首套房贷利率上调40% 楼市调控还是银行钱紧?

从银行监管角度看，其核心原因在于银行已经无米下锅。由于资本充足率的约束，在理论上对应的商业银行的广义信贷增速存在上限限制。

不过，随着近日央行执行调整MPA部分参数的要求，适当放松资本充足率考核要求，银行信贷投放将在下半年迎来大幅释放。根据华创证券的测算，如果结构性参数和信贷顺周期贡献度参数放松使得银行广义信贷增速能够达到上限，就能额外释放36.73万亿信贷额度。

尽管额外增加36万亿信贷规模仅是简单理论测算，不过考虑到房地产贷款仍是目前新增贷款的最重要组成部分。在2018年上半年的新增贷款中，其中有39.2%来自于房地产，显然，放松资本充足率要求之后，信贷资金优先选择将投入房地产行业，届时房贷紧张局面将大大缓解。无论如何，房地产仍是稳增长的关键一招！

商业银行纷纷提高房贷利率

近期，各地商业银行纷纷提高首套房房贷利率，已经普遍上浮15%，个别地区甚至将二手房首付提高到五成以上。券商中国记者简单梳理了一下，各地提高房贷利率的情况。

1、北京个别银行首套房贷利率上浮40%

近日，北京部分银行有网点的首套房贷利率在基准利率基础上上浮40%，也有银行的部分网点首套房房贷利率上浮30%。不过，首套主流仍是基准利率基础上上浮10%，二套房房贷利率主流仍是在基准利率基础上上浮20%。

2、合肥建设银行二手房首付提高至五成

昨日，在安徽省会合肥市，当地建设银行二手房首付提高至五成。目前浦发银行、交通银行、光大银行首套房贷款利率也上浮至20%。而且买二手房的门槛也越来越高，目前建设银行已经明确表示，二手房首付全面提高至五成。不过，其他银行并没有跟进，现在只有建行二手房首付提高。

3、福州首套房贷款利率上浮15%

这几天，福州多家银行发出房贷利率上调的通知，部分银行首套房贷款利率上浮15%，二套房上浮20%。其中，中行的首套房贷利率从基准利率上浮10%提高到上浮15%，二套房贷利率从基准利率上浮15%提高到上浮20%。广发银行首套房贷从基准利率上浮15%，二套房贷从基准利率上浮20%至25%。光大银行还将首套房贷从基准利率上浮30%，二套房贷从基准利率上浮35%。

4、深圳首套房利率全部上浮15%

目前，深圳商业银行首套房贷利率普遍上浮15%，光大银行上浮最多，达到30%，且目前基本不接单。与此同时，多家银行额度紧张，放贷缓慢。其中，建设银行深圳分行住房贷款首套房利率由基准利率上浮10%调至上浮15%，二套房上浮至20%。至此，四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

资本充足率是限制银行房贷的重要因素

显然，进入7月份，全国多地的银行已经纷纷将首套房贷利率上浮到了15%以上。从银行监管角度看，其核心原因在于银行已经无米下锅。由于资本充足率的约束，在理论上对应的商业银行的广义信贷增速存在上限限制。MPA考核等一系列新的监管政策，使得银行开展业务需要更多的表内资本，提升了对资本的需求。

根据银监会资本新规过渡期安排，到2018年底，系统性重要银行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别不得低于11.5%、9.5%和8.5%，其他银行在这个基础上分别少一个百分点。

根据《中国银行业发展报告(2018)》披露的情况看，国有大行资本充足率基本持平，中小银行这类指标普遍下降，个别非上市银行资本充足率甚至未达标。这也是近期银行股IPO加快推进的一个重要背景。

目前，有19只银行股在排队上市，其中8家为农商行。再加上准备启动IPO的农商行，准备回A股的农商行达到20家左右。从上半年数据来看，目前有28家银行发行超过800亿元二级资本债，较去年同期增加将近200亿元，绝大部分仍以农商行为主。

央行已经在降低资本充足率考核

昨日，券商中国记者从多个消息源核实到，部分央行分支行已在执行调整MPA部分参数的要求，以适当放松考核要求，促进银行加大信贷投放。放松的指标主要是针对资本充足率考核的部分参数予以一定程度的下调。截至目前，尚不得知放松MPA考核是否面向所有银行业金融机构。

结构性参数α的调整幅度降至0.5，但是不同地区、不同金融机构的标准并不一样。除结构性参数α调整外，信贷顺周期贡献度参数β，也会有不同程度的调整，该参数同样是针对宏观审慎资本充足率C*公式。

华创证券的研究表明，按照现行的MPA考核体系中的资本充足率评价标准，考察的并非商业银行资本充足率的绝对水平，而是商业银行实际资本充足率(C)和宏观审慎资本充足率(C*)之间的差额。所谓宏观审慎资本充足率C*是央行在MPA考核体系中新推出的一个考核指标，计算公式为:宏观审慎资本充足率C*=结构性参数α×(最低资本充足率要求+系统重要性附加资本+储备资本+逆周期资本缓冲)。

由此可见，结构性参数α和信贷顺周期贡献度参数β都是资本充足率考核标准中的重要参数，两者的降低都会使得商业银行宏观审慎资本充足率C*的计算结果下降，从而导致商业银行资本充足率考核要求降低。

调整MPA有望额外释放36万亿信贷额度

根据华创证券固定收益部门测算，下调指标要求，有望额外释放36.73万亿的信贷额度。

华创证券估算:

如果β的取值从现行的0.4~0.8下调到0.3，就有一半以上的银行广义信贷增速可以达到上限，释放巨大的信贷空间。

如果将结构性参数α的取值由现行的1~1.1之间调整到此前媒体报道的0.5，那就意味着无论是系统重要性机构还是普通机构，广义信贷增速就能够达到上限，与现行监管指标要求相比，同样能释放出大量信贷投放额度。

简单假设，由于目前商业银行广义信贷增速已普遍降至10%以下，如果结构性参数和信贷顺周期贡献度参数放松使得银行广义信贷增速能够达到上限(系统重要性机构28%、30%，普通机构33%)，单从老口径广义信贷来看(不包括表外理财)，就能额外释放36.73万亿信贷额度(基于2018年6月广义信贷简单估算)。