2018：重视短期供求变化对房地产市场的影响

　　由于住房贷款利率仍处于历史低位，市场短期供求形势也已发生较大变化，预计2018年稳房价的压力仍然较大；分析判断房地产市场形势，既要关注影响短期市场波动的一些因素，更要重视对中长期趋势的把握。
　　
　　邓郁松
　　
　　2017年商品房销售额再创历史新高，待售房屋面积明显下降，去库存取得较好成效。
　　
　　由于住房贷款利率仍处于历史低位，市场短期供求形势也已发生较大变化，预计2018年稳房价的压力仍然较大。由于我国房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾均已发生重大变化，进一步完善房地产相关政策不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将相继入市的短期形势，更要重视根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标，加快住房制度改革，研究出台房地产市场长效机制，努力实现房地产市场持续健康发展。
　　
　　观察2018年房地产市场形势须把握的几个关键点
　　
　　发达经济体房地产市场发展历程表明，房地产市场具有鲜明的特征。房地产市场发展的阶段不同，市场运行规律和特征呈现较大差异。分析判断2018年的房地产市场形势，既要关注影响短期市场波动的一些因素，更要重视对中长期趋势的把握。
　　
　　一是房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾已发生重大变化。“十二五”中后期，中国城镇户均住房已超过1.0套，保障性住房覆盖面达到20%。随着住宅新开工面积、销售面积和竣工面积的持续较快增长，城镇居民住房条件明显改善。1998年，城镇人均住宅建筑面积只有18.66平方米，2016年增加到36.6平方米。户均住房超过1.0套以及人均建筑面积的大幅提高表明我国房地产市场总体上已解决了总量不足
　　
　　的矛盾，开始进入新的发展阶段。但同时，也要清醒地看到，我国城镇住房的品质还有很大改进空间，主要表现为住房成套率还有待提高，许多新建和存量住房，特别是老旧小区的质量、环境、便利性等还不能满足居民对住房品质的要求。“十二五”以来，受经济增速回落、区域经济结构调整和住房市场供求关系变化等因素影响，住房市场的区域差异日益明显，如北京、深圳等一线城市前期住房价格涨幅远远高于其他城市，居民住房支付能力不足的问题十分突出。总体判断，我国房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍很突出，居住品质离人民对美好生活日益增长的需要仍有较大差距。由于发展阶段发生重大变化，既要防止因短期的销售火爆刺激新房开工量的过快增长带来系统性的供给过剩问题，也要积极应对北京等热点城市供不应求和住房支付能力下降的问题，更要重视提升房地产发展质量，满足人民对美好生活日益增长的需要。
　　
　　二是住房贷款利率仍处于历史低位带来的挑战。根据中国人民银行2017年第三季度货币政策执行报告，2017年9月个人住房贷款加权平均利率为5.01%，虽比6月上升0.32个百分点，但仍处于历史低位。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，贷款利率仍处于低位意味着居民购房支付能力仍然较强。从全球范围看，由于低利率会在短期内显著提升居民购房支付能力，因此美国、日本等经济体在低利率时期都曾出现过房价的大幅攀升。国际金融危机后，美国利率再次大幅下降，受低利率的推动，2013年后美国的房价已开始超过危机之前的水平。2017年，一些热点城市采取了各种措施抑制房价过快上涨，但由于低利率的推动，部分二、三线城市的房价涨幅仍然较大。2018年稳房价需要采取有效措施应对低利率的挑战。
　　
　　三是短期的供求关系也在发生较大变化。
　　
　　房地产市场的波动是短期供求关系的反映。自2015年以来，随着一系列去库存政策的实施，去库存取得显著成效。但随着库存的下降，一些城市短期的供求关系正在发生较大变化，有的城市已从2014年和2015年的供过于求变为供求平衡甚至供不应求。从价格变化情况看，前期深圳、北京等热点城市房价过快上涨的阶段也正是从市场出现短期供不应求时开始的。2017年，市场短期供求平衡和供不应求的城市在增加，这也是为什么一些二、三线城市房价涨幅较大的原因所在。2018年，要更加重视短期供求形势变化对市场的影响。
　　
　　四是家庭部门杠杆率快速提升。近10年来居民部门债务负担快速上升，特别是2016年和2017年增加尤为明显。2007年金融机构住户贷款余额只有5.06万亿元，占当年住户部门可支配收入的比重为32.6%，2014年住户贷款余额增加到23.15万亿元，占当年住户部门可支配收入的比重为59.2%，2016年和2017年住户贷款余额进一步增加到33.37万亿元和40.52万亿元，2017年住户贷款余额占住户部门可支配收入的比重预计将达到80%左右。住房部门当年新增人民币贷款额从2014年的3.29万亿元增加到2016年的6.33万亿元和2017年的7.13万亿元。居民部门债务负担的快速增加虽然对短期内房地产销售的大幅增长有积极意义，但债务负担过快增长的潜在风险也要高度关注。在债务负担快速增加后，进一步加杠杆的空间也相对缩小。
　　
　　对2018年房地产市场形势的基本判断
　　
　　一是2018年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2017年，虽然商品房销售面积和销售额再创历史新高，但销售额增速总体呈放缓趋势。尤其值得关注的是，受规范融资行为和信贷额度控制等因素影响，2017年房地产开发企业到位资金只增长了8.2%，其中个人按揭贷款增速为-2.0%，增速较2017年上半年分别下降了3个百分点和8.7个百分点。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前房地产开发企业到位资金的低增速预示着2018年房地产开发投资增速将难以明显回升（见图）。从中长期发展趋势看，我国城镇户均住房已超过1套，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，我国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2018年房地产开发投资增速将稳中有落。
　　
　　二是2018年新房销售情况将主要取决于金融政策。房地产市场的销售高度依赖金融部门的支持。从1998年我国房地产市场的变化情况看，当住房信贷政策收紧时，房地产销售增速会明显下降，甚至会出现销售量和销售金额的绝对下降；当住房信贷政策较为宽松时，商品房销售量和销售金额都会明显增长。2018年，影响新房销售情况的最主要因素仍是住房金融政策。
　　
　　三是2018年稳房价的压力仍然较大。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。从市场供求关系看，随着去库存成效的不断显现，越来越多的城市已从供过于求转为供求平衡和供不应求，这意味着从短期的供求关系看，2018年稳房价的压力会较大。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策，特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从房价收入比的变化情况看，1998年到2017年我国的房价收入比均值为8.65倍，其中1998年最高，为10.8倍，2015年最低，为7.2倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力总体在提高。2017年全国新建商品住宅销售均价较2016年上涨5.7%，而城镇居民人均可支配收入名义增长8.3%，2017年全国的房价收入比为7.4倍，不仅略低于2016年，也明显低于近20年的均值水平。2017年住房贷款利率虽然有所上浮，但上浮后的综合利率水平仍处于历史低位，较低的利率水平仍将支持购房人的支付能力。总体判断，2018年稳房价的压力仍然较大。当然，由于不同区域市场供求形势和价格水平差异较大，面临的问题也存在一定差异，如北京等一线城市近10年的房价涨幅显著高于居民收入涨幅，房价收入比也显著高于历史均值水平。在商品房供应不足的情况下尤其要关注低利率的影响。
　　
　　进一步完善房地产相关政策的建议
　　
　　由于我国房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾均已发生重大变化，进一步完善房地产相关政策不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将相继入市的短期形势，更要重视根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标，加快住房制度改革，研究出台房地产市场长效机制，努力实现房地产市场持续健康发展。
　　
　　一是适时调整房地产发展目标。基于我国房地产市场已从总量供不应求转向总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出和居住品质还需要持续提升的新阶段，建议适时调整房地产市场发展目标。1.在确保广大居民“住有所居”的基础上，全面改善居住条件，提升居住品质。在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品。加快房地产开发建设模式向节约型、环保型、生态友好型实质性转变。2.全面提高防范房地产市场系统性风险的能力和水平。随着房地产市场供求关系进入新的发展阶段，需要更加重视防范和化解房地产市场面临的各种风险。要准确把握房地产市场风险的主要类型和成因，调整完善金融、土地等政策工具，防范可能出现的各类系统性风险，保持房地产市场供求总量和结构基本平衡，逐步缓解结构性、区域性矛盾。3.实现经济、社会和房地产市场协调发展。从经济社会长期发展目标出发，处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调，实现经济、社会和房地产市场协调发展。
　　
　　二是加快住房制度改革，建立与房地产市场发展新阶段相适应的制度体系。从国际比较看，发达经济体在住房短缺阶段，住房自有率很低，但随着住房的大规模建设和住房短缺问题的解决，住房自有率快速提高，并在户均住房达到1.0套左右时住房自有率开始达到相对稳定的状态。如日本1968年户均住房达到1.0套，当年住房自有率为60.3%，此后住房自有率基本在60%左右波动，到2013年其住房自有率也只有61.3%。绝大多数市场经济国家的住房自有率都不超过65%。在户均住房超过1套后很多发达国家曾试图提高住房自有率，但是通过住房金融政策等措施鼓励低收入人群购买住房的结果并不理想。美国、日本等国在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策调整后，特别是住房贷款利率持续快速提高后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地产市场的危机和金融市场的动荡。目前我国城镇户均住房已超过1.0套，总体判断已基本解决住房短缺问题，住房自有率也开始进入相对稳定阶段，面临的新矛盾是区域性、结构性矛盾突出和居住品质不高的问题。同时在经济结构调整过程中，人口更多地流向就业机会多的大城市，大城市的房价普遍较高，租房是大多数新进入大城市人口的首要选择。因此，随着经济发展阶段和住房市场发展阶段的变化，需要加快住房制度改革，引导包括房地产开发企业、规模化的租赁企业、各类机构投资者和个人住房拥有者在内的各类市场主体能够提供更多高品质、可负担的住房。在这一过程中，要特别重视完善租赁市场体系，提高租赁住房使用效率，真正形成多主体供应、多渠道保障和租购并举的新格局。
　　
　　三是完善房地产长效机制。房地产市场的频繁大幅波动对建立房地产市场长效机制提出了更高要求。从全球范围看，房地产市场的波动受金融、土地等政策调整的影响较大。比如，持续的低利率是催生美国、日本等国家房地产泡沫的首要原因，而低利率后的持续快速升息则是刺破房地产泡沫的直接原因。再如，纽约、伦敦、旧金山等大都市的高房价都与当地新房供应量不足有关。因此，研究出台房地产长效机制，需要在理顺相关政策作用机理的基础上，抓住影响市场波动的主要因素，建立前瞻性、可预期的政策调节机制。
　　
　　第一，建立贷款利率和首付反向调节机制，供求平衡和紧张的城市2018年宜上调首付比例。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，利率等信贷政策的调整会影响到购房人的支付能力，进而造成市场需求的波动和价格的明显变化。美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策，特别是利率政策的调整直接相关。在房地产市场从供不应求向供求基本平衡、局部过剩转变后，要实现房地产市场平稳运行，需要吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，建立住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于目前住房贷款利率水平处于历史低位，库存也明显减少，为稳定住房市场，建议2018年适当上浮住房贷款的首付要求，防止低库存与低利率叠加加大房价上涨压力。要清醒地认识到，2018年稳房价的关键仍主要取决于住房金融政策。
　　
　　第二，进一步完善土地供应机制，合理确定供应结构。房地产短期的供求失衡往往与土地供应量明显不足或明显过大直接相关，因此要重视完善土地供应机制，特别是重视根据当地房地产总体供求情况和阶段性的供求形势变化，合理确定土地供应规模，把握供应节奏，既要防止出现短期内供地过多带来的供过于求、库存高企问题，也要避免热点城市严格限制土地供应量带来的土地价格高企、房价暴涨等问题，还要重视住宅、商业和办公用地供应的结构要合理。建议2018年热点城市宜加大商品房用地供应，租赁性住房用地宜通过集体建设用地解决。
　　
　　第三，建立监测预警机制，提高市场调控的针对性和前瞻性。建立房地产长效机制并不意味着政策一成不变，而是要建立稳定、可预期的政策调节机制，这就要求对住房供求情况的动态监测和前瞻性研判，特别是要重视分析人口总量和结构、土地供应、新开工、销售、首付和贷款利率等因素变化对近中期房地产市场的影响机理，抓住影响市场波动的主要因素，提高市场调控的针对性和前瞻性。
　　
　　四是处理好政府和市场的关系，重视建立统一的房地产市场体系。房地产相关政策的调整对市场有较大影响。政策调整的核心实质是调整政府和市场的关系。从全球范围看，不同国家虽然在文化传统和住房制度等方面存在一定差异，但在处理政府和市场关系方面却总体经历了相似的路径。在住房短缺时期，各国普遍更加强调发挥政府的作用，特别是许多国家都通过政府直接干预的方式建设了大量的公共住房。政府直接介入的优点是可以在较短的时间内动员各种力量提高建设效率，但政府过度地干预也造成公共资源的错配和浪费，许多政府建设的公共住房存在面积小、质量差、居住环境不能满足居民需求等问题，一些地方还出现了贫困聚居等问题。因此，在住房短缺问题基本解决后，各国开始更加重视发挥市场机制的作用，发挥政府作用时也着眼于完善市场机制但不干扰市场机制，政府在住房市场中的角色完成了从“主导”向“引导”的转变。1998年深化城镇住房制度改革以来，我国也在不断调整政府作用和市场机制在房地产市场发展中的定位，特别是2008年后显著加大了保障房建设力度。经过2008年以来保障房的大规模建设，我国实物型保障房的比重已达到20%。考虑到我国住房总量不足的矛盾已基本解决，建议在新的发展阶段更好地处理好政府和市场的关系，发挥市场在资源配置中的决定性作用，并逐步解决住房种类过多带来的市场分割问题。建议调整和优化住房保障供应体系，提高货币补贴在住房保障方式中的比例，将住房保障方式逐步从“补砖头”向“补人头”转变，并以此推动住房统一市场体系的形成。
　　
　　五是理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理和调控中的关系。从各国房地产政策的演变历程看，在住房处于严重短缺时期，各国的住房政策总体以中央政府主导为主。此后，随着经济社会发展形势的变化和住房短缺问题的解决，各国的住房政策决策体系开始更加强调地方政府的作用，地方政府在住房规划、土地使用、住房保障等方面发挥越来越重要的作用。我国房地产市场发展阶段的变化和区域市场差异性的增强，也需要进一步理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理与调控中的关系。中央部门宜负责制定和执行全局性、战略性、引导性的房地产政策，并做好房地产金融政策的宏观审慎管理，而房地产供给调控与住房保障的具体措施宜遵循属地管理原则，由地方政府负责，给地方更大的自主权，制定更适应本地特点、更有针对性的政策，避免全国政策“一刀切”。
　　
　　（作者系国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员）