信托往事：房地产四三二的由来

　　信托往事：房地产四三二的由来（一）

　　小曹：

　　我相信每一个做地产融资的信托经理都有一种病：432之痛。痛起来之后，其头如炸，其肠如断，其心如割，其肤如剥，其肛如裂。

　　432的核心是什么？无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开房进度达到四证条件才可以发放开发点。比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。

　　所以，按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投中始终有自己25%的自有资金比例，注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有25%是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷。大致如此。

　　目前的房地产商基本都是按照这个路子来的，可是在2003年之前可不是这样。一个苍老的声音自天边传来：在那个蛮荒的年代，咳，咳，你让我慢慢道来。

　　小孩儿没娘，说起来话长。话说2003年之前，房地产商在取得土地证之后，马上就可以申请抵押融资，套现的资金一部分可以再去拿地，开启“跑马圈地”模式，另一部分用于项目的开工建设，基本上吧，拿到银行融资后，后面的开发建设也就不用自有资金了，俗话就是，杠杆做到了最大化，自有资金占用最小，利润实现最大化。还有一些有能耐的，可以在拿地之前就申请一笔流动资金贷款，资金嘛，当然就是用于去拿地了；还有更有能耐的，交了保证金或者不交保证金就可以出土地证，然后就去抵押融资，资金嘛，当然也是用于交土地款了。总之，方法是五花八门，但核心是尽量用银行的钱去交土地款，少占用资金资金。

　　这种局面一直持续到2003年中，2003年6月5日，中国人民银行出台121号文，全称是《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知规定银行向房地产企业发放开发贷必须四证齐全且自有资本金投资比例达到30%，你看这时候432的雏形就出现了，出现了四证和自有资金的比例，但当时银行还没有房地产二级资质的要求，二级资质是后来房地产信托的要求，为了表述方便，下文统一一起称为432了。导致这一文件出台的直接原因是上海的“周正毅事件”。

　　2001年，上海出了个文件，叫做《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》，你去百度，现在这个文仍然可以查到。这个文有个规定，即在满足回迁房的条件下，土地出让款可以是零元，不错，你没听错，是零元，你匪夷所思所思了吧，不要奇怪，在我国土地改革中，大家都是摸着石头过河，地方政策性文件多如牛毛。政府当初制定这个办法的本意呢，是想让利于民，只要房地产商最后可以保证原居民回迁入住，政府就可以不要土地出让金，按照这个设想，政府没有花一分钱，最后完成了旧城改造，老百姓(行情603883,诊股)从旧城改造中获益，房地产商获益，是个一箭三雕的买卖。可问题是，他零地价取得土地在前，居民回迁在后，这就好像你先给我一个金子，等我把金子换成了人民币再给你人民币，但如果我拿了金子跑路了，你怎么办？

　　2002年5月，上海市人民政府将位于静安东部北京路石门路附近的一大片“旧区”的土地分割为八块，以“免土地出让金的旧区改造模式”，与一个名叫周正毅的商人签订了八块国有土地的八个出让合同，史称“东八块”，占地约18万平方米，土地价值高达四五十亿，号称是上海的“绝版黄金宝地”，根据当时的新闻，当年参与这块黄金宝地竞买的还有李嘉诚，但最后却是花落周正毅家，还是零土地出让金，可见这个人的能量还是足够的。虽然土地出让价款为零，但这并不妨碍周正毅以这八块土地向银行融资，利用这八块免土地出让金的土地，周正毅顺利获得银行贷款10亿元，据说授信额度可不是10亿，而是50多亿，不是一家银行授信，是多家银行。论说，顺利拿到了银行融资，下面的事就应该是拿着银行融资去开发项目，可是，这位周正毅却是在下着一盘瞒天过海的大棋。

　　周正毅，上海滩“下只角”贫苦人家出身，初中毕业，早年是经历比较坎坷，干过烟纸店、馄饨店，干过打桩模子（站在路口，询问路人是否兑换外汇的贩子），穷的时候中午都不舍得吃碗面条，就啃几个冷馒头。八六年日本留学淘金，八九年回国，据说挣了50万人民币，但也有说法是他在日本的时候英雄救美救了一位白富美，然后一段浪漫的故事发生，获得了人生第一桶金，但这都是当时新闻报道，不足为信。回国后，摸爬滚打创业几年，直到94年，人生像坐上了千年杀的火箭穿，嗖一下，上去了。

　　九四年，开风靡上海的“阿毛炖品”海鲜楼，通过酒楼又结识了上海的各路神仙贵人；九五年，国企改制上市，疯狂廉价收购职工股，待职工股变为上市公司股票后套现，大发一笔；九七年，亚洲金融危机，顺势抄底香港蓝筹股；继而大量收购土地以及烂尾楼。通过以上的运作，周正毅具备了自己瞒天过海的三件法宝“土地、人脉（政府和金融机构）、前期资金”，开启了自己“圈地-借贷-圈钱”的秘籍。这个秘籍的玩儿法是，大量收购烂尾楼或利用政府关系获得土地，然后利用人脉关系向银行抵押融资，融资资金用于收购上市公司，最终在资本市场套现。例如，周正毅以7.3亿元购买了上海上海龙柏饭店和吴中路一块土地，先是抵押给银行融资6.5亿，而后又装入香港上市公司，所融资金再次用于其他并购，而资产装入上市公司却不披露抵押事宜，做大上市公司规模，从资本市场再次套现。看到这儿，我估计你就看明白了，周正毅本质上不是什么地产开发商，而是一个以地产为圈钱方式，最终要玩儿资本市场的人，周正毅在内地以“农凯系”运作，香港则利用四家自己的上市公司去运作。问题也就出在了这里。当时，周正毅正忙于干一件事，收购香港上市公司，所以，周正毅零地价拿到了价值四五十亿的东八块土地之后，所融资金并没有用于土地后期的开发建设和拆迁补偿，而是将资金转移到了香港，去填补上市公司收购的资金缺口了。