2018年房地产行业运行一季报

　　●根据2018年两会最新精神，房地产继续实行差别化调控，调控政策更长线，建立健全长效机制；2017年末以来，较多二线城市相继发布落户新政，需求端呈现边际放松。

　　●由于房企拿地积极性较高以及新开工意愿的修复，2018年第一季度房地产开发投资增速有所上升，达近三年最高水平；但在资管新规落地、非标融资趋紧、开发货审核标准提升、销售增速下滑的情况下，可预期房企到位资金增速仍将下滑，同时由于债务的集中到期，全国房企资金压力整体抬升，将制约开发投资增速。

　　●分城市来看，受制于严厉的调控政策，一线城市景气度较低，在销售大幅下滑情况下，房企开工意愿较低，预期在一线城市销售增速将继续保持下行状态；受政策边际放松影响，二线城市景气度有所回升，表现为土地市场的火爆以及开工意愿的提升，预期二线城市销售情况将有所好转；三四线城市受相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求影响，销售增速下滑速度低于预期，维持较高的景气度，土地市场仍活跃，新开工维持上年节奏，但未来销售情况存在不确定性。

　　●2017年，样本房企资产规模快速扩张，同时房企去库存压力有所下降，运营能力有所改善；行业整体利润空间扩大，盈利能力有所提升；样本房企货币资金和经营活动现金流入规模持续增长，但房企的销售回款率有所下降，将影响公司的经营现金流状况。同期，样本房企债务规模大幅增长，行业整体杠杆水平有所上升，且有一定集中偿付的压力，房企现金流管理重要性日益突出。

　　●2017年龙头房企资产和存货规模持续大幅增长，行业集中度有所提升；龙头房企相较于中小型房企盈利能力维持较高水平；但大中型房企资产负债率、全部债务负担明显高于小型房地产开发企业，且2017年以来有进一步提高趋势。

　　一、行业政策与运行状况

　　根据2018年两会最新精神，房地产继续实行差别化调控，调控政策更长线，建立健全长效机制；稳妥推进房地产税的立法，调节住房消费；西安、天津等二线城市出台人才落户新政，需求端调控边际放松

　　自2016年10月前后各地市密集出台房地产调控政策，12月中央经济工作会议提出“长效机制”，至2017年10月十九大报告最新精神，再到2018年3月两会关于房产税的提案，此轮房地产市场调控政策已运行一年半时间，政策不断完善，房地产市场制度机制发生重大变化。房地产市场调控思路逐渐清晰，在需求端，政策从“限购”、“限贷”、“限商”及“限售”进行调控，调控的手段更加灵活，同时因地施策，调控目标也更加精准，最终实现“住有所居、住房不炒”的目标。在供应端，因城施策调整土地供应量，保障未来两年住房供应的稳定；同时以发展多渠道配置的保障住房为辅（包括租赁和政府建的保障房，共有产权房，单位自建房，企业众筹建房，农村集体土地建房等多种形式），并且发展相应金融工具（如REITS等）和配套政策（租售同权）等支持更有效供应配置。此外，2017年末以来，西安、郑州、长沙、武汉、天津等二线城市相继发布落户新政，降低落户门槛，需求端调控边际放松。自2016年10月以来主要房地产调控政策如下表所示。

　　土地购置情况：2018年第一季度土地购置面积增速稍有下降，但购置金额大幅增长，地价有所上升；一线城市土地供应面积趋稳；二线与三线城市土地市场活跃，预计后期将维持这一趋势；2018年第一季度土地溢价率明显回落，预计土地溢价率进一步回落，回落速度趋缓

　　2018年一季度，房地产开发企业土地购置面积6,146.62万平方米，较去年同期略有下降；土地购置费7,390.22亿元，同比增长61.46%，增速同比大幅提高，主要系购置土地单位成本的增加。2018年第一季度，房地产开发企业购置金额累计值同比增速均有所增长，预计后期土地购置金额仍有韧性，将会支撑房地产投资，但在全国销售增速持续走低的大环境下，高价拿地的风险会有所增加。

　　分城市来看，100大中城市中，2018年一季度，一线城市土地成交量有所增加，土地成交占地面积同比增长8.93%，但增速水平远低于去年同期水平，一线城市房地产受国家调控政策的影响较大；二线城市土地成交市场火热，同比增长33.80%，增速较2018年1~2月有所增加。三线城市房地产销售的积极向好带动土地市场的火热，企业拿地热情仍然较高，2018年一季度，三线城市累计拿地规模同比增长23.28%，较前期增加26.91个百分点，三线城市延续了去年较好的发展势头。

　　由于热点城市土地供应的增加，以及土拍市场竞自持制度的建立，2018年第一季度土地溢价率明显回落，预计土地溢价率进一步回落，但回落速度趋缓。

　　新开工方面：在去化状况良好的背景下，2018年一季度房企补库存动力较强，新开工意愿有所回升；但整体有所分化，一线城市受调控政策影响，新开工面积大幅下滑；二线城市随着落户政策的放开，房企开工意愿有所修复；三线城市维持上年的开工节奏