宋宇：贸易战对房地产行业的影响

高盛高华首席中国经济学家 宋宇

宋宇：时间的原因我就讲一个事，这个事是中美的贸易战对我们房地产行业的影响。在这么多专家面前讲房地产其实是非常心虚的，如果有不对的地方请大家给我指正。

我自己的感觉是房地产市场在过去一个月里出现了一定程度的扭转，这个扭转有点升温的意思，表现的最明显的是二线城市，有一些地方出现了变相的放松，放松就带来了抢购的行为，价格有很大的变化。同时我们还看到了另外一个状况，北京这样的一线城市在这一个月里也有了开始反弹的迹象，这个迹象在证据上还不是特别的明显，但是迹象上已经越来越明显了。

之前房地产价格的高点，特别是像北京高点应该是在一年多以前，去年的3月份是一个高点，随后出台了一些紧缩的措施，政策紧缩以后，房价和总的成交都是比较弱的。怎么理解这个变化，从时间点来看，跟一个时间有高度的重合，这个时间就是降准。对降准有很多的解读，有的人说这是政策放松，有的人说这不是政策放松，我的同行们都有很多的争议，但是降准了之后就有了更多的其他的迹象，比如政治局会议重新提到了要扩大内需，这个提法出来以后，我们行业分析员又有的不同的解读，有的说不是放松，有的说是放松，有很多的争议。之后又出现了资管新规，比征求意见稿和市场预期要宽松一些，虽然是紧缩政策，但是比预期和之前要紧的幅度是小一些的。市场上又有了不同的解读，有的人说是松，有的人说不是松。

在这么短的时间内发生了这么几件事，都可以解读为是放松或不放松，但是几件事放在一起可以看到有非常明显的政策上放松的迹象，这就会对房地产很多领域产生影响。从三个方面来讲，对房子的影响，流动性的控制变得相对来说更宽松一些或者说没有之前大家担心的那么紧的话，从企业融资的角度来讲会倾向于变得更便宜。从购房买的角度来讲，拿房贷相对来说更容易。还有独立的预期渠道，我如果认为现在有一个大放水，我们预期的不是比较小幅的放松，而是类似于4万亿大幅的放松，即使政策还没有出现大的放松，仅仅是预期的倾向，都会对房地产市场产生很大的影响。因为大家一旦预期有大量的流动性出来，就会对资产价格产生影响，产生了影响就会有抢跑的倾向。我们把这些年拿出来给到企业，企业就可以不依靠负债而增加融资，而且价格本身的上涨就可以不依靠更多的成交量，只要两个预期都上涨了价格的预期就提高了。所以，过去的这一个多月时间里，房地产市场有回暖的迹象，既有微观上的地方上的行业相关政策的影响，也有宏观的背景。而这个宏观的背景最大的影响就是因为贸易战。贸易战的逻辑是过去一段时间经济增长是因为出口，出口多了经济的可持续性就有问题了。贸易战前景不确定的情况下，国内的政策不利于紧的过度。

这跟去年3月份的情况大概正好是倒过来的，上面的顶点开始往下挤是3月，一个原因是去年年初的增长比政府和市场预期的要强。本来有一个6.5，担心能不能拿得到，结果出了一个6.9，既然有了这么多的余额，我就敢于下手去解决其他的问题。去年宏观调控重大的转折点就是在3、4月份，影子银行的调控是3月份出的，环保和对地方政府融资紧缩的政策是4月份出的。这么短的时间内出台这些政策的原因是增长最小这么好，但是负债高、杠杆高，然后是污染重、房价高。过去担心一旦采取了措施，降杠杆、稳房价和控污染这几个方面的目标就可以达到的更好，但这几个目标都是倾向于让经济增长更慢。

经济增长刚刚能达到目标的时候就不太敢下手在这几方面采取比较果断的措施来紧缩了，去年增长一旦超出预期就敢于下手了。为什么去年年初的增长强？一个原因是因为出口强。过去的2年里，房地产从宏观的角度受到的影响很大程度上都是出口带来的二次影响，像翘翘板的关系，出口越强国内的政策越紧，一旦出口不行了，国内政策反而松了。

这次有政策放松的情况下，没有单独的对房地产行业有一个流动性放松的意图。不是说不行了，刺激一下房地产吧，不是这样想的，而是整体宏观政策倾向于宽松。宽松之后就要提供更多的流动性，利率倾向于更低一些，准备金更低一些。钱一旦出去了以后就像水一样，不是你能指定的水只能流到哪儿，水会向最低的地方流，而房地产企业对融资的需求还是比较旺盛的，大家愿意买房子的情况下，一部分的水就会流到这个市场里，在一定程度上是不以政府的意志为转移的。

在座的投资者高度关注房地产这个行业以及企业的话，一定要高度的关注贸易战的前景，对在座的各位会有非常直接而重大的影响。我们公司对贸易战的预期是这样的，会是相当有波折不会那么顺利的过程，会打打停停，到了最后应该可以避免全面的贸易战，还是两方面能够达成妥协。妥协包括三个方面，一个是中国进口更多的产品，这意味着中国会降低进口关税，比如汽车的关税已经降了，有一些综合消费品的关税也已经降了。二是会把市场准入放大。我们WTO的进入主要是把第二产业放开了，但是没有完全放开，现在要把剩下的第二产业放开，再有要把第一产业和第三产业一定程度上放开，这就会增加更多的竞争。三是更好的产权，特别是知识产权的保护。

有的时候要看中国的长期增长，比如2030年、2035年以后长期增长展望的时候要看长期的变量，这些长期的变量跟短期的需求没有什么关系。我们分析长期变量的时候希望看到这方面的变化，更自由的市场、更好的产权保护。贸易战如果处理得好，不但对短期的增长是一个好事，对长期的增长也是一个好事。

今天早上的PMI出来了，数据比想象的强，二季度很有可能趋势会得到延续，包括二季度整个季度的GDP可能要比市场预期强，从高频的数据来看，增长的势头很猛，背后是刚才讲的一个因素即国内的政策放松了，对内需有一定的提振作用。第二是因为担心出口下降，结果出口在短期内反而变强。理由是如果我生产这个东西，需要在美国进口一些原材料，但是这两个国家在打贸易战，怎么办？干脆在我能进口的时候先进口吧。这就导致二季度或者未来的几个月里出口也强，内需也强，二者都强，就会造成增长也相当的强。所以一季度的数据出来之后，市场上普遍的预期，包括我们在内，都会觉得一季度出口高于预期，但是增长会有小幅反弹下降。现在一部分出口的强是吃下半年的粮，但这个下降是比较缓慢的，原因是领导对这个事也比较担心。