[买入评级]限制企业购房的潜在影响研究：政策补丁

[买入评级]限制企业购房的潜在影响研究：政策补丁

时间：2018年07月03日 16:03:50 中财网

本周以来，西安、长沙和杭州三个城市相继发布企业限购住房的规定，在住房限购区域范围内，暂停企事业单位购买住房，含商品住房和二手住房。企业购房和个人购房究竟有何区别？限制企业购房影响几何？是我们本篇研究的主题。

企业购房不受需求限制政策限制：限购方面，在西安、长沙和杭州出台对企业限购的政策之前，各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房，而无针对企业购房的限制政策。限售方面，不动产所有权证的持有人被纳入限售范围，因此理论上企业应同个人一样，受到限售政策的约束，但是实践中可采用企业股权交易等方式规避。限贷方面，个人和家庭购房时可进行首付，并享受商贷或公积金贷款等加杠杆的方式，但受限贷政策影响；而企业购房无法享受按揭贷款，须一次性付款。

交易环节企业缴纳的税费较多：契税方面，企业和个人购房现行均适用3%-5%的税率，但个人购房满足一定条件的有优惠政策。印花税方面，企业购房按购房合同所载金额的0.05%征收，另加房屋产权证5元/本；但是对于个人购房，给予免征印花税的优惠。增值税及附加方面，企业转让房产与个人一样均按照增值税5%的征收率或预征率，以及增值税附加12%的税率进行缴纳。但是个人购房满足一定条件的有优惠政策。土地增值税方面，企业转让房产实行四级超率累进税率，但是个人转让房产可享受免征土地增值税的优惠。所得税方面，企业转让房产对应纳税所得额实行25%的税率，而对个人对应纳税所得额实行20%的税率。

持有环节企业必须缴纳房产税：房产持有环节的税为房产税，对于企业而言必须缴纳，对于个人而言，目前除了试点房地产税的上海和重庆，其他城市用于自住的房产免征房产税。

我们做了一个简单的测算后发现，跟个人购房相比，整体税费规模增加了超过200%。因此市场上也经常采用股权转让的方式来规避，但是操作方式以及之后涉及的可能性就更多了。

主流城市企业购房占比并不高，预期影响大于实际影响：总而言之，不论是企业购房时所须缴纳的税费，还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费，总体而言均高于个人购房，这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。今年以来上海的部分新开楼盘的认筹情况来看，除去翠湖天地等一些热点项目，其余大部分新盘企业认筹占比均在5%以下。这点也和市场比重接近，从我们跟经纪公司以及第三方交流的情况来看，北京、上海的公司名义购房比重在5%以下，而二线城市可能低于1%，所以我们认为限制企业购房的影响并不大，更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为，优化市场配置。

□ .陈.慎　 .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司