刘洪玉:上市公司研究方法体系与房地产企业融资情况分析
日期:2018-06-02 08:34:30 来源:网络整理
中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
刘洪玉:各位来宾大家早上好!我还是先把上市公司研究的方法体系跟大家简单的做一个介绍。我们每次研究的时候都会做一个相对聚焦一些的专题,这次我们的研究主要是对中国房地产上市公司的融资环境的变化以及特征做了一些分析。首先来介绍方法体系。
研究背景刚才莫总已经讲的比较全了,从2003年到现在第16次做这个研究,今年研究的背景跟过去又有了一些新的变化,一个最主要的变化就是我们的金融环境。因为上市公司一个最大的特征就是他和资本市场的关联比较密切,2017年资本市场政策的变化应该说是比较大的,有一个特殊的背景。当然这和我们防范重大风险,尤其是金融风险有很大的关系,房地产体系也是面临着防范金融重大风险的责任。
在这样一个大的环境下,优秀的房地产上市公司还是取得了非常多的新的突破,在资本市场上有了非常好的表现。所以我们这次研究就是在总结过去研究经验的基础上,本着一贯的研究原则,来做上市公司的研究,目的就是要为投资者提供一个科学的、全面的投资参考。
研究的对象是2017年年底在上交所、深交所以及香港的联交所、纽交所等等境外上市的中国房地产上市公司,研究范围没有变化。研究的方法体系我们每年会根据研究的主题对研究的指标体系做一些适当的微调比如我们今年在研究的过程中,在投资价值的评价指标体系中新增了一个核心利润这样一个指标来评价上市公司的盈利能力,其他的就没有什么变化。我们的研究盈利能力、成长能力、运营效率、资本市场表现、业绩预测,这些是我们评价一个上市公司投资价值的指标体系。具体的研究结果我们有一个综合实力的研究,综合实力的研究和经营规模、财富创造能力、投资价值,还有财务稳健性几个有关。
经营规模我们用了四个指标,总资产、营业收入、利润总额、总市值。财富创造能力用了EVA财富创造能力的评价体系,跟过去相比没有变化。
企业的投资价值,评价体系稍微有一点小的调整。
还有财务稳健性,跟过去我们有的方法相比没有变化。
企业也是一个社会公民,尤其是房地产上市公司更关心自己的社会价值的塑造,所以我们也有一个社会价值的评价体系。
方法上有一些微调,其他的没有大的变化,今年年度研究过程中,做了一个重点的专题,关于房地产金融环境的建设状况研究。资本市场2017年,包括到现在为止,整个的政策环境就是要防风险,要去杠杆。所以,它的主要的特点就是监管在升级,让我们的金融越来越多的投向实体经济。所以我们相关的政策金融的框架我们叫做双支柱的调控框架,包括了货币政策,从过去的宽松到稳健中性,抑制高负债、高增长的这样一种发展模式。过去在宽松的过程中,房地产行业也是永远缺钱的,到了稳健中性肯定觉得资金短缺的压力跟过去比增加了很多。所以我们实行的是抑制高负债、高增长的模式,实行稳健增长。
另外一个双支柱框架里还有一个宏观审慎的政策。随着我们的经济发展,往往是要顺周期的加杠杆,但是在宏观审慎的政策执行过程中,我们叫顺周期的去杠杆。也是要跟我们目前面临的防风险的任务相关联,我们要建立起金融风险“传染”的一系列的防火墙。在房地产市场和金融之间,也是有这样一个工作要做的。我们采用的这些调控的手段就是要健全我们的监管体系,加固金融系统安全的防护网。国家做了一系列的去杠杆、抑泡沫和防风险的操作,目标就是要守住不发生系统性金融风险的这样一个底线。
在这样一个逻辑下,房地产金融监管的体系建设也进入了一个快车道。我们发现国家对于进入房地产的资金的监管,实行穿透式的监管,加速了去通道、降杠杆,防范投机性的资金进入到房地产市场的过程。2018年开始这一轮有很多投机性的资金进入到房地产的量还是非常大的,在这种环境下,很多传统的我们过去熟悉的融资渠道发生了许多的变化。过去我们的一些习惯的融资方式有了新的调整,尤其是监管政策的调整,不管是证券市场,还是传统的银行渠道的债务融资、信托融资,包括私募基金、资产证券化融资,资产证券化是最近一、两年发展起来的,包括债券市场,但现在也有了新的变化。
最新的金融变化大家能够观察到的是我们为了发展住房租赁市场,跟租赁住房金融相关的一系列的创新或者融资的需求,现在可以优先的得到满足。所以围绕着租赁住房的资产证券化也好,发行的公司债也好,这个量有一个比较快的增加趋势。房地产融资的环境或者渠道呈现出了许多新的特征,我们发现融资程序的合法合规性越来越高了,融资结构也在持续分化,门槛也在不断的提升。在资金的投向上来看,大型房企它的优势越来越显现出来了。中小企业也许在成本上还有一些优势,但是因为他的信用状况不如大企业,所以,他的融资成本往往会很高,差异越来越明显。过程中我们发现优秀的房地产企业也在主动的去适应这样一个环境的变革,通过优化自己资产负债的结构,通过调整自己业务运营的结构,强化内部的管控也去适当的去杠杆、降风险。从某种意义上来说,这也是为了配合国家的大的政策环境来构建一个更加安全的房地产金融环境。就是要建立一个中国房地产行业金融安全的生态体系,最关注的是企业本身他的策略怎么去配合金融监管的环境和借出的资金新的编号,比如定杠杆的偏好、稳运营的偏好,包括规模性的偏好等等。
在这样一个发展的环境下,过去的一年时间房地产金融的特点有这么几个方面。
房地产信贷的规模在下降。我们叫持续的“退烧”。公司债的发行也停滞了,规模锐减的服务也很大。综票融资保持增长,但是成本有所上升。海外融资又变得非常的重要了,所以海外融资的规模增长的速度比较快。信托融资又重新趋于活跃,所以信托行业投到房地产行业的规模又开始有了比较快的增长。还有另外一个特点,跟住房租赁相关的融资活动,尤其是跟租赁住房的现金流相关的资产的证券化日趋火爆,呈现出爆发式的增长。过程中很多房地产服务商,今天下午还有物业管理的论坛,这些服务商在过去的一年底他的融资活动也非常的活跃。
总的来看,过去的这一年里,很多企业还是意识到了外边的金融环境的变化,也在努力通过自己的策略的调整,来适应外部环境的变化。主要的措施是三个方向,一个是企业要做杠杆,包括创新融资能力和现金流的管理。二是要稳运营。三是强管控。
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