新城高级副总裁欧阳捷：楼市下半场是选择题

从某种程度上说，房地产黑马企业是行业和时代的造物，这也是房地产市场化、货币化的必然结果。2017年首次跻身房企千亿阵营的新城控股就被看作是黑马之一。新城控股高级副总裁欧阳捷在谈及过去20年的房地产市场时表示，房地产行业的经济支柱地位不可忽略，但是行业已进入下半场，企业要重新审视整个产业与自身发展。

在欧阳捷看来，稳健和高周转是新城加速发展的两个关键词。现金流关系到房企的生存问题，住宅和商业的双轮驱动可以保证良好的现金流，这也是新城控股在房地产进入下半场时依然能够加速奔跑背后的逻辑所在。

稳健选择

2017年首次跻身千亿阵营的新城控股因为快速的增长势头而被人们称之为“地产黑马”，但是在“唯快不破”的地产新竞争格局下，新城控股则提出了“稳”的新要求，欧阳捷对于这样的变化有着深入的思考。

“我是2007年到房地产企业工作的，”在房地产行业摸爬滚打十余年的欧阳捷对于行业有着自己独到的判断。在欧阳捷看来，1998年房地产货币化、市场化的改革为行业带来了巨大变化，买新房、更新房屋、条件改善都得以实现。不过除了众多变化外，房地产市场也具备一些“不变”的气质。

“房地产首先是传统行业，人类离开洞穴就要居住在房子里，制造业的变化很大，但是房产行业变化并不大；其次，房地产是传统的制造业，体现在建筑、建材上；第三，房地产带动了多个实体产业，上下游很多企业都在围绕房地产行业生存；第四，房地产行业投资体量大，地产金融业往往涉及几个亿、十几个亿。”由此，欧阳捷总结，房地产真正的“气质”是传统制造业，影响国民经济、支柱产业的地位不能忽略。

基于这样的判断，欧阳捷认为“稳健”对于房企来说显得尤为重要。在被问及过去20年，新城控股经历了哪几个关键的发展阶段时，欧阳捷回应称：“最深的感受就是做稳健的企业。我们曾提出，新城控股像骆驼，但是2013年时很多人不认可，后来房地产没了公路只有戈壁滩，这时才发现骆驼在沙漠里跑得很快。新城控股是民营企业，特质就是稳定。如果不行没有人来救你，除非足够大，关键是稳健，既快又稳。”

正如欧阳捷所说，新城控股目前就是按照又快又稳的原则来发展的，商业地产也是出于稳定的考虑，按照欧阳捷的话说这就是“危机感”。

新城控股近两年财报显示，2016年，该公司住宅销售收入及综合体销售占比分别为58.44%和39.96%；到2017年，住宅业务收入218.37亿元，占比54.85%，综合体业务收入169.56亿元，占比42.59%。

商业地产方面，自2012年创建自己的商业品牌“吾悦广场”以来，新城控股至今已在全国59座城市布局了72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座、总建筑面积达226.64万平方米。欧阳捷透露称，2018年计划再开业18座吾悦广场，争取到2020年实现全国开业100座。

在欧阳捷看来，“商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流；丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。这也是新城控股做商业的内在逻辑”。

事实上，在垄断格局来临之前，做大规模仍是房企的最佳选择。而在规模化发展的路上，如何确保规模与利润的平衡，如何把控防范高速发展背后潜藏的资金风险，都是房企需要注意的关键点。

“稳健与高周转是新城控股发展的两个关键词”，欧阳捷称，企业要做大规模就要贯彻高周转模式。据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正。

在欧阳捷看来，随着企业不断扩张，负债一定会逐渐增多，只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的。新城控股坚持住宅与商业的双轮驱动，背后其实是对企业现金流的战略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企业逻辑。

“现金流关系到房企的生存问题。”欧阳捷表示，“关于如何确保良好现金流，我们做了两方面工作，一是通过销售住宅资产保证随时变现，二是持有商业地产以保证现金持续流入。”按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算，到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量，将会大大降低企业资金风险。

未来五年的重点是解决矛盾

在欧阳捷看来，党的十九大为包括房地产在内的所有行业提供了新的思路和方向，即社会主要矛盾转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从房地产的角度来看，未来要解决房价不均衡不充分的问题、商业地产领域也存在不平衡不充分的问题、城市布局之间也有不平衡的问题。

“未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争”，欧阳捷判断未来都市圈核心城市的房地产市场将会是量缩价稳的发展格局，并揭示了新城控股全国区域布局的逻辑——新城控股将会继续坚持“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，同时战略进入核心城市。

欧阳捷进一步指出，未来房地产行业将进入相对平稳的周期，这对于房企而言，可以从行业环境及自身现状出发，制定较长周期的发展战略，在垄断格局来临之前实现规模化发展。

如今，房地产行业集中度不断提升已经是老生常谈。“逆水行舟，不进则退”，这句话也是近几年来房地产企业的真实写照。不过，在欧阳捷看来，行业集中度不断提升是大势所趋，对于身处其中的房企而言，“不是不进则退，而是不进则没”。

欧阳捷认为，行业集中度的速度正在加速，而且加速的速度远远超过预期。目前，房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%；在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%；之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。

此外，从金融资源的支持来看，更多的资金也会向大房企集中。“去年，我们认为房企融资的门槛已经不是百强了，而是50强。也就是说，房企只有进入50强后，才有机会获得融资，确保在未来市场占有一席之地，如果规模跌出50强，就有可能失去金融支持，慢慢走向‘不进则没’。”