2018年下半年昆明楼市预判，必涨！

2018年第一季度中国GDP延续了近三年的平稳走势，预计全年GDP增速将保持不低于6.8%，昆明高于全 国增速并有加快趋势。昆明GDP增速超过全国GDP增速且趋势较大，逐渐扩大剪刀差。

2018年第一季度国内生产总值(GDP)维持在6.8%的增速，随着地产销量重回下行通道、上游涨价压缩中游利润，以及环保限产来袭， 预期2018年中国经济增速将保持平稳，2018年全年GDP增速将保持不低于6.8%。

货币政策短期难松，未来“放水刺激经济”的必要性 已大幅降低。在经济平稳、效益回升、货币偏紧下，金融市场运行整体稳定。房地产市场的投资属性明显受到压缩，资金逐渐转向金融 市场趋势将逐渐出现。

相比于全国，昆明GDP增速略高并出现加快趋势产生剪刀差。由于城市能级较低，发展滞后，昆明市经济发展对于房地产依赖更甚， 2014年房地产市场进入调整期，昆明GDP增速随之迅速回落，2015年跌至8%，2017年随着房地产市场回暖，高铁开通，以及滇中新 区的开发建设的增速，伴随着众多开发商入昆，文旅地产、生态地产新增长极的出现，2018年昆明GDP有加快增长的趋势。

2018上半年全国CPI总体上涨，昆明涨幅平稳，通胀压力较小。

2018年全国CPI在2月份达到峰值，涨幅达到高点，2月之后涨幅出现下行趋势。 

CPI2月份达到2.9，出现近几年来的高点，通胀压力大，随着2月份之后的涨幅下行，未来通胀压力相对较小。 

昆明CPI走势较全国相比波动较小，尽管2016年下半年CPI经济随国内宏观经济有增长趋势，但在2017年3、4月份出现了负值，5、 6月份有所回升，7至11月处于低位运行，2018上半年CPI趋于稳定。 

18年上半年全国和昆明房地产投资增速均出现下行趋势,昆明下行趋势远高于全国。

相比于全国，昆明房地产投资额占固定资产投资比例过高，昆明近50%的固定资产投资用于房地产投资，经济增长对房地产市场依赖度强；虽然2015年出现呈负增长，但随着年楼市回暖，2016-2017年房地产投资平稳增长，2018年增长趋势有所缓和。

2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动，接近一线城市水平，明显高于西南地区各周边城市，处于房地产快速发展阶段。

宏观环境[国家政策]

2014年前，调控与救市交替进行。2014年-2015年调整呈现宽松购房政策。2016年房地产政策是从宽 松到热点城市不断收紧过程。2017年围绕“房住不炒”，大力培育发展住房租赁市场，调控政策不断加 码，与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷。

2018年房地产政策以收紧为主，多个城市实行限购、 限贷、限售。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。

限购、限贷、限价升级并广泛“限售”,多个城市再次加入调控行列。

宏观环境[昆明政策]

2018年上半年昆明房地产坚守”房子用来住的不是用来炒”的定位,”限售“成为调控标配；落户门槛降 低；货币政策稳健中性，金融去杠杆与防风险并行，公积金政策持续收紧。

2018年上半年昆明房地产市场限售政策升级，坚守”房子用来住不用来炒”的定位,从呈贡区限售2年加码 升级为三大热点区域限售3年，另外，进一步收紧公积金政策，并提出落实差别化房地产信贷调控政策。

一、土地市场

土地市场[供求走势]

整体市场：相比2018上半年，土地市场成交略微下降，依然处于高位运行。

土地市场[土地与商品房成交对比]

昆明土地市场在2017年以前连续三年供应规模缩减，土地成交量处于低位，而2017年开始扩大土地供应 以后，卖地速度明显高于卖房速度，城市中长期供应充足。从18年上半年来看，卖地、卖房速度差距缩 小；整体卖地速度高于卖房速度，中长期库存压力较小。

土地市场[区域市场]

官渡区和五华区成交量最大，主城四区中西山区和五华区楼面价均价破3000 p 18年上半年昆明土地成交主要集中在官渡区和五华区，从楼面价五华区和西山区楼面价破3000。巫家坝板块和范亚科技板块大量 优质土地成交将推动项目所在区域的发展 p 从成交结构来看，仍以住宅属性土地为主，但商住类土地占比大幅度增加，住宅和商业类土地占比下降。

土地市场[大型房企拿地分布图]

拿地分布：2018上半年拍卖土地的品牌房企数比去年上半年增加近70%，拍卖土地集中在热点区域呈 贡区，高溢价土地集中在重点区域北市区及西北片区。

土地市场[拿地企业排行榜]

拿地分布：2018年上半年房企布局外移趋势明显，二三环之间及三环外成为重点布局区域。

土地市场[拿地企业排行榜]

品牌房企拿地排行榜，前十企业多为外来开发商，外来房企拿地积极性增加。

土地市场[未来供应量]

未来土地供应量—从昆明目前正积极推进土地供给侧结构性改革，加大普通商品房用地供应力度，确 保住宅用地供应平稳有序，从历年商品住宅供地情况来看，近几年昆明将土地供应高位运行的状态。

2.商品房市场

商品房市场[市场供求存走势]

整体市场：市场调控政策相对宽松，成交量和成交均价均同比大幅上涨，存量2363万方，以去库存为主。

商品房市场[区域供求走势]

在整体市场政策宽松背景下，各区供应量、成交量、成交价格均有不同程度的上涨，其中呈贡区和中心区 成交量有所下滑，是由于限售政策和成交结构变化所引起。 

分类产品[整体对比]

2018上半年整体市场环境相对宽松，特别是商品住宅供不应求，市场向好，商业、写字楼、车位仍以去 库存为主。

整体：2018年上半年新增供应商品住宅占53.84%，公寓6.15% ，商业6.19%，写字楼4.56%，车位29.27%；成交中商品住宅占 68.18%，公寓4.91%，商业5.62%，写字楼5.45%，车位15.84%； 

住宅：18年上半年成交规模为17年上半年的106.42%，均价同比上涨29.03%； 

公寓：主要为LOFT公寓支撑整体，成交量不断上升，18年上半年成交规模为17年上半年的150.10%，均价同比上涨34.31%。

商业：18年上半年商业供应减缓，成交规模为17年上半年的128.39%，价格上浮16.77%，市场仍以去库存为主 ； 

写字楼：写字楼市场目前处于低迷状态，市场以去存量为主,，18年上半年成交为17上半年规模的93.84%，价格下跌6.16%。 

车位：18年上半年车位成交规模为17年上半年的116.27%,成交均价同比上涨1.86%，18年上半年供大于求，库存大。

商品住宅市场[市场供求存走势]

整体市场：由于市场政策宽松，商品住宅供不应求，成交均价大幅上涨，存量去化周期降至6个月。

分类产品[商品住宅]

2018上半年商品住宅共计成交总金额5206.02亿元，其中南市区需求占比最高达51%；各区成交价格均 突破10000元/㎡，且价差较大，最高和最低价格区相差6700元。

公寓市场[市场供求存走势]

由于市场环境和LOFT支撑成交量和成交价格同比均大幅上行，存量去化周期约36个月。

商业市场[市场供求存走势]

整体市场以去库存为主，商业库存依旧维持高位运行，市场压力持续增大。

写字楼市场以去存量为主，全年供小于求，成交均价持续下跌，存量去化压力依旧较大。

车位市场[市场供求存走势]

车位市场以去存量为主，全年供小于求，成交量稳价跌，存量去化压力依然较大。

楼市排行[企业排行]