合富研究院：2017年上半年全国房地产市场总结与下半年展望

“经济L型”，“低库存”，“高成本”，决定本轮调控下的市场将走出与以往调控周期不同的量价走势。

“经济L型”下的房地产市场“虹吸效应”显著，政府通过调控引导“三大平衡”，促转型、降风险：

1）产业平衡。持续抑制房地产高周转、高收益特性，达至各经济产业在“资金效率”上的相互平衡；2）区域平衡。有保有压、分城施策维稳整体市场、稳定经济增长；3）供求平衡。实施“供需双控”收窄供求差距，缓解房价/地价上升压力。

政策导向下，房地产业周转正逐步放慢。上半年北京、天津、广州、杭州等数个城市陆续实施商住用地“竞自持”、20个以上城市出台商品住宅“限售”、各地政府实施的限购/限贷/限价力度快速加强。上半年全国重点城市网签成交普遍大幅回落，环渤海、珠三角、长三角三大经济圈城市商品住宅网签成交同比降幅达30%-50%，4月后各地市场楼盘实际售价由“升”转“平”。政府各项调控措施取得“积极成效”。

然而土地供应与商品住宅库存呈下降趋势，全国重点城市普遍成本高企，多个城市“地价/房价”比在60%以上。只有“让快的慢下来”才能“稳固价值”（过程中通过实施结构调整稳定“供需关系”），使房地产业发展回归健康。调控导向之下房地产市场，其未来发展模式必将由“快”变“慢”，从相对简单、侧重产销的快周转模式，向注重价值经营的资产运营模式转型。与此同时，房地产收益率亦将逐渐与其它实体经济环节看齐。

一、“经济L型”下的宏观调控取向

“经济L型”下的房地产市场“虹吸效应”显著。政府通过调控促进“三大平衡”，抑制房地产“虹吸效应”，同时促转型（经济转型）、降风险（系统性金融风险）。

上半年经济增速回稳，但中长期看仍将是“L型”走势。二季度GDP增速维持6.9%，而CPI增速、固定资产投资增速及国内消费增速仍处相对低位。“经济转型”目标下，“增长速度”更需兼顾“增长质量”，中期看，实体经济各主要环节在规模增长、资金周转、获利水平等方面仍会维持在相对低位。

宏观调控需着力化解房地产“虹吸效应”。近年国内货币规模持续增加，M2总量由2007年的约1.5倍GDP提高至近年的约2倍GDP水平。“L型经济”下，资金向房地产市场快速聚拢（基于房地产业高周转、高收益特性）。商品房年均销售规模近10年增长超过450%、明显高出M2的增长规模（约350%），房地产业土地购置金额与商品房销售规模保持等比例增长。然而，土地与库存稀缺使全国地价/房价面临巨大上升压力。其中，全国房地产业土地购置面积自2015年后已呈缩减趋势（规模缩减40%），以“全国40个不同类型城市”为代表的全国商品住宅库存面积近年快速下降（2016年全年下降超过20%）。

“资本规模”上升而“供应规模”下降，宏观调控需着力化解房地产“虹吸效应”，缓减因地价、房价快速上升而给经济转型、金融系统（风险）带来的压力。

【备注：上述数据中，全国40个不同类型城市商品住宅库存为合富研究院监测数据，其余为国家统计局、中国人民银行官方发布数据】

2017年政府以宏观调控引导“三大平衡”

基于当前宏观经济及市场现状，从政府已出台的系列措施分析，政府正着力引导“三大平衡”：

1）产业平衡。着力抑制房地产高周转、高收益特性，达至各经济产业在“资金效率”上的相互平衡。

2）区域平衡。以“分城施策”实现区域市场的“有保有压”。在“市场调控”的同时兼顾“经济维稳”（商品房销售规模与GDP规模匹配）

3）供求平衡。以双向调控（“供需双控”）取代单向调控（“需求调控”），兼顾供求调节。其中，“供应调节”措施包括各地增加土地供应、加强土地出让管理，及商品住宅市场加强预售管理等；“需求调节”措施包括“限购/限贷/限售”。

随着各项政策逐步完善，“三大平衡”将逐渐形成一个完整的立体调控体系（指，既包括产业引导、又包括分城以及具体城市的供求调节）。从调控对产业发展的影响看，调控将倒逼房地产进入转型阶段，其发展模式势必从相对简单的产销模式，向注重持有资产价值经营的资产运营模式转变；从市场发展角度看，在多项政策共同影响下，市场周转将逐渐放缓，通过“放慢周转”实现“供求匹配”，从而确保经济转型、弱化由高房价、高地价产生的金融风险。

二、上半年楼市政策与市场表现

3-5月各地政策再次大幅加强，第二波全国密集调控来临。调控逼使“购房/购地资金”向非调控城市转移，重点调控区域（重点城市）供求大幅萎缩（普遍倒退至2015年初水平），去库存趋势放缓，然而土地市场仍然“求大于供”、地价高企。非调控区域（中西部去库存城市，及三四线城市）交易规模大幅上涨使全国市场规模保持平稳，三四线城市土地价格显著上升推动全国地价全面更新。