近期房地产市场形势及调控政策

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 潘向东、刘娟秀、陈韵阳

　　7月31日召开的中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，措辞之严厉历史之最，为何突然政策当局加大了对房价的调控决心？影响在哪里？能否实现？未来如何演变？结合今年以来的房地产调控政策，本文将对这些问题进行探讨。

　　遏制房价上涨的背景和原因

　　今年以来，房价涨幅（指同比涨幅，下同）整体比较稳定，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动，但分城市来看，三四线城市房价涨幅依然坚挺，三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，跑赢一、二线城市，并且在7月达到7.5%；与此同时，年初以来房价涨幅比较稳定的一、二线城市自6月以来也出现了抬头，并在7月达到了今年以来最高，其中，大连、哈尔滨、长春、西安等二线城市房价同比涨幅均超过10%；7月70大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增加至49个，亦为今年以来最高。此外还有一个现象，上半年商品房销售额和销售面积增速的缺口扩大至9.9%，在7月进一步扩大至10.2%，为2017年以来最高，该指标在拐点处领先70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅4-15个月不等，“商品房销售额：累计同比-商品房销售面积：累计同比”在2017年2月触底后反弹，这意味着房价同比涨幅可能在下半年出现回升。

　　值得注意的是，房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反，调控呈现了更加严格的趋势，中原地产研究中心数据显示2018年1-7月主要城市房地产调控次数多达260次，同比增长80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年。

　　在这么一个严格调控的背景下，上半年房地产市场依然火爆且分化严重，主要体现在以下几个方面：

　　土地成交：一线遇冷，二三线火热。上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，远低于2017年全年（34.48%），主要受一线城市土地成交面积同比转负（-3.27%）的影响，而二三线城市土地成交面积同比分别增长20.76%和33.64%，均高于2017年全年（-1.87%和11.5%）。

　　商品房销售：三线坚挺，各线城市均有抬头之势。从40大中城市商品房销售来看，一线城市商品房销售面积累计同比增速持续负增长，但最近几个月降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长，在6月转正（1.3%）；三线城市在前6个月商品房销售面积同比增长7.23%，远超过整体商品房销售增速（0.6%）。

　　商品房销售：现房和期房销售面积增速分化。1-6月商品房期房销售面积同比增长20%，而现房仅为-13.7%；从面积占比来看，期房占比在2016-2017年稳定在76%左右，在2018年上半年快速抬升至81%。期房销售之所以好于现房，可能是因为当前房地产市场库存水平已经降至低位，而年初以来开发商偏向于拿地，施工推进较为滞后，导致房屋竣工面积同比增速也下一个台阶，上半年仅为-10.6%。分城市来看，一线城市并未现房和期房明显分化的情况；二线城市分化明显，可能是因为在库存去化周期缩短的背景下，部分二线城市出台抢人政策刺激了购房需求，导致期房销售情况好于现房；三线城市分化亦明显，期房和现房销售增速在2017年开始呈现“剪刀差”，经过一轮去库存政策后，三线城市库存明显下降，期房销售开始跑赢现房。现房和期房销售面积增速分化反映出在库存去化周期缩短后，住房的供应没有及时起来，这可能与当前融资条件紧缩下房企的策略有关。

　　房地产投资：三四线高于一二线。上半年房地产投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化。40大中城市里的一二线城市涵盖了4个一线城市和23个主要二线城市，我们用它来大致反映一二线城市的情况。一二线城市房地产投资增速明显低于整个房地产投资增速，这种分化意味着三四线城市房地产投资增速远高于一二线。分化的原因是什么？上半年土地购置费对房地产投资的贡献率超过100%，一二线城市土地购置费增速（58.3%）低于整体土地购置费增速（74.4%），而两者在2017年基本持平。一二线和三四线城市土地购置费增速产生分化的原因在于， 2017年棚改货币化安置比例继续提升以及大型房企加速下沉至三四线城市，导致2017年三四线城市土地购置面积增速高于一二线，由于土地成交款可以延迟缴纳，带动2018年上半年土地购置费高速增长。