由背靠大树好乘凉？静幽鹤收入依赖于合同制测试成本，合景泰富的控制

　　静幽鹤收入高度依赖于它的关联公司合景泰富集团，也账户的较高水平占应收关联方款项。此外，大多数公司的物业管理费收取的承包制的方式更加难以估计或控制成本

　　“投资时报”研究员木兰

　　中国房地产市场的快速发展，使得物业管理公司应运而生还发现蓬勃发展的趋势。从一个单独的，更重要的上市母公司的资产管理业务是主要的房地产物业管理公司，以提升企业的道路前进。

　　最近，一个全面的物业管理服务供应商 - 静幽鹤集团控股有限公司（合景悠活下）香港联交所提交了一份招股说明书攻击香港官。

　　本次IPO，静幽鹤拟募集的战略收购和投资机会的资金，提升服务体系和智能增值业务进一步丰富。

　　“投资时报”研究员访问和静幽鹤招股书指出，2017至19年三年（以下简称报告期），该公司的收入高度依赖于它的关联公司 - 合景泰富集团控股有限公司（KWG），以及应收账款的比例从关联方也很高。此外，大多数公司的物业管理费收取的承包制的方式更加难以估计或控制成本。

　　收入依赖的合景泰富

　　合景悠活可以追溯到2004年，当时该公司开始为合景泰富地产的发展提供住宅物业管理服务。中国大型房地产开发商合景泰富是该公司的前分拆完成了控股股东。

　　2006年，合景悠活将扩大服务，合景泰富地产集团范围的商业物业管理服务的开发和运营。由于合景泰富集团及本公司互惠互利的关系，合景悠活成为中国领先的物业管理服务供应商之一，并建立在广东稳定的业务，香港建有大型湾区。

　　据中国指数研究院的数据显示，根据综合实力，合景悠活排名在2019年和财产的2020年中国企业100强前18和17。

　　合景悠活经营成果，合同建筑面积和影响建筑面积在管。报告期内，该公司在10个管建筑面积住宅物业。9000000平方米，分别为11.8000000平方米和18。3000000平方米； 商业物业的在所述管的区域的结构分别为1.3万平方米，2000000平方米和3.3 million square meters。

　　招股书数据显示，在报告期内，营业收入为合景悠活4.6。3十亿人民币，6。五。9十亿人民币，11。$ 2。每五年十亿将在42成长。2％，70。的55 7％的年复合增长率。8％； 净利润44.100万元，79.700万元，1.8。每5年十亿将增长80.7％132.1％的104 CAGR。7％。

　　但从无论收入还是净利润，合景悠活点都实现业务增长。然而，进入招股说明书，“投资时报”报道，研究人员发现，该公司的收入主要来源于关联交易。报告期内，合景泰富，从集团的最大客户收入，分别为0元。9.5十亿1.9。7十亿4.0。5十亿人民币，占当年总收入的20.5％，30.0％，36.0％。随着合景泰富集团及其关联公司的交易构成持续关连交易。

　　招股说明书显示，该公司的收入主要涵盖了从住宅物业管理服务的物业管理服务，合景泰富地产集团和第三方开发者提供。然而，第三方只能从2019开始传入。

　　数据显示，在2017年，2018年和2019年，住宅小区物业管理的物业管理服务收入占总收入从合景泰富的比例分别为100.0％，100.0％和89.0％。我们可以看到，在2019年，该公司的收入，以提供住宅物业的第三方开发者服务为42万元，占约11.0％。

　　阅读招股说明书，“投资时报”研究员还指出，除了合景悠活高度依赖于外部的相关方应收还高收入，合景泰富及其他关联方。

　　招股书数据显示，扣除本报告期内，仅次于国王悠活应收账款损失准备金为2.1。5十亿人民币，3.2。7十亿人民币，5.6。7十亿人民币，主要由于业务扩张导致收入增加，由于。其中，关联方应收账款占64.45％，77.00％的，79.25％。

　　同时，在报告期内，周转天数，关联方应收账款分别为263天260天，242天，和一个独立的第三方应收账款周转天数分别为79天付款，76天到63天。从关联方应收账款账款周转天数是近四倍的独立第三方。

　　招股书给出解释，这主要是由于较低的违约风险考虑相关人士介绍，从支付的频率的关联方合景悠活收集应收账款比费给第三方降低。

　　然而，合景优鹤，绝大多数账户从高数量的关联方且工作日账款，也很难重新流动，大大减少了资金的运作效率的资本，也可能影响当前的收入和净利润。

　　静幽鹤除以型住宅和收入细节的房地产开发商管建筑面积

　　来源：合景幽鹤招股说明书

　　静幽鹤应收账款周转天数

　　来源：合景幽鹤招股说明书

　　综合毛利率可维持？

　　招股书数据显示，在报告期内，营业收入和静幽鹤住宅小区物业管理服务的物业管理服务部门分别为2.5。4十亿人民币，2.8。7十亿人民币，3.8。2十亿人民币； 住宅物业的物业管理的平均增长率分别为2.6元/平方米，2.8元/平方米，2.9元/平方米，上升。

　　同时，在报告期内，毛利率和静幽鹤住宅小区物业管理服务15.8％，19.9％34。4％； 商业地产管理及运营服务毛利率均保持在42.2％42。和43 3％。4%。

　　该公司在招股说明书中表示，整体毛利率主要是因为企业合并，平均物业管理费收取的物业管理服务，在受管施工和销售成本区。

　　“投资时报”研究员指出，利润率在不同业务线的改变，商业物业管理服务的营业利润率普遍较高比住宅物业管理服务。因此，在这两个业务领域的任何变化贡献了收入结构，也容易造成对公司的整体利润产生相应的影响。

　　值得一提的是，合景悠活毛利率商业地产管理运营服务上的基本稳定，而毛利率住宅物业管理服务，以大幅增加发生在2019年，增长了14.5％，低于可比公司在同行业中显著较高。不禁怀疑其毛利率飙升背后的原因，因此增长可继续持有或？

　　它们各自的毛利率和静幽鹤住宅及商业物业管理服务的收入贡献

　　来源：合景幽鹤招股说明书

　　合同系统测试成本控制

　　阅读招股说明书，“投资时报”报道，研究人员发现，合景悠活物业管理费收取的承包制的方式，绝大多数的剩余电量的方式周杰伦金枝。

　　所谓合同制度是在规定的每月或每季度收费的物业管理费的固定包干价。按照合同制物业管理费将不会被收取的费用与由变化所产生的物业管理的实际数额，公司的实际盈利能力还是取决于其能否控制成本。

　　招股书数据显示，在报告期内，合景悠活合同制度的费用占了住宅小区物业管理服务收入的比例分别为98.2％97.97和8％。4％； 收费合同制占商业物业管理和经营服务总收入87的比例。9％，92.9％和91.9％。

　　值得注意的是，在报告期内，住宅物业管理业务的合景悠活合同制度已经产生的损失是7.500万元，7.100万元，6.400万元。

　　合景优鹤在招股说明书中也表示，进入与物业管理服务合同的谈判之前，你需要先制定准确的销售成本的可能估计，物业管理费，即使不足以弥补所有的成本收费物业管理服务，企业要与业主，房地产开发商，租户和住户之间的差额费用没有权利。因此，公司可能遭受损失。

　　通过盈利模式的细节物业管理和服务收入的建筑面积和静幽鹤师

　　来源：合景幽鹤招股说明书