吴仕岩：用党的十九大精神指导房地产经营实践

　　长期以来，土地财政收入成为城市基础设施建设资金缺口的重要来源，低价征用土地成为高速城市化和工业化的驱动器。2016年和2017年，我国GDP分别达到74.36万亿元和82.71万亿元，比上年分别增长6.7%和6.9%。其中，房地产增加值占GDP的比重均为6.5%。必须承认，当前，房地产业不容置疑还是国家经济的重要支柱产业，是满足广大人民群众住房需求的主要供给渠道。

数据来源：国家统计局

　　但不容忽视的是，近年来，过快的流动性增长、狭窄的实体经济投资渠道及不合理的城镇化空间结构共同推高了一线城市和热点二三线城市的房价，并带动其他城市房价普涨。与此同时，对房地产加杠杆过度使得银行等金融机构越来越依靠“房地产繁荣”，加剧了房地产泡沫化，给国家安全、社会稳定和人民美好生活带来严峻挑战。

　　二、党的十九大对房地产行业的影响

　　应对房地产泡沫化是世界性难题，美国、日本房地产泡沫破灭留下的教训极为惨痛。党中央高度关注房地产行业，2016年10月起，各部门各地区出台“因城施策”的调控政策，新一轮的房地产调控拉开序幕。党的十九大更是为房地产发展指明了方向，将对房地产行业产生十分深远的影响。

　　第一，保障房供给将快速发展。

　　习近平总书记在党的十九大报告中指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个主要矛盾的变化，从深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量，从过去注重效率调整到强调公平，对弱势群体（中低收入人群）的住房保障成为未来发展的重点。2017年9月末，全国保障性住房开发贷款余额为3.2万亿元，同比增长37.9%，增速较6月末高1.7个百分点；前三季度新增 6486.0亿元，占同期房产开发贷款增量的61.2%，较上半年提高 0.8个百分点。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2017年9月末，已有85个城市的373个保障房建设项目通过贷款审批，并按进度发放871.7亿元，收回贷款本金 776.3 亿元。而同期房地产贷款增速继续放缓，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为 31.1 万亿元，同比增长 22.8%，增速较 6月末低1.4个百分点。2018年1月以来，继北京以后，杭州、南京、深圳、上海等地先后出台国企及农村集体土地作为租赁保障房的用地的相关政策。北京市计划五年供应150万套住宅用地，其中30%为各种保障房用地，70%为商品房用地，70%中的70%为共有产权房用地，商品房中的70%为90平方米以内的住房用地，共有产权房中的70%为小户型住宅用地。用4个70%来确保中等以下收入人群的住房供给。

　　第二，住宅的居住消费品属性愈加明确。

　　十九大报告中所强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”等内容为住房制度改革指明了方向、路径、目标。权威解读认为，只有建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能保持房子“居住”的基本属性，才能实现全体人民住有所居的宏伟目标。这意味着住房的投资属性逐步消失，居住消费品属性被强化。房地产业去金融化与回归实业的趋势越发明显。

　　第三，城镇化进程将会加快，城市化空间仍然巨大

　　十九大将现在到2020年定义定为全面建成小康社会决胜期，将2035年定义为基本实现现代化的阶段性节点，2050年为建成富强民主文明和谐美丽的社会现代化强国的阶段性节点。未来32年对新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化提出了很紧迫的要求，具体到房地产行业发展的需求侧上，中央曾在党的十八大上提出到2020年实现约1亿农业转移人口落户城镇的目标，出台了推进户籍制度改革、实施居住证制度等举措。2017年底，全国大陆总人口13.91亿人，常住人口城镇化率达到58.52%，比2017年末提高1.17个百分点；2016年全国户籍人口城镇化率达到41.2%。今后一个时期，政府将围绕深化供给侧结构性改革和农业转移人口市民化，加快落实户籍制度改革，把去库存和促进人口城镇化结合起来，确保到2020年我国户籍人口城镇化率提高到45%左右。另据《国家人口发展规划（2016－2030年）》提出，2020年全国总人口达到14.2亿人左右，常住人口城镇化率达到60%。

　　笔者根据这些数据做了一组测算，从现在起到2035年，按照目前58.52%的城市化水平和8.13亿的常住人口的存量水平，每人增加15平方米住宅面积，需增加120亿平方米，平均到每年是7.1亿平方米；保障性商品房、公租房、社会租赁房的年供应面积总计不会超过4亿平方米；如果当前总人口以1%左右的速度递增，增量需求按照人均居住面积35平方米，平均每年新增面积约为5.6亿平方米。存量需求与增量需求相加，每年共需要16亿平方米左右的居住面积。而近六年统计数据显示，我国住宅供应量与这一数据差距甚大。这一供求关系充分说明，未来17年的房地产市场需求仍然旺盛。

　　第四，国家以立法手段建立房地产调控的长效机制，市场的外部条件愈发稳定清晰。

　　坚持全面依法治国，是新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略之一。国家对房地产行业进行调控的根本目的不是不要市场发展，而是要市场健康发展。因此，以法律手段为支撑的房地产健康发展的长效机制将逐步取代“松一松、压一压”的短期行政调控手段，使房地产调控走出困局，为房地产市场营造愈发稳定的外部条件，促进房地产市场平稳健康发展。当前，正按照党中央要求和“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　三、对十九大后房地产市场走势的研判

　　（一）短期判断

　　首先，短期市场变化将分为两个阶段：2018年党的十九届三中全会召开前后为第一个阶段，过去形成的管理惯性渐渐消除，房地产市场继续在政府行政手段严格管控下保持低速运行，价平量跌，土地市场出现机会。