环球老虎财经

最近大盘跌，地产股也在跌，但没有继续创新低。其实地产是先于大盘大跌的，尤其是取消棚改货币化的消息流传，大大打击了地产股。但这几天，随着宽货币、定向放水的政策出来，地产、基建、水泥、银行这些信用敏感型企业。

我认为，大盘还有一个二次探底的过程。技术上，不可能杀一波就见底；基本面上，各种利空因素交织，毛衣摩擦才刚刚开始，市场既没有完全消化，也没有明显的政策反转信号。

当然，从现状看，进一步大跌的基础也不存在。基本上属于利空出尽，政策稍微放松的阶段（但不是反转），属于底部区间震荡。唯一的不确定就是汇率，如果稳住了就好，稳不住破8的话，要当心把大盘也带下去。所以暂时看震荡格局，这几天涨高了，很多人拿着十几个点兑现了。

那么，地产是什么个状况？

首先，地产不大可能脱离大盘走独立行情，这是大前提，所以现在不可能大涨。

第二，地产股的走势和估值，已经蕴含了所有的悲观预期：棚改货币化取消、债发不出去、资金链断裂、房子卖不出去、高额的房地产税（注意，指最重的税）……

以上这些利空要不要反驳一下？不必。因为龙头房企不会受太大影响（我可没说碧桂园），重要的是，所有的利空都包含在估值里面了。现在的龙头房企，2018年动态市盈率5-6倍，这是历史上所给予的最悲观的估值，也是足够厚实的安全边际。

那么现在能不能买？从走势来看，地产股再创新低的概率不大（排除大盘暴跌的因素），或者仅仅短暂创新低。但也没有立即大涨的理由，因为最大的利空——房地产税靴子没有落地，始终压制着估值。

什么时候买？3季度，将有重要会议召开，如果出台了财税体制改革方面的方案，就可能会提到房地产税，有了一个明确说法之后，利空出尽，叠加极低的估值，有可能迎来估值修复。地产股的历史平均估值在10-12倍左右。

以上是对地产股提纲挈领的认识。以下说一点具体的。

尽管资金面压力有所缓解，但考虑到当前监管层面去杠杆控风险态度坚决，不认同因此对赌行业政策放松的观点。同时，政策在当前经济和地方财政所面临的压力下也不存在进一步打压的基础，预计后续政策态度仍将以稳为主、因城施策，视各地库存、房价等具体状况相机而动。

板块估值受到压制主要还是由于：市场担心调控政策会出现进一步的收紧，以及对房地产税出台的担忧。

近期产业资本的增持，也算个不大不小的好消息。中南建设公告股票期权激励计划，行权考核要求18-20 年归母净利润较17 年分别+240%/560%/1060%。中国恒大、中国金茂、世茂房地产等公司持续回购。

中金公司测算，A/H地产股当前交易于7.1x/6.0xFY18eP/E，均回调至历史估值低位。考虑此轮基本面稳健且龙头房企销售、盈利向好，建议投资者把握中长期投资机会，左侧布局两类标的：1）财务稳健的行业龙头，A股保利、招商和万科，H股中海、华润、金茂、世茂、龙湖；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

招商证券赵义是比较有独特视角的分析师，他给出了这几类推荐：真正的高周转公司（万科、保利）；资源型公司（华侨城）；高杠杆高周转型公司（中南建设）。

不过，还有一些大券商，主推的是保利、新城。我个人也看好这2家公司，好朋友徐大拿看好港股的中海。