房地产为什么如此重要
日期:2018-05-10 16:33:33 来源:网络整理
房地产行业的形象一直都不好。尤其最近几年,高地价、高房价的新闻是持续不断,房地产简直被全民声讨。中兴通讯被美国制裁时,很多人痛心国产芯片不争气,就说中国企业家只搞房地产,不关心技术突破。排名前十的富豪,美国大部分是科技巨头,中国则是房地产大佬。房地产似乎是很坏的行业,它没有技术含量,只要把房子盖出来,就能从民众手里拿走全部存款。房地产俨然是贪婪、保守、颟顸的代名词。
房地产行业很重要,谁也无法否认这一点。很多人强调房地产的重要性,往往从它对国民经济的影响谈起。房地产是百业之王,它连接上下游产业,牵动着巨大的就业人口。小至家具装修,大至金融行业,全和房地产息息相关。不过,从这个角度谈房地产,往往会给批评者以口实。他们说:你看,国家经济果然被房地产绑架了吧。
不是因为房地产业庞大,它才变得重要;而是市场上的你我他有需求,资源和人围着房子走。市场把真实需求反映出来,舆论却没意识到这一点,不断贬低房子的重要性。
房子太重要了,一个明显并且主要的原因是:房子是大部分人一生之中,最重大的一次消费,我们幸福生活的很大部分,都要通过房子实现。几乎对所有人而言,每天工作之余,待得最长时间的就是家里。吃饭、休息、睡眠,这些都是对住房的消费。尤其对老人、妇女和儿童而言,房子就是家的代名词,它意味着安逸、舒适和平静。
有了房子,许多附带消费才得以实现,比如家庭主妇想妆饰家庭,孩子能就近上学,老人有散步休闲、社交娱乐的场地。这些消费每天都在进行,没有哪一项消费能像住房那样,提供稳定而持续的幸福感。
据说英国经济学家统计发现,城市房价和生育率指数挂钩,房屋价值每上涨1万英镑,有房一族的生育率便会增加3.8%,而没房租客生育率则要下降4.4%。考虑到英国年轻人超过六成都是租客,也许能解释这个国家低迷的生育率。
这类量化统计当然有不严密之处,背后逻辑却值得重视。结婚生育是房屋呈最大消费价值的时刻。有房意味着无需经常搬家,能有熟悉的社区环境,认识的邻居,孩子的学校。住房背后的巨大价值,很多男性没有考虑到,而女性往往更敏感。“买房再结婚”“买房再生小孩”“房子太小不想生二胎”,这是现实而且艰难的顾虑。女性生育期本来就不长,一拖二等三顾虑,犹豫的不生,想生的少生,大城市成为“人口黑洞”,很重要的原因在这里。
在高房价的大城市,男女结婚通常都很晚,生育孩子自然也晚,最主要的牵绊就是房子。这恰恰证明了房地产的极端重要性。它事关当代人幸福生活,也事关我们的未来。香港TVB节目《有房万事足》有过一句话:“冇楼咪白撞(没房就别追),有楼有高潮”,被许多人骂,然而它却道出万千心声。美国也有经济学家指出,高房价对无房族生育率的打击,比失业率还可怕。
有人说,住房确实很重要,可租房一样能获得幸福啊。自有住房和租房的幸福感区别,我在这里不作讨论——关于这个话题,情感细腻的女性朋友们应该更有发言权。我想说的是,租房也是对房子的消费,这一点和自有住房没区别。
要先有房子盖出来,才有租房市场。租赁本身就隐含资源不足的现实,越限制自有住房,租金会越贵。当收入一大部分交给房东,生活水平就要降低,住房幸福感也大打折扣。同样都是每月支出,房租和房贷有所不同。交房租仍意味着未来不确定。在通胀时代,房租跑赢房贷基本已成趋势。房客替房东还房贷这种事,早已不是新闻。
在中国这样高速发展的国家,房子除了提供一般的消费价值,还有个巨大的红利:参与城市化进程。在大城市买房,就是分享城市成长红利,实现财富和阶层跃升。尤其一线城市,房地产增值速度超过大多产业成长。房产成了抵抗通胀,财富保值增值最重要的工具。这种功能加剧了人们对房地产的需求。
人们对房子的需求如此巨大,说是“全民需求”都不为过。数以亿计农民进城生活,他们要买房;城市原本有房的家庭,他们想住得好些,也想着换房。中国房地产行业发展很快,二三十年前建的房子,和当下建设的新房,在住房质量和居住品质上有着巨大的差别。“住房消费升级”是城市有房阶层的普遍愿望。原本全家老小住在一起的大家庭,老人想单独居住,小夫妻要结婚,孩子得上学,这些都形成对房子巨大的需求。
这些形形色色需求,归结起来四个字:幸福生活。理解这一点,才会明白房地产行业的兴旺,是有多坚实的基础。那些根据城市已有住房数量,计算“人均住房面积”,认定“房子已经过剩”的专家。在他们眼中,住房只是居民的配给口粮,正常需求增长都被无视。在很多学者眼中,中国人甚至不配拥有第二套住房,一旦超过限度,就要以征税对待。
房地产行业兴旺,这是所有经济发展的国家都能看到的现象。今天的中国是这样,越南也是这样。二战之后,美国也经历过狂飙突进的房地产热潮。民众对房子有巨大需求,怎么办呢?当然是多建房子,多建好房子。开发商就是在从事这项工作。他们的任务,就是满足民众的住房需求,那些看起来可恶的利润,恰恰是刺激他们工作的动力。
为了多赚钱,开发商要提高建房效率,拼建设和资金周转速度。最近市面很火的“碧桂园速度”(碧桂园从拿地到开盘,整个过程跑步进行,工作效率极高,目的是为了提高周转率),就体现了这一点。同时开发商还要提高住房品质,取悦消费者。比如万科的房子,以高品质的物业驰名业内。现代商品房小区的品质大大超过传统的单位分房,原因就在这里。
开发商是提供住房生产,改善居住环境的角色,他们做到这一点,赚到大钱,这有什么可非议呢?一旦没有了利润刺激,他们赚不到钱,这个过程就停止。经济学理论和历史现实告诉我们:房地产越快的时候,正是中国人住房品质大幅提高的时候。中国人能住进明亮整洁的社区,享受城市生活的美好,房地产市场化居功至伟。
不要对房地产抱有敌意,也不要仇视开发商。中国大城市的高房价成因复杂,有来着市场方面的原因,也有来自管制层面。开发商做的事情,恰恰是降低房价,而不是相反。鼓躁反对房地产的情绪,甚至赞成各种各样管制,最后的结果,一定是房地产市场萎缩。它的糟糕后果,其实我们上一代人早就经历过。
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