两会特稿 ▏房地产风险：周小川留下未写完的答案

任职期间，周小川获得两个称呼，“人民币先生”和“百万亿先生”。英国媒体评价称，这两个褒贬迥异的称呼，或许正显示出作为技术官员的周小川在改革中面临的窘困，这或许也是中国改革尤其是金融改革最好的记录与镜鉴。

和其他两会记者会一样，房地产还是绕不开的问答热点题目。对有记者提出房地产行业的风险和信贷收紧问题，周小川并没有直接回答，他身边的中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜做了回应，“人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。当然，我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。”

实际上，对于这个问题，周小川在2017年第四季度以来已多次表达了观点。

最近的一次是在2017年11月4日晚上，央行在官网发布了周小川的一篇署名文章，标题是《守住不发生系统性金融风险的底线》。这篇文章论述了当前金融行业面临的主要问题、成因，并提出了对策。这篇5500字左右的文章里，63次提到了“风险”，43次提到了“监管”，31次提到了“改革”，21次提到了“开放”。

关于市场最关注的房地产话题，他的重要判断是，“房地产存在泡沫”。他在文章里说：2015年年中的股市异常波动，以及一些城市出现房地产价格泡沫化，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。此外，周小川还认为“房地产信贷增长过快”。

这应该是近年来周小川少有的对房地产市场的直接表态。

这样的言论还出现在去年的二十国集团（G20）财长和央行行长会议上，周小川在提到当前中国经济形势时表示，“中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，并不断综合施策，补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。”

对于房地产行业风险问题，他还曾用过一个词，“明斯基时刻要警惕，房地产不能乐观过头”。

这些声音的背后，是经济新常态的调整，从高速发展转向高质量增长；是实体经济与房地产失衡的冲突；是2015年以来房贷的大跃进。

交锋“房贷闯的祸”

对于房贷闯祸，舆情甚是汹涌。外界认为2015年以来推升房价的火箭式上涨的原因更多是来自货币市场的宽松，尤其是住房贷款的大跃进。相关机构估算，从2014年四季度到2017年三季度新增房贷上，中国商业银行累计发放了10万亿元的居民住房贷款，即3年时间中国居民住房贷款余额翻倍。

面对外界的质疑，周小川之前在2017年3月份举行的博鳌亚洲论坛上的“货币政策的‘度’”分论坛上提到，很多人说宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫，其实这不是预期的后果。

周小川说他曾在央行的圈子进行过很多讨论，他们说，“我们不应该说，宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫。这其实不是预期的后果。”他指出，过去的经验表明，当货币政策宽松，很可能会导致更高的通货膨胀，或者导致某些资产泡沫，金融市场或者房地产市场，或者其他资产泡沫。

这应该算是周小川对市场质疑的一个回应。在去年全国两会上，有记者也提出过类似的问题——“在2016年全国新增贷款总数是12.65万亿元，其中5.68万亿元用于住房贷款，占比40%，这个比例是不是太高了”，周小川当时没有正面回答，只是讲了另外一番道理，他说房地产贷款看起来是用于购房，但实际上支付给开发商以后，开发商会把它再一次地支付到其他的整个产业链里去。比如，会用来支付工程款、用来购买原材料。因为房地产市场是上游产业，整个产业链很长，对下游经济会有很大的拉动作用。

这个回答在一定程度上肯定了住房贷款对整个国民经济的拉动作用，至于40%的比例高了还是低了，其实已经不重要。

现在，在金融风险防范的底线下，房地产风险防范变得颇为关键，又意味深长。

在3月9日的这场记者会上，市场仍在关注，目前对于房地产市场央行和银监会等部门三令五申严禁违规资金进入，多地房贷利率也在上调，接下来是否采取进一步的措施，当有记者提到这方面的问题时，三位央行要员并没有直接回答，潘功胜只是表示，“虽然 2017 年和今年的 1 月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要”。

至于房贷利率上调的情况，潘功胜说，“人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求”。

而在周小川16年央行行长之位上，发生于15年前的一场房地产商和他博弈的风波，他一定不会忘记。这场风波对于房地产和银行业，都是一个历史大事件。

2003年6月5日，央行出台一个名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，别称“121号文件”。文件对房地产信贷提出监管规定：一是对手续不全、自有资金不足的房地产项目不得发放贷款；二是不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提高投资性购房人的贷款条件。

这几项规定让中国房地产商如坐针毡，认为“121号文件”是对房地产界的“整肃令”，将其形容为“地产界的严冬到来”。

在房地产商的奔走呼吁之下，78天后，国务院新出台“18号文件”，口径上与央行121号文件存在明显差异，18号文件对房地产信贷的态度和央行121号文件流露出来的态度差距甚大。央行的出发点是为了防止房地产过热，但18号文件明确提出“发展住房信贷”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”，只是要“加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款，严厉打击各种骗贷骗资行为”。