万科财报启示录：民工荒下的房地产盛世？

（腾讯证券特约 王志伟）万科的郁亮早在2014年就提出房地产行业进入“白银时代”，行业暴利时代结束，整体增速放缓，现在看来是个非常错误的判断，过去的三年是万科落寞的时代。2014年上半年万科以1018亿元的销售额傲视榜首，彼此恒大、碧桂园、融创分别仅有714亿、588亿、288亿，而到了2018年上半年万科增长两倍到3030亿，万科依然很优秀，但同行的卓越显得万科是在“倒退”。相比之下2018年碧桂园增长了6倍到4125亿，恒大增长了3倍到3040亿，融创的孙宏斌精准的判断了房地产进入了大公司的“砖石时代”，通过一系列并购、合作的模式更是扩张了近6倍到1916亿，闯进了5强榜。

以分析师都从宏观政策、居民杠杆、租售比、人均住房面积、城镇化进程等角度批判楼市的泡沫，这种以竞猜顶部的逻辑推演事实证明都错了，房市屡屡突破大家的想象，本文从民工荒视角看当下房地产盛世的转折点。

一、房地产商的“砖石时代”

2018年1-7月前十强市占率34.5%，较上年同期30.3%提升4.2%；前十强市增速32.3%，是全行业增速16.2%的两倍。千亿房企曾经是个很酷的“标签”，在2013年仅有3家进入“千亿俱乐部”，2017年则跃升到了17家，根据各家披露的销售目标，2018年“千亿俱乐部”很有可能突破30家！

在2017年全国住宅销售额11.02万亿销售额中，三四线城市销售占比高达67%，一二线城市仅占33%。城镇化推进依然是房地产发展的根本原因，一二线城市近乎饱和，国家调控压力也是最大的，因此三四线城市是未来房企的主战场。万科、中海、龙湖是重仓一二线城市，因此三者上半年增速均仅有12%左右，远远跑输行业水平；而碧桂园选择了重仓三四线程城市，战略下沉，进军城镇，常住人口1万以上的乡镇都是碧桂园的目标城市，未来最有希望率先冲击万亿。

在今年的土地交易市场，前十强房企拿地金额占到了54%，土地的储备决定了未来3、5年的销售座次，从这个角度来看未来十强有可能占全国新房交易的半壁江山。

现阶段，支撑房地产行业发展的根本因素并未改变，中国新型城镇化进程将持续推进，单核城市向多元城市群、都市圈发展的趋势将逐步显现；居民居住环境仍有较大提升空间，刚需及改善需求仍保持在较高水平，房地产的“砖石时代”仍在延续。

二、供需不平衡是本轮房价持续上涨的根本原因

这一组数据可以看到竣工面积在2012-2014年达到峰值的8亿平米，而之后这个数据逐年出现了下滑，且幅度越来越大，按照这种速度，18年竣工面积不足7亿平米，而销售面积方面18年预计继续创新高达到15亿平米，缺口竟然达到8亿平米！即使今后新房市场需求量下降到10亿平米，与竣工面积的缺口仍然高达3亿平米，供需缺口才是房价长期看涨的最核心原因。

人工成本上升压力、土地招拍挂制度导致开发商供给成本居高不下，供需的不平衡只会推动房价继续上涨。政府的强制限价、对购房人资格的阻碍，已经造成了新房、二手房市场价格的倒挂，二手房是自由交易的市场，反映的是真实的供求情况，今后一旦政府放松新房的管制措施，只会导致房价报复性上涨。唯有从供给端成本着手，扭转地方政府的土地财政，才能让房地产更健康稳健的发展。

三、民工荒是房地产供给不足的症结所在

根据统计局发布的《2017年农民工监测调查报告》2017年农民工总量达到28652万人，比上年增加481万人，增长1.7%，较上年略有回升。但从分部门来看新增的农民工都去向了第三产业，从事第二产业建筑业的农民工比例逐年降低，折算成人数之后可以看到自2015年以后实际从事建筑业的农民工人数在持续减少。

报告中另一组数据显示，30岁以下的农民工占比从2013年的35.5%下降到了2017年的29.9%，而50岁以上的农民工占比从2013年的15.2%提高到了2017年的21.3%，也就是说新生代农民工补充不足，最初的一批农民工终将会老去，未来谁来承接中国城镇化建设？

四、万科生活服务商进程缓慢

2014 年万科第四个十年发展规划，就已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2017年进一步升级为“城乡建设与生活服务商”。四年已过去，万科的业务结构并未发生显著变化，2018年上半年房地产销售业务毛利占比仍然高达95%以上。

在 2018 中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，物业收入贡献仅41.5亿，营业利润率16%也远不及房地产业务的27%。

长租公寓业务已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，覆盖 30 个主要城市，累计获取房间数超过16 万间，累计开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。

五、万科的收入确认之谜

国内的房地产学习的是香港，采用预售制，也就是房子还未竣工拿到预售许可证就可以对外销售，但只有交房时财务账面才能确认收入，因此合同销售额不等同于营业收入。交房的时点一般也就是竣工结算的时点，万科历年的竣工面积基本上与上一年末已售未竣工面积一致，而实际结算面积占竣工面积的90%左右，因此当年收入确认金额=上年末已售未结算金额*结算比例90%/（1+增值税率10%）。

据此预计万科18年收入=4143*90%/（1+10%）=3390亿，同比上年2429亿预计增长40%左右。

六、稳扎稳打的万科

万科历年坚持以现金流为基础，为股东创造持续稳定的价值， 万科是少有的经营现金流持续大于EBIDA的房企，代表的是万科强大的现金流管理能力，依靠的是其强大的品牌营销能力，高效的开发周期。

万科在手现金1598亿，有息负债2269亿，净负债671亿，净负债率（净负债除以净资产）为 32.7%，综合融资成本在5.5%左右，继续保持在行业较低水平。

七、未来盈利保障可期