券商不允许，现在允许了。这就叫金融大开放。

　　但是开放是开放，门槛却奇高，能够符合这个开放标准的金融机构全在华尔街。另外，我们是一个金融开放的时代，但肯定也是严监管的时代。一方面金融在放水，另一方面，以前做P2P只要备个案就行，现在要放到银保监会管，取得执照的话 ，一半多就死了。

　　人民币汇率持续走低，要换美元吗？

　　人民币会涨还是跌，首先从政治的角度来说，人民币汇率是可控的，所以最近的人民币汇率的下跌大家不要害怕。为什么？第一件事情，中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的，中国如果担心人民币汇率下跌的话，就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。

　　如果我们想提升人民币，中国的大型银行最好的办法就是抛美元，买入人民币，这样就会提高人民币的汇率。

　　人民币跌的时候，我们的银行还在买入美元，说明美元外汇储备比人民币汇率重要多了。中国的外汇储备下降了吗？没有。另外，人民币隔夜拆借利率和三个月拆借利率保持稳定，没有大幅飙升，说明我们对人民币兑美元下行，乐观其成。

　　大家都说要换美元，换美元干什么？很多人也不知道。可能第一件事情在美国买房子，第二件事情就买美国的债券，美国债券只有两年期，利率很低，放50万美元在美国的富国银行，一年拿到的利息也就几块钱。

　　所以你要存的话，只有一种可能性，每年汇率会继续大幅上涨，换成人民币从而赚取汇率差，要靠美国现在的利率有点困难，但它的利率在抬升。很多人说美元兑人民币，美元不是一直上涨吗？那就做空人民币不就行了，如果想做跟央行做对，但凡某一天做空人民币央行就敢让你爆场。

　　值得注意的是，人民币汇率下跌，只是兑美元下跌，人民币汇率区间正常，人民币兑其他24个国家，主要贸易国家的汇率保持稳定，这说明人民币兑美元的汇率下跌就是中国针对美国，其他主要贸易国不得罪，这样整个中国的货币，整个中国的进出口这一块就可以保持稳定了。

　　还有一个报告是计算过的，人民币6.8、6.9的时候，可以把贸易摩擦的负面消除掉。中国现在不会再犯50年代、60年代的时候犯的错误，那个时候中国敢跟所有的帝国主义作对，现在不会这么干了，现在跟美国作对，但是从目的上来看，中国对英镑，对欧元都保持一个稳定的状态，其他国家我们都可以来谈谈，跟美国就要坚守我的底线，基本是这样的状态。

　　人民币汇率问题对什么会产生影响？你的孩子到美国留学，对你肯定有影响；如果是在国内生活，其实受人民币汇率下跌的影响不大。我吃方便面是稳定的，喝啤酒是稳定的，租房子是稳定的，对在国内生活没有太大的影响。

　　但是问题来了，一包50克的涪陵榨菜，七年前是3毛5，涨到5毛。我们可以不在乎什么化妆品价格上涨，比如口红价格上涨，茅台价格上涨，但我们不能不在乎生活必需品价格的上涨。北京市中心的一套豪宅，卖多少钱跟大多数人没有关系。但是租金价格上涨跟大家就有关系了，因为这个是直接牵涉到CPI。

　　最近我劝大家吃什么东西，根据农业农村部的数据，最近所有的价格都在上涨，鸡蛋、猪肉、蔬菜都在上涨，黄瓜价格涨的也很快，劝大家吃两样东西，第一西红柿，第二是草鱼和鲫鱼，所以我们的餐桌上应该是红烧鲫鱼加上白糖撒西红柿。

　　跟大家说这个是要提醒大家，人民币对于美元在大幅下跌，人民币的国内购买力也在大幅下跌。

　　我觉得人民币汇率指数一直会维持在一个正常的走势，如果中国跟美国贸易摩擦变大，人民币只有继续下跌才能对冲负面影响，否则我们出口就没有办法做了。

　　说两个事情，一个是化纤企业，下游做纺织的企业，上游全国就六家化纤企业，早上拉货，下午没来得及拉就涨价了，说比民工还苦，原材料涨的太快了，基本没有不涨的。唐山钢铁企业取消了一半，原材料价格大幅上涨，工业陶瓷品这些价格都在上涨。

　　持有现金，还是持有资产？

　　美元和人民币已经说的很清楚了，这是一个配置的问题，而且如果是全对冲的货币，最简单配给方法是50%、50%。到底是持有现金，还有持有资产呢？如果说持有现金的话，我估计迟早榨菜会涨到5块钱一包的，而且有一天人民币变成日币，租金就是几万块钱一个月。

　　接下来最近两个东西应该是不会涨，比如吃的猪肉或者是买的豆油，因为从美国进口少，因为是国家储备系统在调解，所以是保持稳定的。但是我们不从美国进口，就要从巴西进口，一旦从巴西、阿根廷、印度进口多了之后，你会发现巴西的豆油价也涨上去了，美国的大豆到巴西去了。

　　最近美国和欧美发表一份声明，里边非常明确地讲到欧盟要增加对美国大豆的进口，增长了3.8倍，欧盟用不了这么多大豆，炒菜不放油，除了德国之外，养猪也很少，不需要那么多大豆，中间有很大一部分是到中国来了，有人不相信，但是我认为3.8倍这么多的一个大豆进口量应该是很多转口就转到中国来了。

　　还有一件事情，什么都可以涨，大米不能涨。有人问，中国的粮食价格比进口的高，为什么不全部进口大米呢，如果是全部进口的话，能省下一大笔钱。我们为什么不大规模的进口呢，我们每年的主粮进口有配额，但是从来没有用满过，每年的进口配额大概用4-6成，就不再进口了。

　　大米和大豆不一样，大米、小麦是属于中国的主粮，中国的主粮必须要保证粮食安全，粮食的生命线，主粮必须掌控在中国人自己的手上，我们进口的主粮不能超过3%，这是一条红线。