[买入评级]房地产行业动态：如何看待“限转共”政策对北京市场的潜在影响?

[买入评级]房地产行业动态：如何看待“限转共”政策对北京市场的潜在影响?

时间：2018年05月14日 16:04:29 中财网

行业动态信息
　　北京“限转共”新政出炉的目的为何？这次方案的核心内容在于：1.按设定比例可“限转共”；2.多层次需求分配。我们认为这次政策的出发点和意义在于1.“双防双保”，减少价差过大带来的套利空间； 2.阶梯状分配需求，倾斜刚需和改善； 3.进一步增加共有产权房来源。

　　“限房价、竞地价”试点地块特点：1.平均销售限价规定：2.执行“90/70”政策；3.限售期：销售的商品住房自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售；4.根据竞买规则，限价地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，通过“竞投自持面积”、“竞投品质方案”确定竞得者。

　　2016年以来限价房的现状和结构如何？根据我们统计，截至2018年5月北京市共成交“限房价，竞地价”地块59块，合计规划建筑面积约856万平米，约折合8-9万套限价商品住宅，土地成交总价约2396亿元。此外我们根据项目设定的销售限价及项目规划建筑面积粗略测算限竞房总货值，约为4235亿元，考虑各企业拿地权益占比，持有货值最大的两家企业为中海和万科，分别拥有潜在货值341亿元和315亿元，其他企业中首开、中铁建、远洋、保利、首创潜在货值均超过150亿元。

　　估算比值低于85%的项目有多少？：根据我们对所成交的“限房价，竞地价”59个地块的统计，以销售限价与周边可比房屋售价的比值为参考，该比值低于85%的为10个，占比限竞房总体数量的17%。当然，目前项目的具体评估价值如何认定依然存在不确定性，这需要后续持续跟踪，如果评估价值不同，也会影响市场上“限转共”项目的规模。

　　“限转共”新政对北京市场会如何影响？我们认为针对此前参与北京“限价房”的开发商而言，影响有限。主要在于：1、销售价格已经确定；2、回款周期也相对明确。

　　“限转共”政策对北京市场影响的思考：1、主流城市政策不放松、不动摇，供给结构继续多元化；2、具备商品房性质的项目更加稀缺；3、进一步加大开发商进入北京市场的参与门槛。在该种政策环境下，我们认为一方面这会倒逼部分开发企业将重心转移至政策环境相对温和的二、三线城市，另一方面，在北京本土具备资源禀赋的企业优势也将更为明显。

　　风险提示：房地产成交超预期调整等。

□ .陈.慎./.王.嵩　 .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司