中粮地产：2015年公司债券（第一期）2018年跟踪信用评级报告

2015年公司债券(第一期)

2018年跟踪信用评级报告

三、 运营环境

2017年房地产调控政策总体偏紧，但三、四线城市商品房成交活跃，价格抬升，带动

全国商品房销售实现增长

自2016年10月国内房地产调控以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住房限购

限贷政策， 2017年本轮政策调控继续坚持了分类调控、因城施策的原则，其中三、四线城

市政策相对宽松，以去库存为主，成为市场成交主力。根据国家统计局数据， 2017年全国

商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额13.37万亿元，同比增长

13.7%。其中40大中城市中的三线城市商品房销售面积同比增长10.45%，商品房销售额同

比增长28.2%；二线城市成交面积小幅下降，但销售额同比增长11.1%；一线城市商品房销

售面积和销售金额分别同比下降29.2%和26.1%。

图1 我国商品房销售情况（亿元， %） 图 2 新建住宅价格指数同比变化（%）

资料来源： Wind，鹏元整理 资料来源： Wind，鹏元整理

政策调控持续收紧，房价增速快速回落，其中一线城市调控最为严厉，市场呈“量缩

价稳”态势；二线城市次之， 2017年房价仍保持一定增长；而三线城市政策环境相对宽松，

2017年市场成交旺盛，价格增速依然较快，但第四季度以来略有回落。总体来看， 2017年

三、四线城市表现较好，受棚改货币化安置、房地产市场热度由二线城市向三、四线城市

外溢以及相对宽松的政策环境等因素影响，预计2018年将有所延续；对于部分二线城市，

如南京、天津、武汉和兰州以“落户宽松、人才吸引”为主要抓手，边际政策有所松动，

有望带动区域市场成交；一线城市短期仍然保持严厉的调控趋势，量价企稳。

房屋新开工面积保持增长，库存去化周期略有缩短，但整体去化仍面临一定压力；土

地成交量价齐升，一线城市房企拿地意愿增强，三线城市土地成交量迅速放大

2015年以来，全国房地产市场销售情况较好， 2016年房屋新开工面积增速转正，受政策调控影响， 2017年全国房屋新开工面积同比增长7.0%，较上年增速回落1.1个百分点，全

米，同比增长3.0%，同时受市场成交量较好影响， 2017年广义房屋库存去化周期3下降至

55.36个月，较上年下降2.3个月。

图3 房屋新开工面积增速（左轴， %） 图4 广义（左轴）与狭义 （右轴） 房屋去化周期

资料来源： Wind，鹏元整理 资料来源： Wind，鹏元整理

2017年房地产市销售状况依然较好，库存去化周期缩短，房地产企业购置土地积极性较强，全年市场购置土地面积2.55亿平方米，同比增长15.8%；全年土地成交价款1.36万亿元，同比增长49.4%，土地成交价款增速明显高于购置土地面积增速，平均土地价格上升。按城市分层来看， 2017年一线城市摆脱负增长，全年住宅类成交土地规划建筑面积3,046.80

万平方米，同比增长98.7%；二线城市表现平稳，较上年小幅增长；三线城市住宅类土地市场表现强劲，全年成交土地规划建筑面积2.79亿平方米，同比增长43.0%。总体来看， 2017年土地市场成交旺盛，价格走高，其中一线城市房地产企业拿地意愿增强，三线城市在库存去化支撑下，住宅类土地成交量快速放大。 图5 土地购置情况（万平方米，亿元， %） 图6 住宅类土地成交情况 （万平方米， %）

资料来源： Wind，鹏元整理 资料来源： Wind，鹏元整理

2 开售比 当年房屋新开工面积/当年商品房销售面积

=

3 广义房屋库存去化周期 当期期末施工面积/连续 12 月商品房销售面积

=

2017年房地产市场集中度继续上升，大型房地产企业拿地加快，融资成本优势突出，

中小型房地产企业运营压力加大，面临被整合风险，未来行业集中度将进一步抬升

随着房地产市场不断发展，我国房地产市场集中度持续上升。根据中国指数研究院发布的数据， 2017年全国商品房销售额超过100亿元企业144家，同比增加13家；前15大房地

产企业销售额合计3.80万亿元，占同期全国商品房销售额的28.42%，较上年增加5.99个百分点；前15大房地产企业销售面积合计2.88亿平方米，占同期全国商品房销售面积的17.00%，较上年增加2.44个百分点。根据Wind数据及相关公开资料， 2017年15家主流4房地产企业拿地规划建筑面积占100大中城市成交土地规划建筑面积的比重约为42%， 15家主流房地产企业拿地面积与当期销售面积比值约为1.92， 2016年以来主流房地产企业拿地意愿强烈，预计未来房地产市场销售集中度将明显上升。 从融资来看， 2017年国债到期收益率波动走高，年末5年期国债到期收益率约为

3.8149%，无风险收益率较2016年明显上升， 2018年以来小幅回落。 AA+级房地产信用利差

快速上行，逐渐接近AA级，在无风险收益率快速上升过程中， AA和AA+级房地产企业融

资成本偏高，整体抗风险能力趋弱；而AAA级房地产企业信用利差基本保持平稳，融资成

本相对较低，融资成本优势突出。除融资成本大幅上升外，非市场化招拍挂制度、土地保

证金制度、预售证监管等供给端制度的推行加剧了中小型房地产企业的运营压力，为市场

提供了大量兼并机会，未来行业集中度将进一步提高。

图7 中证国债到期收益率走势（%） 图8 兴业房地产信用利差中位数走势（BP）

资料来源： Wind，鹏元整理 资料来源： Wind，鹏元整理 四、经营与竞争

公司主要从事商品房开发、物业租赁和物业管理等业务， 2017年公司实现营业收入

140.42亿元，同比下降22.10%。商品房销售仍然是公司最主要收入来源， 占公司2017年营

4 15 家主流房地产企业：碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、业收入比重为92.70%； 租赁收入主要来自深圳宝安福永东芝泰格厂房、宝安三区中心大厦、

北京祥云小镇等可租物业， 2017年实现房屋租赁收入5.87亿元，同比增长30.79%，主要是

由于北京祥云小镇和北京长阳半岛项目逐步运营成熟租金水平增长所致；随着交付商品房

的增加，公司物业管理面积随之增加， 2017年公司实现物业管理收入2.65亿元，同比增长

67.01%；公司其他业务收入主要包括项目公司出售地下停车位、 巧克力食品销售和物业管

理公司其他增值业务等， 2017年由于金帝食品公司处置巧克力生产线导致巧克力销售收入

下滑， 其他业务收入规模同比减少29.74%。

各业务毛利率方面， 2017年公司商品房销售业务毛利率小幅提升至36.59%，主要系公

司当年结算地产项目多位于北京、深圳等一线城市，如深圳中粮凤凰里、 深圳云景国际、

北京祥云国际等项目 ； 公司租赁地产项目运营渐趋成熟， 房屋租赁业务毛利率基本与上年

持平；公司物业管理业务多为自建的地产项目，该项亏损主要是因为2017年新增的部分业