消费升级带动下 中国购物中心市场现状和预期持续向好

　　2018年8月6日，上海–世邦魏理仕与中国连锁经营协会再度受商务部委托，联合推出《2017中国城市购物中心发展指数报告》，旨在及时、有效、客观地反映市场的变化，为中国购物中心市场发展提供阶段性指标，为各地政府和购物中心行业和参与单位提供具有前瞻性的参考意见。

　　报告样本主要来自中国连锁经营协会的购物中心会员企业、各地商务主管部门推荐的样本项目，世邦魏理仕从中甄选了101家购物中心单位的有效问卷，覆盖了中国大陆地区31个省、自治区、直辖市范围内的61个城市。从宏观状况、租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五个维度对中国购物中心发展表现进行综合评价。报告基于各项指标的综合性加权得出中国购物中心发展指数，该指数区间为0至100，以50为荣枯线，数值越大市场景气度越高。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“在经济回暖和消费升级的带动下，国内消费市场保持较快发展，消费者信心高企。实体商业持续复苏，全渠道零售不断崛起。与此同时，购物中心供应压力犹存，但不断丰富并日趋多元化的租赁需求给市场持续注入新的活力，亦更多地去化了存量和新增的商业面积。”

　　一、总体指数和分项指标

　　现状和预期持续向好。2017年全国综合指数录得68.5，同比上升1.3，且高于荣枯线18.5，表明整体购物中心市场处于持续回暖和向好的通道内。其中，现状指数65.1，同比上升0.9，并高于荣枯线15.1。预期指数录得73.5，较去年同期进一步提升1.8，说明大部分业主对市场发展和项目运营持乐观、向上的预期。

　　销售额、租金收入表现良好，成本压力犹存。从现状指数的分项指标来看，“宏观市场”指标录得76.2，显著高于2016同期值11.1。观察期内，57%的业主表示旗下项目所在城市内的购物中心市场平均出租率有所提升，而2016年仅有46%的业主如是表示。

　　“租赁活跃度”指数录得81.5，同比提升2.5，并高于荣枯线31.5，说明2017年市场对购物中心的租赁需求进一步加大，实体零售品牌仍在寻址拓店，同时，全渠道零售催生的新业态和新品牌如生鲜电商超市、互联网健身房等亦在协同去化购物中心内的面积。

　　“运营表现”在所有分项指数中录得最高分值92.7，较去年同期进一步上升2.8。2017年有93%的购物中心同时录得销售额年增幅和租金收入的增长，较2016年录得的83%(销售额增幅)和90%(租金收入)进一步提升。

　　“成本控制”指数分值为33.4，同比下跌3.3，并低于荣枯线16.6，表明购物中心企业在成本支出上仍有增加。在具体支出项中，对大数据和零售新科技的投入仍然是购物中心运营成本增加的主要原因之一。配置智能停车系统(69%)和搭建大数据平台(67%)是购物中心业主最关注的新科技类目，亦有23%的业主表示在2018年将引入室内导航/智能导购系统。此外，部分企业的雇佣成本有所上升也是“成本控制”指数下滑的原因之一。

　　二、区域和城市能级指数

　　华东保持领先，东北地区转好。从区域综合指数来看，7个区域综合指数均位于荣枯线以上，说明全国购物中心市场大体上保持健康发展。各区域指数由高到低分别录得华东(71.0/同比上涨1.7)、东北(69.7/同比上涨14.3)、华中(69.2/同比上涨0.4)、华南(68.3/同比上涨2.2)、华北(68.1/同比下跌3.1)、西北(67.8/同比下跌1.3)和西南(62.1/同比下跌0.1)。

　　具体来看，以上海为核心的长三角区域继续引领华东地区购物中心保持领先地位。东北地区综合指数显著提升，主要受益于沈阳、哈尔滨一些优质项目在客流、销售额、租金收入等方面的转好，但区域内其他城市的发展进程仍然滞缓。华北地区录得3.1的同比跌幅，主要因为山东省、内蒙古自治区内的少量项目出现客流或出租率的下跌。但北京市场仍然保持快速发展和领先地位，各项指标均有提升。

　　一线城市租赁活跃，市场优势显著。从城市能级指数来看，北、上、广、深四城继续保持优势地位，一线城市综合指数录得70.0，分别高出二线和三线及以下城市2.2和2.1，但较2016同期小幅下降0.6，老旧物业的调改造成的出租率暂时下降是一线城市分值略有下滑的主要原因。然而，一线城市庞大的消费市场，尤其是京、沪两地万亿级的消费容量依旧是国内外零售品牌扎根的主战场。世邦魏理仕研究数据显示，2017年上海位列“全球国际品牌渗透率”榜单的第2位，领先纽约、香港、巴黎等城市，北京位列第11位。品牌持续的进驻和拓展意愿使得一线城市在“租赁活跃度”单项指标上明显高出二线和三线以及下城市6.5和8.6，达86.0。

　　强二线城市表现突出，三线城市稳定发展。二线城市综合指数录得67.8，同比上升2.1。指数的上涨主要受益于成都、杭州、南京、重庆、西安等强二线城市的良好表现。2017年，多条城际高铁如武九高铁、西成高铁贯成通车以及2018年开通在即的杭黄高铁、济青高铁等给核心型、枢纽型二线城市带来持续的消费增量，继而使得这些城市的零售市场在绝对量和增速上表现抢眼。此外，2017年多个经验成熟的开发商打造的高品质购物中心入市给中高端品牌的进驻提供了物业选择。然而我们也看到，一些持续供应量较大，但消费增速较缓的二线城市仍然面临空置面积去化的压力，新项目延期开业、存量项目空铺招租困难、入驻品牌质量下降等问题时有发生。

　　三线及以下城市全年表现基本稳定，综合指数录得68.0，同比微幅上涨0.2。国际品牌基于一二线市场相对饱和而下沉至三线城市的趋势显现。世邦魏理仕研究数据显示，2017年国际快时尚品牌有49%的新店选址三线及以下城市，其中，经济发展提速、并在年内有优质购物中心入市的省会城市如昆明、贵阳、太原，和紧邻一线的卫星都市如佛山颇受品牌青睐。

　　三、不同物业类型指数解读