李宇嘉：从“租房贷款”看消费融资如何助推美好生活

李宇嘉

人物简介

李宇嘉：深圳市房地产研究中心研究员。

精彩观点

租赁市场备受国家重视，在“多层次供应”的政策导向下，除各级政府、开发商、房产中介、互联网平台外，银行也开始进入租赁。近日，建设银行深圳分行推出针对长租公寓租客的“按居贷”，不少媒体公开批评银行的这个“创新”，街头受采访的老百姓也普遍也不接受“租房贷款”的现实。比如，“银行盘剥无止境，没有房也要成为房奴”；“贷款租房，不如贷款去买房”、“租不起好的，就租个差的，不该贷款”等等。这里，笔者无意评价金融产品创新，而是站在经济新时代，从分析社会主要矛盾的解决，从租售并举、租售同权的楼市“下半场”出发，看消费崛起，并分析消费融资在经济新时代、楼市新阶段、消费崛起过程中发挥什么作用。

　　举世瞩目的十九大，重新定义了当前我国社会的主要矛盾，即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾”。也就是，多数老百姓基本生活需求初步得到了满足，按照习总书记说的，就是“幼有所育，劳有所得，老有所养，弱有所扶，学有所教，病有所医，住有所居”。基本生活需求初步满足，意味着社会保障网基本建立。接下来，就是更好生活的需求，衣食住行学医养等需求都会升级，比如吃得更精细、穿的更时尚、住的更体面、更讲求健康等。当然，还要充分享受互联网发展、智能科技进步带来的新型消费，比如社交、旅游、网购、无形服务等。此外，还有类似马斯洛的需求升级，即成长、尊重和自我实现需求等。

　　消费时代已到来。这里，不仅指基本生活消费。随着消费升级，特别是80后、90后，“千禧一代”相继进入社会，更高层次，具有大额、大宗或长周期特性的耐用品消费、服务消费将日渐成为主导。首先看耐用品消费，2013-2016年，我国限额以上单位耐用品类和非耐用品类零售额年均增速分别为10.4%和9%，耐用品类消费增速高于短周期非耐用品类1.4个百分点。具体看细分项，限额以上单位通讯器材类商品销售年均增速为23.3%，高于同期社会消费品零售总额增速11.7个百分点；限额以上单位建筑装潢类、家具类和家电类商品等与改善居住质量的大宗消费年均分别增长17.1%、15.9%和10.9%；限额以上单位汽车类零售额年均增速为8.4%。

　　再看服务消费。近20年基础设施大规模建设，有形或无形的点对点，基本实现了互联互通，而“互联网+”又开拓了视界，人们对社交、旅游、文化娱乐等服务性、体验性消费的需求快速释放。据国家旅游局数据显示，2016年，我国旅游总收入4.69万亿元，比2012年增长81%，2013-2016年年均增速为16%；据国家新闻出版广电总局数据显示，2016年我国电影票房收入457.1亿元，比2012年增长1.8倍，2013-2016年年均增速为27.9%。值得注意的是，随着通信道路“村村通”，电子商务普遍进入农村，农产品网销体系建立，加上消费观念更新，农村消费增长更快。2013-2016年，乡村消费品零售额年均增速为12.6%，高于城镇市场1.2个百分点。

　　目前，消费观念新颖的80后、90后，“千禧一代”等年轻人口，占比超过35%，已成为消费时代的主导。从个人财富的年龄分布看，收入最好的年龄段在30-50岁，而20-35岁的年轻一代，往往是收入较低的群体。在消费大爆发的时代，当低收入碰上大额、大宗或长周期耐用品消费、服务消费时，消费融资将应运而生。同时，社会保障网初步建立，国家于“消费基础作用”的政策扶持，也催生了消费融资需求。近年来，按揭贷、汽车贷、校园贷、信用卡融资、房屋装修等消费信贷、网购分期支付等快速普及。2012年以来，大城市房价普遍翻了1-1.5倍，租房需求崛起，租客占大城市人口的比超过50%。作为长周期大宗消费，租房融资也将是大趋势。

　　从经济学角度讲，消费融资的本质是把未来收入现在变现，尽管它会产生利息成本，但首先它能满足你现在的需求，增加现在的可支配收入，增加投资、消费、自我提升需求，而不是把计划留到未来实现。福利经济学告诉我们，一个人年轻时最能花钱、最需要花钱、最有意愿花钱、花钱的效用最高，但往往是一生中收入最低或不足以支撑花销的时候；等到过了中年，最不需要花钱、也不能花钱、花钱效用不高的时候，又偏偏是收入最高的时候。消费融资的作用，就是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平，让一个人一辈子的消费更趋合理，以免钱少时抑制消费能力和冲动，节衣缩食，而钱多时无处花、无能力花，并最大化福利水平。

　　当前，社会对租房融资不接受的态度，就如同80年代末、90年代初对按揭贷款、消费贷款、信用卡“不接受”一样。随着消费升级，金融提升消费效应和福利水平的理念将会被逐渐接受。目前，50大城市中，租金收入比超过30%（租金收入警戒线）的有26个，京沪深均在50%左右。考虑到押金、中介代理费，租赁消费的门槛并不低。这就是为何，大城市超过60%的人选择合租、城中村租赁、外围租赁，导致不体面、不稳定、高成本（通勤）。事实上，建设银行推出的针对长租公寓租客的“按居贷”，每月偿还额仅比租金高20元（以租期为3年、每月支付7000元租金为例计算）。问题是，每月多支付20元，可租住较为体面的房子，这就是消费融资的效用。

　　而且，买房可融资、租房也一样，这就是渐进的租售同权。银行信用介入以后，相当于变相为租房提供担保，中介佣金和押金都可以降低，还能实现租期内不涨租，稳定租期和租赁关系，规范物管和设施维修，租客房东都可以放心、安心，并专注于工作和创业，这就是培育租赁市场和构建“租售并举”的住房新制度。另外，根据调查，支付能力范围内适度负债，还会让一个人更加努力工作，学会如何理财，从而让一生财富和一生福利更加匹配。此外，经济学中，钱只有流动起来，才能发挥更大作用。服务业驱动增长的人力资本时代，个体要学会如何将钱流动起来，比如靠个人信用的消费融资、靠人力资本提前变现的创业融资和股权融资、靠存量房产融资（如以房养老、抵押融资等）等等。目前，尽管观念上或许不接受，但这些都将是大趋势。

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来源于《楼市夜话》访谈节目

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