对《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》的解读

住建部专家、深圳市房地产研究中心主任  王锋

　　自2016年10月发布“深八条”政策以来，深圳市坚决落实各项调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。今年3月，针对二手市场投机炒作，市规土委、人行、银监局又联合发布了“三价合一”政策，打击二手房“阴阳合同”、“偷税漏税”行为，压缩房地产投机生存空间。近期，我市房地产市场基本平稳，新建商品住宅价格连续21个月下降，二手市场乱象初步得到治理。但是，房地产市场形势还不稳定，市场投机炒作仍比较明显；特别是新房市场，近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。

　　在此背景下，深圳市委市政府本着“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，本着“坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松”等原则，结合本市实际，发挥地方政府主体责任，出台了《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

　　一、《通知》的主要内容

　　一是企业限购。通知发布之日起，暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房。

　　二是商务公寓限售。各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。

　　三是个人限售。居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。

　　四是抑制离婚炒房。购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行，购房前2年内有两次及以上离婚记录按七成执行。

　　二、政策解读

　　关于企业限购。近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。

关于商务公寓限售。近五年，我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。 

　　关于个人限售。2017年，我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

　　关于抑制离婚炒房。今年以来，我市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

　　此外，《通知》还提出了要加大市场整顿力度，打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施；提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策，有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，保证房地产市场公开、公平、公正运行。