顾云昌：房价上涨吸收了超发货币，物价才没有暴涨

最近，不少城市出现万人排队抢房的现象，掀起房地产价格的上涨。然而，商品房价格能否持续上涨，中国的房价泡沫到底有多严重？

搜狐国富智库就此专访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，他表示，此次房价上涨主要与城市出台的“抢人”政策有关，但价格的上涨维持的时间不会太长，整个2018年的房地产销售量不会超过2017年。

顾云昌称，目前，出现的一手房与二手房价格的倒挂是不正常的，这是政府限价政策与“抢人”政策碰撞造成的结果，政府在出台限价政策前也是没有意料到的。他强调，整体上北京、上海、深圳等一线城市始终存在泡沫，只不过在近一年，泡沫没有进一步催大。

另外，他表示，中国的房价普遍比较高，主要是因为货币量发行过多导致的。现在国家一直在控制M2的发行，房价是可控的。且我们需要一分为二的看待房价上涨，某种程度上，房价吸收了大量的货币，促进了物价的平稳。

搜狐国富智库：最近房价上涨的原因主要是什么？和之前的抢人大战有什么关系？

顾云昌：此次房价上涨主要是在二三线城市，特别是抢人大战的城市最近涨得比较快。

其实现在整个房地产市场是在下行当中，2017年我就说过，2018年是中国房地产的小年。根据房地产市场周期性的规律，到达顶峰之后再高位盘整，逐步下行。2017年是一个顶峰，从现在1-4月的情况看，印证了这个观点，整个的增长速度都在放缓。

销售量是最前卫的指标，反映市场的冷热。以销售量为例，尽管销售额有10%的增长，但是销售面积的增长十分缓慢，3月前销售面积只有1.3%的增长。我估计今年的销售量最多和2017年持平，很大的可能会比2017年少。也就是我所说的房地产小年。

房价和销售量是密切相关的，现在北京、上海房地产的二手房市场的价格同比增速放缓甚至下跌，原本二线城市也应该是这个趋势。但是现在一些二线城市二手房价大涨，主要是因为抢人大战的实施。

突然之间一大波人迅速涌入城市，爆发出较大的增量，原本的市场已经平静了，但是人口的涌入，对房子的需求增加，导致供求关系的变化，进而影响人们的预期，本来不买房的人现在也买房。

此外，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一部分人原本就存在炒房的念头，特别是有些地方限房价，导致了一手房和二手房的价格倒挂。

于是，抢人大战和限价两个事件结合在一起，导致当地房地产市场价格出现了一个小高潮，推进了房价的上涨。这可能是地方政府没有预料到的。

搜狐国富智库：这波房地产价格上涨还能持续多久？

顾云昌：抢人大战高潮过去以后。现在的“抢人”还在进行当中，最高潮已经过去了，但有的城市才刚刚实施，这是一个此起彼伏的过程，但是这次的房价高是不可能持久的。可能到下半年以后，会比这两个月要好一点。

一方面，房子的需求量是稳定的，一方面现在有些城市对“抢人”也在反思，政策有所收紧，比如以前只要有个学生证、身份证就可以落户，现在有的城市也提出在不满足条件时会取消户口。

搜狐国富智库：这是不是地方政府的住房营销战，即二三线城市清库存的战略？

顾云昌：其实二三线城市不存在库存的问题，现在有些城市库存已经很低了，特别在二线城市和那些抢房子的三线城市，库存本来就不高。现在去库存的主要是三四线以下的城市以及个别二线城市。

另外，地方政府应该对房贷市场还有很大寄托，希望房贷市场保持持续稳定的火爆。但是我不知道他们怎么协调房价、市场和限价的关系。

现在看来限价政策是无奈之举，限价是为了价格不上涨，结果却导致一手房市场和二手房市场的价格倒挂，所以人们都知道抢到一套房就等于抢到了钱。但是,现在这个火爆的场面不是真正的一种市场反映，而是由于“抢人”和限价两个政策中出现了问题。

搜狐国富智库：这是否意味着地方政府的调控有所失灵？

顾云昌：限价没有起到该起的作用。一手房的价格是政策引导的价格，甚至有人说这是计划经济的价格，二手房的价格是市场的价格，是比较真实的价格。一般来说，同地段差不多的房子品质下，二手房的价格应该是一手房价格的70%左右，但我们现在是一手房比二手房还便宜，这是一种不正常的现象。

搜狐国富智库：现在房地产市场是否存在着泡沫？这个泡沫什么时候会破？

顾云昌：在中国，不是所有的城市都有房地产泡沫。许多三四线城市并不存在泡沫，主要是因为库存很大的时候价格是上不去的。而且按照房价收入比来说，大多数三四线城市的房价是不高的，正常的。

真正的泡沫是在一线城市和一些强二线城市。特别是北京、上海、深圳等一线城市始终存在泡沫，只不过在近一年里，泡沫没有进一步催大。一线城市、强二线城市以及部分的二线城市，由于供不应求，房价上涨过快。所以三四线城市的矛盾在于去库存，一二线的城市是调控房价。

什么时候会破？只要真正的购买者进入市场还有购买能力，再进一步的上涨也不一定泡沫破掉。北京、上海最近一年的二手房和一手房价格没有涨，有些地段的二手房价格还有下跌，但是没破。一些强二线城市，最近价格上涨，进一步催大了泡沫，但是也没破。

如果整个市场都没有购买能力，大量的房子卖不掉了，房子要大降大落，房价降了一半，或超过30%才叫泡沫破灭。以前的温州和鄂尔多斯等城市就有过泡沫破灭的经历。

搜狐国富智库：有人说，像大连、西安这些城市，他们的房价其实是被低估的，您认为呢？

顾云昌：房价上涨的地区可以说房价是被低估了，城市房价上涨的地方，原来是低谷，只要居民还能承受的起，就不断会涨。

每一个城市就像气球一样，总体上气球很大，但是皮也厚，尽管泡沫很多，但是没有破掉。有的城市很正常，气球不大也不破；有的原来吹得不够大，现在进一步吹大，说明还有空间，承受能力是有的。低估是说她本来的承受能力比较大，与其他周边城市一比较，相对的房价比较低，这个城市最近的房价涨了，有人就说被低估了。

从理论上说，各地城市的情况不一样，在某一阶段，它可能房价收入比合理，到另一个阶段可能会涨高一点，比如，杭州在过去的六七年中房价一直没涨，2016年以后开始上涨。而其他周边的城市在2013年上涨时，杭州却没涨。也就是说，房地产市场完全是一种区域性的市场。

搜狐国富智库：到底是什么导致了房价的上涨？

房地产市场的价格与国家总体的货币发行量相关。中国的房价普遍比较高，是因为这几年货币量增加了很多，货币支撑了房价。

现在国家一直在控制货币量，比如M2由原来15%、16%，甚至20%的增长，到现在8%左右的增长。货币总量控制住了，再加上控制炒作，总体上中国的房价不可能出现失控，但是不排除个别省市的泡沫破裂。