2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：房地产估价的必要性

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(三)房地产估价是估价行业的主体

房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主体。之所以说房地产估价是估价行业的主体，是因为：

(1)房地产量大面广，其他资产相对较少。房地产的存量和增量都很大。在一个国家和地区的总财富巾，房地产一般占50%～70%，其他各类资产之和通常仅占30%～50%。例如，1909～1919年美国的房地产价值为983～1477亿美元，占其总财富的51.9%～59.8%。1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占其总财寓的56%。可见，上百年来美国的房地产价值均占其总财富一半以上。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。有资料反映“美国家庭财富的一半以上是房地产”。 2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%;城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39%。据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》，2016年，房产净值是家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.99%;在城镇和农村家庭的人均财富中.房产净值的占比分别为68.68%和55.08%。

相比之下，在总和不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有独一无二和价值较大两个特性，通常不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，如一些旧机器设备，但因其数量过少，估价业务“千年等一回”，难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师。这类资产一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要根据不同种类的资产，分为不同的估价专业类别。这就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的资产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为。因此，不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等活动也需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。因为房地产估价师不仪懂得房地产价值、价格及其评估，而且具有房地产价值、价格及其影响因素的专业知识和实践经验，熟悉房地产市场行情，所以房地产估价师也是“房地产鉴定专家”、“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还委托房地产估价机构和房地产估价师提供相关房地产咨询服务。这些使得房地产估价行业有着更加广阔的发展空间。

(4)房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地医组织通常也是最多、最大的。