房地产调控从严 金诚集团带你看下半年地产走势

　　【前言】2018年1-7月份,楼市调控次数高达260次,在刚刚过去的7月份,调控政策更是密集,发布了超过70次。在7 月23 日国务院常务会议定调财政政策更加积极而货币政策松紧适度之后,基建投资的力度受到广泛关注。虽然地方政府有投资冲动,金诚集团金融咨询局认为当前的金融环境尚有一定约束,除非贸易战对中国经济产生重大冲击,基建投资走向“大水漫灌”的可能性有限。同时,在政策转向之际,我们注意到房地产调控有从严甚至可能更加从严的迹象以避免资金过度流入房地产部门。

　　◆上半年GDP成绩公布 全国新一轮房地产调控来袭

　　眼下,国内产业转型升级正在半途,去杠杆去到紧要关头,贸易争端愈发白热化。据国家统计局近日发布的经济数据显示,今年2季度,国内GDP实际同比6.7%,较1季度回落0.1个百分点;名义同比9.8%,较1季度回落0.4个百分点。中国的经济下行压力风险逐渐累积。2018,着实是中国21世纪以来经济发展最为复杂的一年。

　　数据来源:Wind

　　目前宏观经济的一条催命索,就是“去杠杆”。这是国策,对于维持经济的长远平衡十分重要。此次中国在去杠杆问题上的态度格外坚决,执行力度之强亦前所未有。出发点其实是好的——降低经济的负债水平,消弭金融系统性风险,推动社会整体经济可持续得健康发展。然而,心急吃不了热豆腐。中国现存的经济泡沫显然承受不住这波去杠杆的快节奏冲击。严厉监管触发信贷大幅收紧,地方政府债务问题随之显现,PPP项目及棚改项目接连叫停;民营企业资金链开始紧张,企业违约率直线飙升,社会投资信心随之低迷。加之贸易战及汇率贬值等外部因素干扰,内忧外患的双重夹击使中国的经济发展难题日趋尖锐。

　　针对经济出现的下行风险,中国政府已推出经济刺激措施,让积极的财政政策“更积极”,货币政策也“中性充裕”,下半年将“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”作为经济工作的重点。这些政策性措施对于稳定经济将有一定帮助,但是否能够拉动经济触底反弹仍是未知数。

　　数据来源:Wind

　　房地产作为刺激经济增长的传统有效手段,如何在保证 “房住不炒”基调的同时引导地产开发在这个经济增速换挡和结构调整的大洗牌期发挥作用,是目前各方研究的重点课题。2季度,商品房销售面积同比3.1%,轻微回落0.5个百分点。房地产开发投资同比9.3%,比1季度小幅下滑1.1个百分点。社会基建初现下滑趋势。国家政策的下放面临两难:一方面,政策必须挤压——各项调控办法出台稳定房价,整治房地产市场乱象刻不容缓;另一方面,弹性的紧缩政策亦是下一步推进的方向——随着各地去库存显著,基建投资端口或应适度打开,以房地产的韧性刺激内需,从而有力得支撑当前国民经济。在对冲的两者之间寻求最佳平衡,于这个历史新拐点借地产之力敦促宏观经济的平稳健康,亦是下半年国内经济解围的重要途径之一。

　　◆融资政策收紧 地产监管政策加码

　　背负40多亿债务的中弘股份,老板王永红被曝已经跑路,成为有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司;

　　“先定一个小目标,挣一个亿”的王健林自承认负债4205亿以来,一向高调的万达最近也格外安静;

　　另据公开数据,截止到2017年年末,旭辉集团负债总额为1174.87亿元,同比增长65.0%,资产负债率达77.42%;天房集团,当前负债超过1800亿,负债率高达85%以上……

　　在“去杠杆”和“房住不炒”的基调下,融资政策收紧、监管措施不断加码、官媒报道也越来越咄咄逼人,中国的各大房地产开发商们在这个夏季感到了阵阵寒意。

　　有相关开发商人士称,去年8%-9%的融资成本,今年已涨到了13%甚至更高,地产类信托利率也已达到14%-15%。甚至有不良资产管理公司也加入了进来:“一二线住宅类项目成本13%-15%左右,走非金不良模式,资金规模和用途不限制。” 今年4月以来,200多只上千亿债券取消或推迟发行,涉及到碧桂园、富力地产、雅居乐等众多知名房企;“资管新规”落地后,地产的“非标”通道也加入受限行列。房地产开发贷额度紧张,融资利率水涨创高,整个地产行业的前端融资难问题愈加凸显,这使得各开发商纷纷调整战略,扩张拿地的增速明显放缓,大行业倾向收缩态势。

　　好在国家政策在关门的同时还留了一扇窗——通过住房租赁、长租公寓ABS和购房尾款ABS等ABS类融资。据不完全统计,截至2018年7月末,交易所市场和银行间市场累计获批房企供应链金融ABS金额3861亿元,其中已发行1015亿元。保利、远洋等前30强房企超过2/3已发行或正在发行。资产证券化正作为有度降杠杆的途径之一加快执行,以期能盘活地产开发企业的存量资产、提高企业流动性,同时也拉高直接融资比例,削弱“去泡沫”所触发的融资问题。

　　◆眼下的楼市C位们,出列

　　厦门——国内首现崩盘?

　　近日,沉寂许久的厦门楼市被推到风口浪尖——“国内首现崩盘”、“中国地产泡沫吹破的开始”等字眼频现各大媒体。正所谓无风不起浪。据悉,厦门新房的岛内价已下降了1-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万/平米,地价也回到2万以下,相比2016年顶峰接近腰斩;在房价下跌的同时,成交量也随之萎缩——自2016年11月起,厦门新建商品住宅成交量下降到8万平方米,之后直至今日的大部分时间成交量均未超过10万平方米,二手房市场同样长期处于萎靡的低洼态势。

　　数据来源:安居客

　　高房价与实际收入的严重脱节是导致厦门楼市畸形扭曲的根本原因。根据易居研究院、CRIC等所的统计数据显示,厦门以近80%的房价透支度及41%的房价收入比偏离度摘得全国双首,厦门楼市的泡沫之大可见一斑。

　　全国房价透支程度排行榜

　　数据来源: CRIC