孙骁骥:房地产陷入空转 距离崩盘还有多远？

　　十月过后，秋意渐浓，而楼市的秋天也来了。

　　内房楼市传统的“金九银十”旺季风光不再，根据内地中原地产研究中心统计数据，十一黄金周期间，热点城市网签平均跌八成，当中北京网签量按年跌65%、上海及广州亦跌78%。受消息影响，香港上市的内房股几乎全线受压，融创、恒大、碧桂园、富力全线下跌，奥园及雅居跌幅超过7%。这样的情况，不免让人担忧，房股还能撑多久？楼市还能挺多久？

　　如果我们从土地开发的情况、房企的现金流情况以及国家对于楼市的政策导向来看，毫无疑问，楼市的走向未来只会愈加低迷。至少对于普通老百姓(行情603883,诊股)而言，现在投资楼市已经是一个最差的选项。具体而言，楼市前景如何，且看下文。

　　一，地产开发已现困局，地产股前景不妙

　　我们先从一个表面现象来看。最近，中国主要城市的商品房网签数量下跌明显，与此同时，中国内地的房企股价也一改前段时间上升的趋势，而纷纷低迷。这两件事情究竟是一时的现象还是预示着长期趋势，需要我们仔细分析思考。

　　以房企中目前最红的恒大集团为例子，恒大在中国内地拿地开发的规模可以说是无人能出其右。它一共在全国有700多个项目，总资产达到13500亿，核心盈利超过208亿。恒大的股价，在今年以来也升了三倍以上。但实际上，包括恒大在内的很多房企，在表面光鲜的背后，都在暗中走上了一条非常危险的钢丝线。看起来繁荣，实际上陷入了空转。

　　在全国频繁拿地开发的恒大，其下属的商品房小区也和这家企业一样，具有大而豪华的特征。它在沈阳、四川等地大规模拿地开发的大型小区，其中大部分都是在远离市区的地带，有很多地方的楼盘销售情况并不好。

　　尽管为住户承诺了良好的配套设施甚至承诺半卖半送，但在某一些小区售楼部，售楼人员却表示即使连续再卖十年，这里的楼也没法全部卖光。这说明什么问题呢？这就是意味着未来五到十年，新一轮的楼市库存问题将在全国形成总爆发，而越是现在拿地多的房企，在下一次库存危机爆发的时候，受伤也会最深。

　　根据GMT分析机构的报告，恒大等房企目前的策略是先大举拿地开发，解决燃眉之急，然后慢慢想办法销售，在这个总方针之下，目前累积的未销售楼盘约占据总量的三分之一，其中大部分会成为“不良资产”，注定永远无法被出售，也无法在资本市场找到买家接盘。

　　不过，这些问题你在企业财报当中永远不会找到。因为中国内地的企业大部分都会用会计手段修改账目和财报，在表面上呈现乐观的景象。至于真实的状况，你只有实地走访、实地调查，才能窥知一二。

　　实际上，除了恒大以外，内地的大地产商的光鲜外表之下，都是暗潮涌动。如果我们从企业财务的角度来看，就会发现那些表面上光鲜的企业实际上并不那么光鲜。据统计，早在今年4月的时候，全国的主要75家房企总负债已经超过1.9万亿，平均负债率达到74%。整体的负债规模要比以前增加了超过17%。

　　而如果我们把统计的范围再次扩大，包含A股上市的136家房企，那么会发现其负债的总额超过5万亿元。平均每一家上市房企负债超过360亿元。其中有超过三成的企业负债超过了危险的“债务红线”。所有这些负债，如何偿还、如何转移，都是非常令人伤脑经的问题。而假如房企的债务出现大面积违约，那么最后对于经济的打击性也将是相当致命的。

　　为了避免房地产企业债务的违约和出现资不抵债的情况，就必然需要采用某种应急方法。这种方法，说到底就是用比以往更疯狂的速度拼命拿地，拼命开发，拼命出售。也就是说，恒大这种龙头房企的搞法，其实是一个普遍的自救现象。

　　这样搞有什么好处？说来也简单。我们可以看看所有的房企最后的经营状况都是要反映到股市上面来。上市企业的股价由什么决定呢？主要来说，就是资产和负债来决定，资产越多、现金流越多、经营能力越强，企业的股价自然升高；相反，负债越多、偿债能力越弱、现金流越少，那么企业的前景就越暗淡，股价自然受到影响。

　　如果我们把以上影响股价的正面因素和负面因素做成分子和分母，那么就会发现，房企大肆拿地开发，实际上是为了做高分子的数值。尽管现在拿地开发的成本至少上涨了48%以上，盈利空间进一步收窄，但是房企丝毫没有停下拿地开发的节奏。如果说地产的上半场，是拿地即挣钱，那么下半场的地产行业就进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的白银时代。如今房企拿地，仅仅有钱还远远不够，还得比拼背后其他的东西。

　　所谓潜规则也就在这当中逐渐产生了，这里边就必然存在各种偷梁换柱、掩人耳目的手法。总之，如果地产企业拿得到土地开发、拿得到银行贷款，那么在短期偿债、转移债务就不是大问题，房企的股价也有了支撑面。

　　据统计，今年23家主要房企已经销售1.7万亿元新房，从土地开发到销售的各个环节举债接近六千亿。其实，通过这些数字，我们能感受到，尽管地产不好做了、融资成本高了、销售困难了，但从地方政府到金融系统到社会舆论依然是坚定支持房地产企业的。

　　原因无他，里边利益巨大。帮助上市的房企做大分子，做小分母，有效的转移债务、消化债务，这就是中国经济表面转型，实则暗度陈仓的手段。

　　二，地产大周期将至，投资机会还需要苦等

　　不过，这种打鸡血的方法，能够让已经陷入空转的地产行业撑多久，还存在很大的不确定性。毕竟我们都直观的看到，各个主要城市的商品房签约率都在严重下跌。

　　相信每个人都有观察，北京、上海、深圳等城市房屋交易量最近呈不同程度的下跌。来自中原地产研究中心的统计数据显示，国庆8天假期北京合计新建住宅签约222套，二手房住宅33套。与去年的7天假期交易量对比，跌幅依然非常明显。全北京8天只卖33套房，这种数字，相信是前无古人，后有没有来者就不得而知了。

　　的确，房地产市场在变冷，这个人为的趋势已经形成并且短期内不可逆转。透过它，我们可以略微看到中国地产大周期的运作方式。