2017年大庆市房地产市场运行情况分析

2017年，在市委市政府的坚强领导下，全市上下深入贯彻以习近平同志为核心的党中央决策部署，持之以恒落实新发展理念，勇于破解发展难题，积极应对风险挑战，全市经济呈现稳中向好的良好态势，全市房地产市场在调控中逐渐趋向理性，各主要指标出现分化，房地产开发投资回落，销售降幅逐渐趋于平稳，但行业健康发展的基础仍不稳固，供需结构性矛盾仍较突出。当前及今后一个时期，还要继续坚持新的发展理念，牢牢把握房地产市场发展的有利因素，优化供给结构，积极化解库存，从供需两端发力，促进我市房地产开发市场健康发展。一、2017年全市房地产市场运行基本情况

　　（一）完成投资回落趋稳，住宅类降幅明显

1—12月，大庆房地产开发投资完成47.9 亿元，比去年同期下降11.3个百分点，全年房地产开发投资回落逐渐减小，但是全年降幅呈下降态势（见图1）。

图

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房地产开发投资增长情况

从投资用途上看，全年完成住宅投资30.5亿元，同比下降17.5%，占全部房地产开发投资的63.7%，比去年占比下降了4.8个百分点；非住宅类投资中，办公楼完成投资2亿元，是去年同期的10倍；商业营业用房完成投资12.9亿元，同比增长51.3%；其他用途房屋完成投资2.5亿元，同比下降70.1%。住宅市场的投资热度在持续下降，商业地产等非住宅类投资有较大的增幅，炒房热度不断下降。从投资构成上看，建筑工程投资占比缩小，土地购置费降幅扩大。1—12月，房地产开发投资中建筑工程投资34.5亿元，比去年同期下降54.4%；安装工程投资4.3亿元，同比下降55.8%；土地购置费7.7亿元，同比下降47.5%，占全部房地产开发投资的14.7%，比去年占比增加了4.3个百分点，土地购置费虽然有较大降幅，但占比提升明显。

　　（二）理性主导房地产市场，销售降幅逐渐趋于平稳

2017年，在市委、市政府的正确领导下，我市牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，切实落实国家调控政策，因地制宜，引导供需双方回归理性。1—12月全市商品房销售面积174.2万平方米，同比下降26.8%（见图2）；商品房销售额935887万元，同比下降14.5%，。其中，商品住宅销售面积111.3万平方米，同比下降44.4%；商业营业用房销售面积51万平方米，同比增长94.4%。

图2 商品房销售情况

　　（三）开发项目建设进度有所提高，去库存效果明显

1—12月，本市商品房施工面积为744.6万平方米，比去年同期下降12.1%，降幅比上月收窄了0.9个百分点。新开工面积148.4万平方米，同比增长了87.8%，有利于后续房地产开发投资降幅继续收窄。房屋竣工面积114.3万平方米，同比增长118.1%，以前年度续建项目如学伟鑫城、上东九号施工基本完成，竣工面积进度较快增长，这也预示着明年的房地产市场会有回暖迹象。2017年，大庆市全面贯彻国家“三去一降一补去库存”政策，商品房待售面积持续下降，1—12月商品房待售面积86万平方米，同比减少48.4%；商品住宅待售面积48.2万平方米，同比减少45.7%；商业营业用房待售面积19.8万平方米，同比减少64.8%。而且各类商品房待售面积降幅均有所扩大，房地产“去库存”效果良好，现余存量已偏低，未来我市应进一步从供需两端发力，促进我市房地产开发市场持续、健康发展。二、2017年大庆市房地产开发出现的问题2017年，全市房地产开发投资回落，销售降幅逐渐趋于平稳，但是商品房价格涨幅较大，全市房地产市场也显露出一些急需关注的问题。

　　（一）供需关系失衡，商品房销售的持续性值得关注

自2016年以来，全市新房销售连续近两年持续下降，到今年第四季度后，降幅逐步趋于平稳。全市商品房库存面积大幅下降，虽然土地购置面积占比有所回升，但是总量不足，新开工面积大幅提高，但是会存在销售空窗期，影响全市商品房销售的持续性。而且考虑到国家的宏观调控政策依然严厉，银行银根依然紧缩，企业融资成本及难度不断增加，特别是中小房地产企业仍然步履维艰，故商品房销售的持续性值得关注。

　　（二）商品房结构设计不合理无法满足中低收入消费者的购房需求

目前大庆房地产市场投资工程用途结构中，商品住宅投资30.5亿元，同比下降17.5%，办公楼和商业营业用房共投资14.9亿元，同比增长170.7%，而且商品住宅中别墅用地以及高档小区用地占了很大比例，这种比例倒挂的现象使得商品房结构设计出现不合理情况，导致2017年房地产均价达到5371元，同比增长了16.8%，且预计明年依旧会有较大增幅，显然无法满足中低收入者的购房需求，从而引发房地产市场在供求关系上的失衡，影响了房地产业持续健康发展。

　　（三）区域结构矛盾突出，县区间分化明显

从投资和销售情况看，各县区间分化明显。2017年，全市房地产开发投资销售均为负增长。其中，萨尔图区、让胡路区、高新区和杜蒙县房地产开发投资实现正增长。高新区房地产开发投资同比增长23.9%；五区中让胡路区、萨尔图区房地产开发投资同比增长86.3%和23.9%，最低的是大同区，降幅达到88.4%；四县中杜蒙县房地产开发投资增长124.9%，肇源县房地产开发投资下降96.7%；红岗区和肇州县2017年没有投资。五区中房地产销售面积实现正增长的是让胡路区、萨尔图区和大同区，分别增长36.4%、9.9%和49.9%；高新区房地产销售面积降幅达到-69.5%；四县中销售面积实现正增长的是肇州县和林甸县，达到55.7%和180.2%。部分县区供需关系严重失衡，房地产市场持续健康发展压力大。

　　三、对我市房地产市场健康发展的建议

　　（一）进一步加大商品住房用地供应力度

坚持习近平总书记在十九大报告中提出的“房子是用来住的，不是用来炒”的定位。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所以我市应该进一步加大未来年商品住房用地供应。一是根据县区不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。二是严格执行年度供地计划，同时要将年度供应量细化到月度，并向社会予以公布，相关部门也应负起监管责任。三是各县区要根据商品住房库存消化周期，实施弹性供地机制，对库存消化周期短的企业，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。四是要加大土地市场监管力度，对拖延开发的及时处理。创新存量土地再开发政策，将低效用地再开发纳入土地利用计划。

　　（二）产城融合，绿色发展