蒋云峰：发布2018中国房地产上市公司研究报告

中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中国指数研究院企业研究总监 蒋云峰

蒋云峰：各位领导、各位来宾，大家上午好！今天是第十六年上市成果发布会，也是我们第十六年做上市房企的研究。16年来，我们优秀上市房企的主体和外部环境都出现的巨大的变化，特别是一行两会体制的建设，加强了中国监管体系的穿透能力，上市房企在新的环境下一定要坚持坚定的稳健发展、规范融资、规范经营、规范赚钱的理念，为股东获取更大的收益。

下面我将从上市房企的经营状况、盈利能力、财务稳健、股东回报、市值管理以及投资价值等六个方面来对上市房地产企业的经营状况进行分析。

从经营状况来看，总资产大幅增长了三成，上市房企展开了规模竞争。2017年上市房企总资产均值为1038亿元，同比增长了32.52%，增幅高于2016年0.89个百分点。存货货币资金对拉动房地产的增长起到了非常大的作用，存货作为总资产的重要组成部分，对于上市房企已经超过了总资产的一半，2017年增速超过了三成，大陆再早上市房企存货增值和增长明显优于沪深。

第二，货币资金。货币资金受益于良好的销售回款，货币资金均值同比增长21.53%，增速较2016年下降了26.85个百分点，下降的非常大，几乎下降了一半以上。主要是在投资力度加码下增速有所放缓。

长期股权投资均值同比增长超过四成，超过了总资产的增长率，成为推动总资产规模增长的加速器。

2017年在租赁并举的政策有力推动下，投资性房地产也出现了明显的增长。同时上市房企规模分化，强者恒强，二八  法则凸显，内部呈现出明显的断层，行业大者恒大的趋势不断加强。企业经营目标在于盈利，从盈利能力方面来看，2017年上市房企增收又增利，但企业间分化加剧，随着成本不断上涨，两极分化在进一步加剧，盈利能力成为衡量房地产上市公司持续发展的试金石。

第一，房地产企业增收又增利，得益于价格涨幅较大的三四线城市进入了结算周期，上市房企营业收入和利润均大幅增长。以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司的增速均大过沪深上市的房地产公司，再一次说明大者恒者、强者恒强的规律。

第二，规模从小到大，核心利润出现明显的剪刀差，中小上市房企净利润和核心利润逐步背离，部分中小房企净利润增长主要来源于营业外利得，也就是靠卖资产、靠卖一些股权来获得收入。

第三，整体盈利水平增强。净利润率大幅增长，推动了房地产上市公司净资产收益率的提升。

第四，优化管理结构降本增效。尽管行业成本不断上涨，优秀房地产上市公司通过强化成本管控实现了净利润率的提升。

第五，大力补仓，导致了上市房企运营效率的降低。上市房企总资产周转率和存货周转率均小幅下降，需要提醒的是房地产上市公司不能一味追求规模，否则会导致利润的大幅下降，甚至导致某些企业的经营陷入困境。

企业不仅要盈利，更要持久持续的经营，为企业带来持续的盈利。保持这种持续盈利需要企业稳健发展，上市房企2017年负债水平处于近年高位，需谨防资金流动性风险。三成左右的上市房企资产负债率超过了八成，触及了负债率的底线，但是我们看到剔除预收债款后，整体的负债水平还在可控水平期间，受益于充裕的销售回款，上市公司的货币资金实现同比增长，增强的企业短期偿债能力为防范金融风险提供了很好的基础。上市房企强投资下资金链趋紧，2017年沪深上市房企公司现金及现金等价物净增加额为18.20亿元，同比下降了8.61%。大陆在港上市房企经营活动产生的现金流量净额由正转负，再次印证了其强投资欲望、强拿地欲望，但也隐含了风险。上市房企应从几个方面来确保资金安全，一方面要整体放缓拓阻力度，加快现金流的良性循环。另外一方面要加大投资活动力度，保障资金流动。此外，也要积极引入金融人才，创新融资渠道，构建给为通畅的融资体系。

给股东带来回报是上市公司的经济使命，股东回报必须全面分析才能正确衡量企业是否真正为股东创造了价值。2017年上市房企价值创造能力不断增强，股东回报水平提高。第一，资产收益不断提高，经营回报水平明显提升，但部分资产规模小、业绩一般的中小型房地产上市公司每股收益出现了下滑。

第二，实现大幅增长，价值创造能力不断增强。应谨慎把握盈利与资产投入之间的平衡，上市房企应借助EVA评价作出更明智的投资决策，确保实现资产增值。

第三，不断提升股息分红，股东回报水平持续提高。尽管市场对股息分红有不同的看法，但明显的事实是稳定的股息收益更能吸引部分长期持有型金融机构的青睐，这恰恰是国家所提倡的。

市值是上市公司核心价值的反映，市值管理则是企业管理的重中之重。2017年上市房企价值估值迎来了价值回归，通过系统管理助推价值的最大化。

第一，业绩驱动，总市值增长，投资向内在价值回归。龙头经营稳健以及最有独特竞争力的上市房企最受资本市场  青睐。

第二，并购重组，促进市值增长，优化治理结构，保障市值可持续发展。主要是价值链内部和外部的延伸。

第三，加强市值管理。上市企业去年主要采取了以下的措施，一个是分拆具有竞争力的新业务上市。在市值低迷时回购股票，引入战略投资者，股权激励优化治理结构。

2017年上市房企的价值回归转向价值重估，我们建议关注业绩优、价值高、政策红利的个股，2017年房地产板块股市有所修复，A股和港股地产板块表现分化，A股2017年以来与大盘波动走势虽然基本吻合但是整体弱于大盘。第二，板块价值仍具提升空间，特别是对于高成长性的房地产上市公司公司来说A股要比港股的估值高。在个股选择上我们建议可选择那些高业绩、优布局、享受政策红利的房地产上市公司。第一，行业龙头尤其显著，将迎来价值重估的机遇。第二，聚焦城市群发展，且拥有优势提升空间的房地产上市公司具有高成长性，更受关注和青睐。第三，部分房地产上市公司把握美好生活发展也成为了资本市场的亮点。在融资趋紧的情况下，房地产上市公司2018年仍具有额巨大的空间，应该迎接存量市场，共创美好生活。

一方面增量世界市场仍大，预计未来3年新增住房总体需求超过55亿平米。其中35亿平米由商品住宅的形式提供，未来房地产市场发展将以都市圈为主要阵地，上市房企也应围绕城市圈作为主攻战场。