7月2日,两件大事震惊中国楼市,北京和上海同时宣布“住房不能炒”

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7月2号，北京副中心通州区一个神奇的楼盘售楼处，数十名身着印有“退房”短袖的购房者，聚集在通州K2十里春风的售楼处，集体要求退房。

一个退房者信誓旦旦叫嚣：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万，贬了一半，你说谁能愿意？”

这个三年前频频发生的退房砸楼盘一幕重新回到中国楼市，还是在北京副中心的地盘上。只是想问问这些人，你们是不是在别人疯狂时自己更疯狂。只是不知道他们当初排队抢购的时候看没看我发表的《一夜之间，昨天排队买房的人就是今天排队卖房的人》。

同一天，上海发布了最新房产调控令。上海市住房和城乡建设管理委员会网站消息，为进一步规范企业购买商品住房行为，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》规定，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

中国两个特大城市同一天的都是关于同样是住宅的事件，震惊了楼市，更让验证了我三天前发表的《当“房住不炒”变成了“住房不炒”……》，提前给大家指出了未来中国住房已经失去了流动性。

当住宅失去了流动性，只能居住时，于是有了通州住宅从四万多跌到两万多的北京事件。那些四万多买进的人当初买进的理由根本不是住的只是想炒，于是降价了只能去退房，退房的理由就是：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万，贬了一半，你说谁能愿意？”

北京的调控走在了前头，让住宅失去了流动性。而上海紧跟北京，最新发布的限制公司购买的还是住宅，因为公司名义购买的房产都是可以随时转让的，而限制公司购买住宅就是限制住宅的流动性。看清楚了，限制的只是公司购买住宅，公司购买其他非住宅房产是不受任何限制的。

那么，为什么最新的调控令全部都是限制住宅的流动性呐。从去年决策层提出房住不炒定位以后，所有的调控城市全部拿出了住宅限售的最新政策，前几天杭州，长沙，西安刚刚公布禁止公司购买住宅，长沙提高住宅转让个税，包含昨天上海宣布公司限制购买住宅，都是剑指住宅的流动性，也就是住宅不让转让了，只能自己住。

让住宅失去流通性而只能居住，这样就能锁住卖出房产。而住宅牵扯到太多的家庭，包括中低收入家庭，一旦引发价格暴涨暴跌，会让绝大多数家庭财富大起大落。尤其一旦引发住宅出现连锁卖出价格快速下跌，太多人就会恐慌性抛售，国家将出现剧烈动荡。所以才有了住宅限售的调控政策，目的就是锁住住宅的流动性，不让卖出只能居住，切断未来卖出的可能性，就不会出现大量抛售带来的崩盘可能。

而限制公司名义购买住宅，就更加明确指出国家层面指导公司购买投资的只能是非住宅房产。而当前非住宅房产的房价远远低于纯住宅，这种倒挂现象在国际上只有中国才存在，而非住宅的租金回报率是住宅的数倍，不仅没有泡沫，还属于被低估的房产。

于是，在限制公司购买住宅以后，前几天上市公司恒泰实达（300513）公告，因经营发展所需，公司拟购买北京市海淀区绿地中央广场项目5号楼第3层、第4层、第9层、第10层、第11层房产，总建筑面积暂定7553平米，总金额2.4亿元，以及海淀区绿地中央广场项目5号楼地下二层产权车位总金额287.5万元。同一天，淳中科技(603516)披露购买房产情况，拟斥资购买位于北京海淀区的绿地中央广场项目，合计金额2亿元购买第5-8层房屋及地下车库，总建筑面积约为6200.28平方米。两家上市公司共同斥资4.4亿进军北京商办房产，给了市场明确的信号。

以上最新事件表明，中央的调控目的就是凡是用来住的房子一律限制流通，也就是只能有居住属性不能投资属性，因为这类房产是民生保障范围。而对于非住宅房产属于投资性房产，这类房产既可以出租获得回报，也可以转让获得溢价。当然还可以参与资产证券化进行股份流通。

相信，未来几天，各地限制住宅流通性的政策还会继续发布！

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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