钟伟：未来房地产的机会仍在一二线城市

演讲者/钟伟北京师范大学金融研究中心主任

2018年经济增速下滑不可避免

中国梦和实际生活有什么关系？中国梦分三个阶段：2020年、2035年和2050年。三个目标风险最大是2020年-2035年阶段，因为期间不太好预测中国会发生什么。

相对来说，金融去杠杆、精准脱贫、环境治理在2020年实现的可能性很大；如果人民币不升不贬，中国有望在2035年-2038年赶上美国，如果人民币稍微升值一点，大约在2025年-2028年GDP超过美国。所以在未来的一段时间，2020年-2035年风险最大。

我们千万不要有中国经济还能奇迹般再回到一个高速增长阶段的幻想，这是不太可能的。从现在到2050年，每十年经济增速继续放缓0.7至1个百分点，到2050年前后，中国经济增速大约只有4%左右。这是三个阶段我们可以实现的一些增长目标，现在我们还没有达到全球平均水平。

如何看2018年中国经济增长？我们不认为2018年中国经济增长有多好。可以举一些指标，固定资产投资2017年增速是9%左右，目前是7%；消费2017年增速在10.5%左右，今年大概在9%多一点；物价预期今年CPI能够在2%左右，实际来看，今年下半年物价回到2%可能性不大，大概百分之一点几；PPI预期大概4-4.5%，实际运行是3.4%，下半年会继续向下，再加上钱紧、钱贵一系列因素叠加，今年中国经济增速相比去年会放缓。

整个企业状况也并不好，目前工业增加值能带来的净利润率在6.2%左右，比较一下6.2%资产端收益对于负债端是什么，国开债收益大约在4.6%左右，对企业来讲，融资成本、负债端成本不断攀升，资产端收益没有显著改善，中国金融行业盈利状况都在恶化，券商利润收益能不能实现去年的一半都令人怀疑。

从主要经济指标、物价走势、实体经济产出和盈利状况等指标来看，今年中国经济增长前高后低，一个季度不如一个季度，明年会更低，这是一个关于增长的状况。所以中国今年最多是一个全球经济增长的压舱石——稳定为主，今年全球增长亮点在美国。

由于增长逐步向下，政策会略有放松，但放松力度还是不够。社会融资总额调控值是12%，目前实际执行不到10%，我们担心今年涉融总额增速只有9-9.5%；广义信贷M2，目标值只有8-9%，如果今年经济 增 长 6.6-6.7%， 物 价 水 平1.5-2.0%，两者相加比M2增速要快。如果再看一下 M2比 GDP，2016-2017年下降了大概6-7个百分点，整个货币政策是缩表的，存款越来越少，越来越贵。

从新闻联播可以看到我们为企业减轻税负，名义上税率下降了，但这个不重要，重要的是看今年1-5月份或1-4月份，财政实际收入增长远远高于GDP增速，因此财税部门实际收到的财税费是增长的，居民和企业实际承担税负是在增加的。减税是名义的，增税是实际的。

其他领域也如此，在GDP的分配中，给企业减税还有一定余地，给企业减税那要给谁来增加税负呢？一减一增才能保证财政平衡。能够增加税负的大概只有居民了，典型样板就是这几天闹得沸沸扬扬的演员偷漏税问题，这个是非常明显的。

金融行业的几个趋势

金融从来就没有被证明是经济核心，金融不是经济的核心，创新才是。

中国金融行业面临着怎样的状况？首先金融货币供给包括涉融、广义信贷增速放慢；其次运行到4月份，无论央企、地方国企、地方政府、民企和居民都没钱，都觉得钱紧、钱贵。

以地方政府为例，2017年由于房地产特别好，土地出让收益加上涉及房地产包括土地增值税、契税、企业所得税等税费，地方政府能从房地产行业获得13-15万亿元收入。今年土地出让收益在1、2月份非常低，3、4月份略微高一点，所以地方政府财政困难比较大。

企业也一样，还有其他一些因素吗？也有的，比如说资管，资管新规涉及到100万亿元金融资产，从表外回到表内，从非标回到标准，这个过程异常痛苦，并不是100万亿元表外都能够回到表内。其中百万亿元老资产对接两个主要的平台，一个是地方政府融资平台，一个是房地产平台，到2020年之前大约有62-65万亿元老的资产要得到清理。假定其中60-70%能回表，还有30-40%不能回表，意味着30万亿元不能回表。

金融利率价格也不乐观，做实体经济只能获得6.2%-6.5%左右回报，十年期国债目前资金价格3.6%-3.7%，国开债的价格在4.5%左右，信用逆差拿6.3%、6.4%减掉4.5%，大概就一两个点左右，信用过小，如果央行不能降低负债成本，企业不可能获得便宜融资，这个状况愈演愈烈。

总体上来讲，如果三年时间人民币比美元是稳甚至略有升值，利率水平是高的，那么今后一段时间利率有没有下行空间？取决于人民银行操作意愿。

金融未来是什么？第一个是金融机构行业集中度会提高，没有必要存款性机构4000多家，那么多中小银行、农信社、乡村银行、村镇银行，未来没有那么大生存土壤，互联网金融机构也没有那么广阔的发展空间，金融机构之间彼此交错混业经营，金控格局也难以维系，在一些金融机构处于控股地位的房地产企业，未来控股地位也会受到很大限制。

所以金融机构行业集中度提升是必然的，银行业工农中建市场份额会上升，农信社、中小银行可能会下降甚至淘汰出局；业务更多回归传统而不是创新，这是金融的明显趋势。

房地产行业的三大趋势和三大机会

很多人说“房子是用来炒的，股票是用来住的”，原因是什么？看一下2008年5、6月份，过去十年上证指数跌了10%左右。2008年北京房地产均价在7300元-7400元左右，目前均价是6.8万元左右。所以，当年你要投资股票跌10%，投房地产大概涨7-8倍，这是过去一段时间我们能看到的情况。

可是风气变了，中央强调房子是用来住的、不是用来炒的。另外还有一些故事，例如雄安新区，雄安跟商品房开发关系是比较弱的。例如海南自由港，自贸区的概念很多，但自由港还是第一次被使用在一个区域，自由港跟房地产开发关系也很弱。

随着多主体供给强调、多层次需求满足、租售并举等一系列措施，预示着在今后很长一段时间，房地产市场从单纯市场化供给、商品房唱主角变成了多主体供给，政府、企业，甚至有一些基层政府都有可能登台亮相，形成一个非常复杂多轨制，对房地产行业不利。

房地产行业基本有三大趋势。

第一、城市比农村更重要，如果现在你走向农村，响应振兴乡村号召不一定符合商业规则。因为目前农村5.9亿人，城镇7.9亿人，财富和人口都向城市集中，而不是向农村集中。在城市进行房地产开发，是以城市更新和居民改善需求为主。农村5.9亿人口会减少，财富会流出，目前并不仅有城乡差距，还有贫富差距，中国居民可支配投资35%-36%集中在1%的居民手里，剩下的99%的人拥有大概65%左右的金融资产。