构建符合新时代要求的房地产市场体系

　　2017年是中国房地产从“调”到“控”的转折之年。虽然短周期的密集调控很有必要，但“建立长效机制”才是房地产市场稳定、健康发展的关键。而房地产长效机制应着力于供应端，在完善相关制度的同时，大力发展住房租赁市场，解决“居有所住”的问题。我国住房供应体系为何一直以“购”为主？如何才能补齐租房市场的短板？为此，本刊日前专访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。

　　

　　尹伯成 复旦大学资深教授，房地产研究中心主任，历任经济系副主任、主任，博士生导师。长期从事经济学说史研究和西方经济学基础教学工作，著有《西方经济学简明教程》《现代西方经济学习题指南》《西方经济学说史——从市场经济视角的考察》等，另有文章300余篇，对宏观经济、经济思想史、房地产经济等提出独到见解。 

　　中央定调的变化

　　《金融时报》记者：从2015年中央经济工作会议提出建立购租并举的住房制度，到2017年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，中央政府对于住房制度表述的变化意味着什么？

　　尹伯成：虽然两次提法中都有购房和租房二者并举，但2015年的并举是“购”在前，“租”在后，2017年是“租”在前，“购”在后。这看起来的次序颠倒，实际上表示的是中央政府对我国要建立的住房制度认知和认可上的变化，那就是过去总认为解决百姓住房问题的主要途径是购买产权属于自己的商品房，只有那些临时需要住一下或者实在买不起商品房的人才需要租房住，因此购租并举实际上是“购房在前租房在后、购房为主租房为辅”的制度。但2017年的提法变成“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这个表述不但把租放到了前面，而且说明了租房市场的供应必须是多主体的，租房市场的需求必须由多渠道来保障。

　　住房供应体系的不平衡

　 《金融时报》记者：为什么长期以来，我国住房供应体系一直以“购”为主，而“租”的一端过于薄弱？

　　尹伯成：这有深刻原因。我国上世纪90年代末开始住房制度改革，国家允许也鼓励城市居民购买商品房以改善住房条件，这非常符合中国人希望有自己产权房的传统思想，因此购买商品房的市场需求一下喷发出来并长盛不衰，房价持续上涨更助长了这种购房需求。商品房的大量开发不但改善了城市百姓居住条件，改变了城市面貌，还不断增加了政府的土地财政收入，政府也一直把房地产业作为拉动经济增长的支柱产业。可以说，我国住房供应体系一直以“购”为主，既是广大人民改善生活的需要，也是当时发展经济的需要。

　　《金融时报》记者：那么为什么2017年起，又要从“购租并举”变化为“租购并举”了呢？

　　尹伯成：这既与我国社会主要矛盾变化有关，也与我国经济发展阶段变化有关；既与房地产行业本身发展有关，也与我国整个市场经济进一步发展的需要有关。

　　从社会主要矛盾变化看，我国当前社会主要矛盾已转变为人民对美好生活的需要与不均衡、不充分发展的矛盾，而多年来轻租重购造成的房价高企以及有些人占有多套住房而不少居民住房还有很大困难，显然已成为住房方面不均衡不充分发展的重要表现和来源，大力发展住房租赁是解决这方面矛盾的有效办法。

　　从我国经济发展阶段看，过去房地产大量开发，拉动了上下游60多个相关行业迅速发展，确实为我国过去经济高速增长发挥了很大作用。但今后我国经济要转向高质量发展，发展动力主要靠创新，而创新人才尤其是青年人才引进的一大制约正是高房价带来的解决住房问题的困难。显然，发展包括人才公寓在内的租赁市场正是适应了创新发展的需要。再说，通过租房途径提高许多住房困难居民和进城务工劳务人员的生活水平，本身也是共享发展的要求。高质量发展是新发展理念的发展，是投资为主转向消费为主的经济结构转变的发展，这在房地产领域都表现出需求要从“购租并举”到“租购并举”的转变。

　　从房地产行业本身看，经过近20年快速发展，我国商品房存量已今非昔比，住房短缺矛盾已基本解决，现在的主要问题是如何解决住房上的不均衡不充分发展和提高住房使用效率，发展租赁市场正是化解矛盾的重要手段。多年来的重开发、轻租赁局面要求房地产业有一个从“购租并举”向“租购并举”的转型。

　　从我国市场经济进一步发展的要求看，也需要劳动力能够充分流动，这种流动要求住房租赁市场相当发达。事实上，欧美一些市场经济发达的国家，租赁人口或房源占比基本要达到50%左右，远高于我国目前20%左右的水平，而且许多年轻人租房的比例很高，这不是偶然的。而我国年轻人如果要结婚，就必须要求购房。这不符合市场经济发展要求。

　　总之，从“购租并举”到“租购并举”的转变，不但有利于改善民生，也有利于创新驱动，有利于发展市场经济。

　　因城施策补齐租房市场短板

　　《金融时报》记者：目前 在我国推行“租购并举”面临哪些困难？如何才能补齐租房市场的短板，达到中央的目标？

　　尹伯成：这次中央经济工作会议不但再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，并首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、结构化住房租赁企业发展。当前要从落实全面小康高度努力发展这项制度，重点是如何发展住房租赁市场。目前，在我国推行“租购并举”面临的困难可能主要包括这样几个方面：一是人们思想观念上，不认为租房和购房都是现代市场经济社会中解决“住有所居”的方式，也是商品住房市场发展的两种常见形式，而总认为租房是缺乏一定购买力的家庭不得已的无奈之举，或者是临时需要住一下短期措施，总比购买属于自己的住房要“矮一等，低一等”。这是阻碍租赁住房市场发展的严重思想障碍。二是住房租赁市场租金回报率偏低，人们不愿意投资租房市场，包括机构。例如，目前上海市商品房均价每平方5万元左右，100平方米要500万元，按4%计，如果买房出租，一年收入得要20万元，每月租金至少15000元，但市场上根本租不到这个价格，因为租房人大多收入不高，租金价格上不去，租金回报率通常只有2%多一些。而如果把资金投入商品住房开发，即使在目前，净利率和毛利率也要有10%和30%左右。而且经营租房业务，一次投入的大量资金要好多年才能逐步收回，因此机构一般都不大愿意经营这项业务。目前出租住房的，大多是早期房价较低时买进住房的投资客，造成租赁市场商普遍是散兵游勇，缺少机构化、专业化的方式。三是租房和购房者的权益不一样。购房者通常可以享受到户籍、医疗、教育等市民的服务，而租房者没有，而且租房者的居住权利缺乏保障，不像自己所购买的房子那样可以一直住下去。所以，“租购并举”说起来容易做起来难。