国瑞置业难掩盈利颓势，2020上半年归母净利同比下降83.36%

　　8月31日晚，国瑞置业有限公司发布2020年中期业绩报告。截至2020年6月30日，公司实现营业收入33.22亿元，同比减少12.79%，其中来自物业开发的收入为29.15亿元。毛利8.71亿元，同比减少18.91%，其中来自物业开发的毛利6.05亿元。净利润2.81亿元，归属股东净利润7130万元，同比减少83.36%。利润下滑，是国瑞置业近几年面临的愈发严重的困境。2018年-2019年，公司毛利分别为25.99亿元、21.39亿元，而截至2020年中期，毛利仅为8.71亿元，时间过半，却远不及去年的数额的一半。据分析，国瑞置业近些年毛利连连下跌的重要源头之一是其销售及服务成本大幅提高，国瑞置业对此也曾经表示物业开发成本的增加是由于年度项目交付结算进度不均导致。

　　从销售额看，报告期内，国瑞置业已签约销售额为人民币约74.79亿元，相应的已签约建筑面积约为375,746平方米。受今年疫情影响，2020年4月初，国瑞置业将销售目标从预期的250亿元下调至200亿元，比2019全年实现的239.15亿元签约销售额还要低近40亿元。但即便是去年不受疫情这种黑天鹅影响，按照当期280亿元的销售目标计算，国瑞置业2019年的目标完成率也仅约为85%，在盈利能力下滑的同时，销售规模也不如预期。

　　在土储方面，截至2020年6月30日，国瑞置业土地储备的总建筑面积约达1503万平方米，土储的平均成本为人民币2890元/每平方米。按照国瑞置业的战略，旧改及城市更新类项目是其扩大粤港澳大湾区土地储备的重要手段，也是挽救公司盈利颓势的重要方式。国瑞置业曾表示，此类项目投入资金少、利润率高，在未来数年可转化为销售，成为新的利润增长点。但是业内公认的是，旧改及城市更新类项目业务周期较长、项目难度及风险程度也极大地区别于一般的住宅开发，对房企的资金运作能力、持续稳健发展能力、项目运营能力等各方面要求都很高。以国瑞置业的公开信息为例，其承办的一级土地开发项目、旧改及城市更新项目遍及北京、汕头、深圳三地，其中北京旧改项目始于14年前。项目之一的祈年大街西项目启动十余年，仍未完成拆迁事宜，而截至2019年12月31日，国瑞置业的北京旧改项目已经花去13.9亿元开发成本，未来项目收益如何也无从猜测。在这样的情况下，国瑞置业寄希望于将旧改及城市更新类项目作为公司新的盈利增长点，实际上也面临着漫漫长路。

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