政策持续加码 房地产市场平稳下行

　　2018年一季度，全国房地产市场投资增幅创近两年来新高，房价上涨压力较大，受部分城市调控政策收紧影响，房屋销售面积保持平稳回落，房地产企业土地购置意愿偏弱，新开工意愿偏弱。在政策层面上，“房住不炒”已成共识，房地产税改革稳步推进，热点城市政策持续加码，限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加，与此同时，各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。
　　展望2季度房地产市场，预计在各地政策持续加码的前提下，全国商品房销售面积将继续保持回落，甚至有可能出现负增长，房价整体上涨动力不足，但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大，房地产投资中的“虚火”将会减少，投资增速将重回个位数。
　　一、政策面：继续坚持“房住不炒”基调，部分城市调控政策持续加码
　　从政策面看，2018年一季度，全国两会召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；稳妥推进房地产税立法；加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严，严控个人贷款违规流入房地产市场，多数银行上调房贷利率。同时，在保障基本住房需求的同时，各地人才引进政策集中出台。
　　一季度，中国人民银行召开工作会议，部署了2018年工作的9项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，在资金层面出现了三点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言，“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
　　从地方层面看，在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列，兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计，1-3月份地方共出台楼市调控新政达76项，内容涉及限购、限售、摇号等，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。
　　2018年1季度，各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。一季度，西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版，通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才，北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
　　二、市场面：投资高增长有“虚火”，销售增速平稳，房价上涨压力较大
　　在去库存政策的指引下，2017年房地产投资增长平稳，销售形势较好，房屋销售面积和销售额均再创新高，但增速保持逐月回落。2018年1季度，市场整体延续去年的平稳回落态势，但投资增速出现意外加速，实现两位数增长；房屋销售增速继续回落，但下降趋势有所放缓；房价整体涨幅有所抬头，部分城市房价上涨压力较大；企业资金来源渠道偏紧，个人按揭贷款降幅继续扩大；企业土地购置基本与上年同期持平，企业新开工意愿有所上升。
　　1、土地购置费带动投资增幅创新高，华南、华东、华中地区增速较快
　　2018年1季度，全国房地产开发投资共完成21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比上一季度加快6.2个百分点，创3年来新高。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

　　在房地产开发投资增速加快的背后，却另有隐情，房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算，2018年1季度，土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%，为房地产开发增速贡献了10.9个百分点，建筑安装工程的贡献率为-6%，拉低投资增速0.6个百分点，设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响，房地产开发投资实际已出现负增长，2018年1季度房地产开发建筑安装工程完成14594亿元，同比下降0.8%。
　　分行政区域看，华南、华东、华中等3个区域增长较快，增速均超过10%。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长，增速在3%以内。华北地区受北京、河北投资大幅下滑影响，整体保持负增长，下降7%。

　　2、商品房销售增速保持低位，待售面积降幅略有收窄
　　2018年1季度，全国商品房实现销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速与2017年全年相比回落3.9个百分点，但与上一季度当季增速相比加快1.2个百分点。其中，商品住宅实现销售面积26114万平方米，增长2.5%，增速与2017年全年相比回落2.8个百分点，但与上一季度相比加快2.1个百分点。
　　从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初大幅回升，随后整体保持平稳回落态势，2017年下半年增幅明显放缓，不到3%，但最近3个季度增速出现小幅回升。对此，我们认为其回升幅度相对有限，甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下，后期甚至会出现负增长。

　　分区域看，华中和西南地区增速较快，均超过10%。华北地区和华南地区出现负增长，分别下降29.6和4.7个百分点。东北、华东和西北地区保持个位数增长。